??“去年缺房源，今年缺客戶。”

??上海二手房市場交易量已連續(xù)兩個(gè)月下滑。

??上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月，二手房成交量從4月的1.77萬套進(jìn)一步下滑到了1.53萬套，環(huán)比下滑13.3%，這一數(shù)據(jù)接近上海二手房1.5萬套“榮枯線”，而自2019年至2022年5月，上海二手成交量始終維持在2.3萬套以上。

??網(wǎng)簽均價(jià)也隨量減而回落，一些剛需購房人伺機(jī)主動出擊，到處“殺價(jià)撿漏”。5月，上海二手住宅市場成交金額510.32億元，環(huán)比下滑16.43%。

??但價(jià)格的下滑深深刺激了房東們，紛紛表示“這么低的價(jià)格，不賣了！”導(dǎo)致房源成交難度加大。經(jīng)紀(jì)人們業(yè)績也因此受到影響，整個(gè)5月都在焦慮中度過。

??上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦分析，二手房成交量回到“榮枯線”附近，短期壓力較大，如果沒有外力干預(yù)，6月二手房成交量有可能會繼續(xù)下滑。“大部分房東對于價(jià)格的堅(jiān)持猶在，即便價(jià)格有所打開，在此背景下，雙方還是在深度博弈中。”

??不降價(jià)難成交

??上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，上海二手房掛牌量達(dá)到20萬套左右，達(dá)到歷史高位?！叭ツ耆狈吭矗衲耆笨蛻??！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張娟如是說。

??6月初，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張宏超難得有時(shí)間回趟老家，他表示自己所在的門店成交量相比2月份減少了近30%，門店位于上海市中心核心地段，區(qū)域內(nèi)改善型房源較多，總價(jià)1000萬~3000萬元不等。交易量減少，門店內(nèi)很多經(jīng)紀(jì)人都放假了，這在以前幾乎不可能。

??“我已經(jīng)2個(gè)月沒有開單了?！奔槭且晃华?dú)立經(jīng)紀(jì)人，雖然目前手頭還有些客戶在聯(lián)系，但他們購房意愿均不大。他笑著說，沒業(yè)務(wù)的他連基本工資也沒有了。

??客戶的減少首先反映在線上。吉祥告訴記者，近兩個(gè)月以來，他們線上平臺的月訪問量較2月份減少了近三分之二?！?月份還有4000多次點(diǎn)擊量，平均到每個(gè)經(jīng)紀(jì)人600~700次，但4月只有1700余次，5月份更是減少到了1300余次。”

??從數(shù)據(jù)上看，線上看房熱度確實(shí)在下降。58安居客數(shù)據(jù)也顯示，今年5月上海找房熱度環(huán)比下降8.1%。

??線上客戶的減少直接影響中介門店的到訪量，交易也陷入困境。

??以吉祥所在的上海寶山區(qū)淞寶板塊為例，板塊內(nèi)多以上世紀(jì)八九十年代的老公房為主，有的小區(qū)在不到2個(gè)月時(shí)間里，掛牌價(jià)直降10%，一套60平方米的小兩房單價(jià)從4.5萬元/平方米下降至4萬元/平方米，即便這樣成交依然不理想。

??除了無人問津的“老破小”，一些品質(zhì)、地段較好的房源也同樣面臨困境。

??記者注意到，幾乎所有價(jià)格段的房源都經(jīng)歷了價(jià)格震蕩，調(diào)整幅度在10%~15%。以新華路板塊內(nèi)一套10年左右的三房為例，2023年2月掛牌價(jià)為1588萬元，5月價(jià)格降到了1388萬元，但依舊沒有客戶。

??張宏超表示，即便有客戶詢價(jià)，至少還要降價(jià)20萬~30萬元才可能成交。

??去年高峰時(shí)曾賣出17.9萬元/平方米高價(jià)的仁恒河濱城，如今成交的兩套房源均價(jià)下滑到了13.5萬元/平方米。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，這相當(dāng)于一年跌掉了一套“老破小”。

??目前，仁恒河濱城甚至出現(xiàn)了一套單價(jià)僅為11.5萬元/平方米的急售房源。

??此外，地處“世界中心”之稱大虹橋板塊內(nèi)的萬科時(shí)一區(qū)，2022年成交單價(jià)一度超過10萬元/平方米，如今下降到8.5萬元/平方米，一年時(shí)間跌幅達(dá)15%。最近小區(qū)剛成交一套低層大戶型，單價(jià)僅為5.94萬元/平方米。

??同樣位于大虹橋板塊的熱門次新小區(qū)萬科天空之城，2022年時(shí)成交價(jià)曾接近9萬元/平方米，如今小區(qū)房價(jià)已經(jīng)跌破7萬元/平方米。

??上海徐匯區(qū)老牌高檔小區(qū)中海瀛臺，2022年成交均價(jià)為14萬元/平方米，今年5月成交價(jià)格直接跳水4萬元到9.8萬元/平方米，回到了2020年。

??盡管價(jià)格在下降，掛牌量還是居高不下。記者注意到，在貝殼找房網(wǎng)上，仁恒河濱城掛牌量接近120套；位于虹口的高端改善小區(qū)瑞虹新城有120套左右房源在售，浦東陸家嘴濱江的世茂濱江花園掛牌也有110套左右。

??此外，上海一些超大型小區(qū)如中遠(yuǎn)兩灣城、上?？党牵瑨炫屏炕驹?00套以上。

??可以預(yù)見的是，越來越多的房子將擠兌拋售。

??剛需客撿漏

??一些業(yè)主已經(jīng)“放棄抵抗”。

??一位撤牌的房東告訴記者，他出售的是一套聯(lián)洋的大戶型，掛牌價(jià)3200萬元，最近2個(gè)月以來幾乎沒什么帶看，后面慢慢降到了2800萬元。價(jià)格調(diào)低之后，看房的人明顯多了起來，但出價(jià)一個(gè)比一個(gè)低，有人直接一口還到了2400萬元，自己實(shí)在難以接受，最終決定撤牌不賣了。

??與此同時(shí)，一些購房人也開始主動出擊，到處“殺價(jià)撿漏”。吉祥告訴記者，剛需市場成交依然很活躍，但成交的前提是降價(jià)。

??多名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也證實(shí)了這一點(diǎn)，“現(xiàn)在二手房掛牌太多了，買家開口砍價(jià)毫不含糊，直接按掛牌價(jià)八折九折‘殺’的也不少?！?/p>

??張明就是其中一位。今年5月他買下一套位于上海閔行浦江鎮(zhèn)一套兩房，他告訴記者，這套房子地處動遷房小區(qū)，今年初均價(jià)還在3.8萬~4萬元/平方米。4月份開始房價(jià)就“跳水”，張明覺得時(shí)機(jī)已到，抱著試一試的心態(tài)將房價(jià)從原來的255萬元打到240萬元。

??“我原以為最多還價(jià)5萬元，沒想到一下降了這么多?！睆埫髡f道。

??其實(shí)，像張明這樣的購房人不在少數(shù)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，300萬元以下房源成交占比達(dá)到61.54%，低總價(jià)剛需房源仍為主力。

??房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，像這樣“大減價(jià)”的房子房齡普遍超過10年，5年以內(nèi)的次新房價(jià)格變化不大。

??當(dāng)然，像這樣“流淚賣房”的房東畢竟是少數(shù)，大部分房東則選擇了“躺平”。

??58安居客研究院院長張波表示，當(dāng)下的二手房市場，買賣雙方博弈已經(jīng)進(jìn)入“焦灼期”。

??一些“老破小”和早期商品房的市場價(jià)出現(xiàn)明顯松動，結(jié)合成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)：次新商品房郊環(huán)外成交占比上升、老公房中環(huán)內(nèi)成交占比上升、早期商品房和動遷房成交平穩(wěn)。

??據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)反饋，今年買新房的購房者中，至少有4成是剛剛賣掉二手房的房東。也就是說，原先的市場成交比例已經(jīng)從每成交1套新房，市場上同時(shí)對應(yīng)成交4套二手房，滑落至1:2。這樣的一個(gè)變化對于二手房市場來說，無疑也是一個(gè)不小的打擊。

??張波分析，多重因素導(dǎo)致成交乏力，主要原因在于人們對后市信心不足，尤其是當(dāng)下的就業(yè)環(huán)境影響下，人們對于二手房市場會趨于保守。

??從預(yù)期來看，二手房市場情緒波動較大，雖然全國各地出臺了許多利好政策，但對交易量的影響有限，預(yù)期不明朗使得大家出手意愿減弱。

??（應(yīng)受訪者要求 文中張明為化名）