??“‘6·1’新政對(duì)青島新房市場(chǎng)刺激不大，沒(méi)有掀起多少‘水花’。進(jìn)入6月份市場(chǎng)延續(xù)了5月下滑趨勢(shì)，交易依然較平淡?！庇兄?年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的青島某頭部房企一負(fù)責(zé)人李捷這樣描述近期青島樓市變化。

??李捷所指的“6·1”新政是指6月1日青島多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將非限購(gòu)區(qū)域首套最低首付比例調(diào)整為20%、二套最低首付比例調(diào)整為30%；同時(shí)優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求。

??樓市新政實(shí)施近一個(gè)月市場(chǎng)情況如何？

??6月28日，走訪(fǎng)青島市嶗山、李滄、城陽(yáng)等區(qū)域樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是高端豪宅、中高端改善樓盤(pán)，還是小戶(hù)型剛需盤(pán)，均呈現(xiàn)冷清態(tài)勢(shì)，不少項(xiàng)目的咨詢(xún)、到訪(fǎng)和成交量都較之前有明顯下滑，買(mǎi)方觀望情緒濃厚。新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，開(kāi)發(fā)商讓利促銷(xiāo)仍難以撬動(dòng)市場(chǎng)。

??“客戶(hù)少了很多，2~3月份周末我們能接200組客戶(hù)，現(xiàn)在只有30~40組，連看一圈就走的‘水客’都不見(jiàn)了，大家都把錢(qián)攥在手里?！蔽挥谇鄭u市東李片區(qū)的青山湖岸的一名銷(xiāo)售人員表示，該項(xiàng)目3月開(kāi)盤(pán)，到現(xiàn)在銷(xiāo)售大約100套；進(jìn)入5月份，市場(chǎng)熱度明顯下降，再加上今年李滄有20多個(gè)樓盤(pán)在出貨，壓力很大。

??該銷(xiāo)售人員坦言，他們的客戶(hù)都有房子，并不著急出手，許多人要看看下半年走勢(shì)再做決定。

??青島市城陽(yáng)區(qū)的北岸綠茵城在4月份首開(kāi)后去化速度較快，到訪(fǎng)量每天超過(guò)300組，進(jìn)入6月份到訪(fǎng)客戶(hù)也少了，“工作日能有十幾組，主要原因是房源有限，精準(zhǔn)客戶(hù)少了?！痹摫P(pán)一名銷(xiāo)售人員表示，他們客戶(hù)群體主要是二次改善客戶(hù)，這部分購(gòu)房群體并不缺乏首付資金，他們更看重的是產(chǎn)品本身。

??“現(xiàn)在的市場(chǎng)比2~3月份差遠(yuǎn)了，當(dāng)時(shí)每天到訪(fǎng)近百組，根本接待不過(guò)來(lái)，客戶(hù)過(guò)來(lái)看房后2~3天就能定房；現(xiàn)在每天不到10組客戶(hù)，許多人看看就走了，出手意愿并不強(qiáng)?！北卑堆啪禹?xiàng)目銷(xiāo)售人員稱(chēng)，新政能帶來(lái)部分客戶(hù)，但對(duì)項(xiàng)目成交拉動(dòng)不大。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)過(guò)后青島樓市迎來(lái)階段性回暖，2月、3月商品住宅成交量環(huán)比漲幅均超80%，但進(jìn)入4月份樓市顯疲軟，成交量環(huán)比下降約5成。

??在這樣的市場(chǎng)背景下，青島因城施策，打出樓市新政組合拳，積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上健康發(fā)展。

??不過(guò)，截至6月底，青島新建住宅成交8553套，雖較5月份6734套有不小增幅，但距離3月份12040套成交量依然有不小差距，市場(chǎng)并未出現(xiàn)“暴漲暴增”現(xiàn)象。

??在此背景下，房企降低購(gòu)房門(mén)檻成為當(dāng)下青島市場(chǎng)的常態(tài)，城陽(yáng)、西海岸項(xiàng)目促銷(xiāo)力度較猛，不少項(xiàng)目推出零首付、工抵折扣房等方式促成交。

??如世園金茂府是青島市李滄區(qū)“改善”標(biāo)桿項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目曾拿下今年2月份青島銷(xiāo)冠，此前價(jià)格一直堅(jiān)挺。6月份，世園金茂府頻頻調(diào)價(jià)，近期推出的特惠房源降價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元/套。

??李滄區(qū)另一熱盤(pán)森林公園也在靠靈活的銷(xiāo)售策略吸引客戶(hù)。該項(xiàng)目2022年上半年入市后，陸續(xù)有購(gòu)房者買(mǎi)進(jìn)入住，售價(jià)從24000元/平方米一路下跌，近期新地塊上市后部分房源低至18000元/平方米。

??經(jīng)濟(jì)下行、購(gòu)買(mǎi)力下降也影響了部分購(gòu)房者入市信心。

??“前段時(shí)間差點(diǎn)入手一套房，首付是沒(méi)有問(wèn)題的，但公司效益不好，且未來(lái)預(yù)期不明朗，所以還是等等看?！睆氖缕?chē)銷(xiāo)售工作的青島市民趙先生說(shuō)。

??與趙先生有同樣擔(dān)憂(yōu)的購(gòu)房者不在少數(shù)，“現(xiàn)金為王”成為很多人的現(xiàn)實(shí)選擇。

??“政策刺激還是不夠，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面還沒(méi)有擺脫低迷狀態(tài)。”李捷表示，當(dāng)下，松綁措施對(duì)市場(chǎng)的刺激效應(yīng)不明顯，盡管房貸利率下降、首付政策也進(jìn)行了調(diào)整，但很多購(gòu)房者還是抱著持幣觀望的心態(tài)，預(yù)期和信心沒(méi)有得到有效提升。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)城市與區(qū)域治理研究院特聘專(zhuān)家張斌認(rèn)為，當(dāng)前青島樓市成交乏力本質(zhì)是客戶(hù)入市信心不足和預(yù)期不穩(wěn)?？傮w來(lái)看，今年下半年青島樓市將以“平穩(wěn)”為主，“金九銀十”市場(chǎng)或許會(huì)有一波比較好行情，但總體難以出現(xiàn)“大熱”局面。

??（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中李捷為化名）