??亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，杭州火速出臺(tái)了樓市新政。

??10月16日早間，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，為市場(chǎng)注入更多購(gòu)買力，同時(shí)在差別化信貸方面進(jìn)行了調(diào)整。

??雖然限購(gòu)區(qū)沒(méi)有完全放開，但暗藏玄機(jī)：針對(duì)非杭州市戶籍家庭，只要在杭州市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅記錄的，就有購(gòu)房資格，不再要求社保年限，這對(duì)外地戶籍購(gòu)房者而言，大大降低了入市門檻。

??一位品牌房企杭州區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，此次新政的重點(diǎn)，就是要降低購(gòu)房門檻和成本，讓更多有意向的購(gòu)房者不僅有資格，也能在首付和房貸利率方面享受到當(dāng)前最低的成果。

??目前來(lái)看，新政后客戶基數(shù)將進(jìn)一步放大，市場(chǎng)分化的情況也將會(huì)加劇。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉預(yù)計(jì)，主城限購(gòu)區(qū)對(duì)于非限購(gòu)區(qū)、周邊三四線城市的購(gòu)房“虹吸效應(yīng)”將進(jìn)一步增加，短期內(nèi)將有一個(gè)成交的小高峰。

??購(gòu)房基數(shù)進(jìn)一步擴(kuò)大

??此次，杭州樓市新政最大的特點(diǎn)在于限購(gòu)方面的松動(dòng)。

??通知明確，將住房限購(gòu)范圍縮小為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)四個(gè)主城核心區(qū)，杭州戶籍家庭在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)2套住房（新房和二手住房），外地戶籍限購(gòu)一套。其他如蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽(yáng)區(qū)等解除限購(gòu)，與此同時(shí)，單身人士也放開限制，最多可以買兩套。

??此次將限購(gòu)區(qū)收縮至主城四區(qū)，其中暗藏玄機(jī)：針對(duì)非杭州市戶籍家庭，只要在杭州市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅記錄的，就有購(gòu)房資格，不再要求社保年限。

??“這大大降低了入市門檻。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，理論上只要繳一個(gè)月的社?；蛞粋€(gè)月的個(gè)稅，或者以前曾經(jīng)繳過(guò)，即可在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套。

??而此前，外地戶籍在杭州購(gòu)買新房需連續(xù)繳納48個(gè)月社?；騻€(gè)稅、購(gòu)買二手房需連續(xù)繳納12個(gè)月社?；騻€(gè)稅。

??如此一來(lái)，本次新政所放開的區(qū)域中，錢江世紀(jì)城、未來(lái)科技城可能成為吸引外地人購(gòu)房較為熱門的板塊。

??原先杭州的樓市政策調(diào)整一直較為謹(jǐn)慎，更趨向于“一區(qū)一策”，效果偏短期性，基本在1個(gè)月到2個(gè)月，一旦到了后期，效果逐漸轉(zhuǎn)弱。此次新政和之前相比，區(qū)別在于對(duì)改善性需求的力度更大，短期內(nèi)將有效提升市場(chǎng)成交量，特別是熱門板塊將繼續(xù)升溫。

??此外，在當(dāng)前市場(chǎng)法拍房逐漸增多的情況下，杭州此次新政也進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)參與限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，取消“須符合本市住房限購(gòu)政策”限制。這意味著，法拍房市場(chǎng)也將不再限購(gòu)。

??但上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，雖然限購(gòu)有所放開，主城區(qū)新盤“限價(jià)”依然嚴(yán)格。一些熱門區(qū)域的項(xiàng)目熱度仍然很高，一些“紅盤”甚至還存在“拼社?！钡那闆r。

??冷熱分化或?qū)⒓觿?/strong>

??身為浙江的省會(huì)城市，杭州樓市始終保持著較強(qiáng)的韌性。此次降低購(gòu)房門檻后，勢(shì)必給三四線城市富裕家庭帶來(lái)了資產(chǎn)重新配置的機(jī)會(huì)。來(lái)杭州買套房，將會(huì)成為全省中產(chǎn)以上人群的新的選擇。

??限購(gòu)放開以后，客戶基數(shù)將進(jìn)一步放大。但放開之后，也勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致杭州市場(chǎng)面臨“內(nèi)冷外熱”的局面。

??目前，杭州主城區(qū)外圍的新房面臨較大去化壓力，這類房源均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以內(nèi)，總價(jià)300萬(wàn)~500萬(wàn)元，面對(duì)二手房的競(jìng)爭(zhēng)仍處于劣勢(shì)。

??上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人分析，亞運(yùn)會(huì)之前只有核心區(qū)（現(xiàn)在的限購(gòu)區(qū)）的部分“高倒掛”項(xiàng)目保持一定市場(chǎng)熱度。隨著二手房房?jī)r(jià)的回調(diào)，倒掛程度降低，外圍區(qū)域的新房活躍程度已明顯低于過(guò)去一兩年。

??在弱周期的市場(chǎng)背景下，杭州的購(gòu)房群體渴望回流主城和城市核心板塊，這已經(jīng)成為置換類需求的置業(yè)的主流。在此背景下，核心板塊400萬(wàn)~600萬(wàn)元的新房和二手房關(guān)注度會(huì)有所增加，如奧體、未來(lái)科技城這兩個(gè)板塊，韌勁足、抗壓能力強(qiáng)。

??杭州樓市取消限購(gòu)的措施，以及“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施的落地，有助于置換類改善需求的落地。這類群體以“賣舊買新”為主，是回歸到主城、城市核心板塊的主力軍。上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，這類人群有很強(qiáng)的置換需求。

??2023年下半年以來(lái)，杭州市場(chǎng)熱度有所回落，急需重振旗鼓。9月，新房住宅成交面積80.63萬(wàn)平方米，成交規(guī)模雖環(huán)比增長(zhǎng)，但仍低于上半年各月成交水平。二手房市場(chǎng)也表現(xiàn)不佳，成交4130套，環(huán)比下降12.1%。

??對(duì)此，前述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，新政短期內(nèi)會(huì)提升整個(gè)市場(chǎng)成交量，特別是二手房成交量的上升。那些被限購(gòu)的剛性需求購(gòu)房者、一直在等待新政的購(gòu)房者會(huì)快速入市。

??不過(guò)，杭州多名市場(chǎng)人士也表達(dá)了謹(jǐn)慎的看法。

??“9月以來(lái)包括南京、蘇州、廈門、成都等強(qiáng)二線城市，放開或部分放開限購(gòu)，出臺(tái)了甚至更寬松的政策，但市場(chǎng)并沒(méi)有太大的波瀾。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，杭州此時(shí)放開限購(gòu)，能對(duì)省內(nèi)三四線城市產(chǎn)生一定虹吸效應(yīng)，但絕無(wú)可能令外地購(gòu)房人蜂擁而至。即使能吸引一部分購(gòu)房者，也只是吸引到杭州極少數(shù)的核心區(qū)域和核心板塊。