監(jiān)督眼劉洪材 2021-04-28 09:28:13 來源:中房報(bào)
??編者按
??商改住產(chǎn)品的銷售在全國已經(jīng)持續(xù)多年,在一些城市甚至成為住宅市場(chǎng)的有力補(bǔ)充,受到限購人群和投資者的追捧。商改住產(chǎn)品又是一個(gè)敏感的話題。一方面,因?yàn)闋可娴娇赡艿倪`規(guī)問題,開發(fā)企業(yè)多以打擦邊球的方式私底下進(jìn)行;另一方面,因?yàn)榛疑娴拇嬖?,在一些城市這種問題又屢禁不絕。
??平心而論,遺留問題要破解,但是像發(fā)生在成都的這種“商改住”亂象和歪風(fēng),必須遏制,避免其“生米煮成熟飯”擾亂樓市秩序, 增加已有問題的破解復(fù)雜性。
??“商改住“亂象叢生、處處是坑的現(xiàn)象已經(jīng)在全國很多城市接連引發(fā)矛盾糾紛,并成為信訪高發(fā)領(lǐng)域。“商改住”的觸角現(xiàn)在又伸到舊改房,游離于監(jiān)管之外。
??成都市金牛區(qū)城隍廟電子市場(chǎng)5號(hào)區(qū)的“北大公寓“,是一個(gè)“商改住“樓盤,原是閑置長達(dá)20年之久的問題項(xiàng)目。去年,項(xiàng)目被成都本土一家企業(yè)管理公司包裝成新房和公寓對(duì)外進(jìn)行銷售。有當(dāng)?shù)厝耸糠Q,因?yàn)槭菃栴}項(xiàng)目,也未取得產(chǎn)權(quán),購買這種舊改公寓暗藏的風(fēng)險(xiǎn)巨大。
??中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉,目前,成都市金牛區(qū)住房建設(shè)和交通運(yùn)輸局已介入調(diào)查。
??舊改房變商住公寓之謎
??“北大公寓“位于成都地鐵六號(hào)線梁家巷站西南方向500米處,沿途不止一個(gè)爛尾房和棄置樓,北大公寓的接待處隱密在毫不起眼的巷道處。
??有購房者稱,北大公寓在沒有任何證照的情況下,就向他們出售樓盤,且對(duì)外宣稱北大公寓是新房,到訪之后又表示項(xiàng)目是舊改房屋,說辭前后不一。對(duì)于北大公寓的定性,記者在樓盤網(wǎng)上看到其宣傳為公寓,并稱民用水、電、氣三通。
??“我們這個(gè)是舊房改造,房屋的框架結(jié)構(gòu),里里外外都要修,包括里面所有的墻體都新砌,上下管道電線重新排設(shè),消防管道、消防栓都是新做,窗戶也是換成隔音玻璃,你放心?!蓖跣罩脴I(yè)顧問向記者介紹了北大公寓的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),反復(fù)強(qiáng)調(diào),“這是水電氣三通住宅”。
??在記者再三詢問“你們這樓盤屬于商業(yè)性質(zhì)嗎?”置業(yè)顧問的說辭是:“公寓屬于商業(yè),商業(yè)也就是公寓?!安⒉粩嗯c記者混淆兩者之間的概念。
??北大公寓的宣傳冊(cè)上,“內(nèi)環(huán)線,府河邊,全精裝”“水電氣三通住宅”無疑讓購房者們向往。
??對(duì)于購房者關(guān)心的價(jià)格和付款方式,王姓置業(yè)顧問王表示,按揭首付六成是甲方要求。當(dāng)記者提出諸多質(zhì)疑時(shí),置業(yè)顧問含糊其詞,在追問之下,才告知此項(xiàng)目是四川思晟威企業(yè)管理有限公司通過司法拍賣獲得。
??“這個(gè)項(xiàng)目是金牛區(qū)的遺留問題項(xiàng)目,閑置了超過20年了,開發(fā)商為金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司,轉(zhuǎn)手成都蓉西房屋開發(fā)公司,負(fù)責(zé)改造和出售。”王姓置業(yè)顧問向記者出示了兩三份文件。仔細(xì)閱讀發(fā)現(xiàn):
??北大公寓性質(zhì)為“商改住”,其前身為成都市金牛區(qū)城隍廟電子市場(chǎng)5號(hào)區(qū)房產(chǎn)。在一份“定點(diǎn)通知書”中,成都市規(guī)劃管理局于1996年將房產(chǎn)規(guī)劃,移交予金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司辦理。在加快舊城改造的背景之下,金牛區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司又與成都蓉西房屋開發(fā)公司共同開發(fā)。
??在一份民事裁決書中,該房產(chǎn)于2001年由永川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資公司質(zhì)押給成都蓉西房屋開發(fā)公司。2015年,房產(chǎn)通過法拍形式,再一次易手至重慶市永川區(qū)惠通建設(shè)發(fā)展有限公司,2016年,四川思晟威企業(yè)管理有限公司以16427600元的價(jià)格從重慶市永川區(qū)惠通建設(shè)發(fā)展有限公司購得房屋所有權(quán),記者通過淘寶、京東的法拍房信息搜尋,未能找到該公司和房產(chǎn)的拍賣情況。
??記者從房屋買賣合同上看到,該房屋1998年就已停工,只完成了主體工程,水電氣、消防、電梯設(shè)施全無,也沒有質(zhì)檢、消防、環(huán)保、綜合驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)。
??記者從置業(yè)顧問出示的2021年3月18日召開的成都市不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問題聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要上看到:同意將金牛區(qū)解放路二段4號(hào)“電子市場(chǎng)5區(qū)“納入不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問題處理,辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記涉及金牛區(qū)人民政府、市住建局、金牛區(qū)規(guī)自局等部門完善手續(xù),才按規(guī)定辦理。由此推測(cè),此房屋產(chǎn)權(quán)等相關(guān)手續(xù)還在辦理的路上。
??監(jiān)管盲區(qū) 違規(guī)銷售
??命運(yùn)多舛。2016年,城隍廟電子市場(chǎng)又一次裁定給了現(xiàn)在的開發(fā)商四川思晟威企業(yè)管理有限公司,并于2019年2月開始進(jìn)行墻體、水電天然氣的改造施工,去年11月開始對(duì)外出售。
??有不愿具名的當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示,100多套已售70多套的北大公寓確實(shí)是“商改住”。公寓宣傳的“民用水電氣三通”也恰逢政策轉(zhuǎn)換的漏洞,其銷售資金也未進(jìn)入住建部門的資金監(jiān)管,稍有不慎,容易引發(fā)法律糾紛。
??早在2017年4月,成都市規(guī)劃局、房管局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》中,明確規(guī)定“商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用,嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?;不得以民用?biāo)準(zhǔn)對(duì)水電氣收費(fèi),“商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目中的辦公用房(公共食堂除外),不得接入天然氣。商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目的水電氣,應(yīng)按照商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),禁止按照非商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)?!?/p>
??官方回應(yīng):責(zé)令停止銷售
??“北大公寓在宣傳過程中,以帶有住宅性質(zhì)的“民用水電氣三通”為賣點(diǎn)的宣傳模式進(jìn)行違規(guī)宣傳。”成都市金牛區(qū)住房建設(shè)和交通運(yùn)輸局安居科負(fù)責(zé)人向記者透露。
??關(guān)于產(chǎn)權(quán)問題,北大公寓置業(yè)顧問也拿出了《成都不動(dòng)產(chǎn)遺留問題會(huì)議紀(jì)要》,文件中卻沒有詳實(shí)披露該“遺留問題”的處理進(jìn)程和處理結(jié)果。只是一再說明不動(dòng)產(chǎn)中心全權(quán)交由該公司辦理。
??成都市金牛區(qū)住房建設(shè)和交通運(yùn)輸局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說:“這個(gè)房子是問題房,存在產(chǎn)權(quán)遺留問題,暫時(shí)辦不了產(chǎn)權(quán),已經(jīng)讓其停止對(duì)外銷售。其產(chǎn)權(quán)問題正在辦理過程當(dāng)中,正在走遺留問題程序?!辈⒚鞔_表明了產(chǎn)權(quán)未辦理,應(yīng)立即責(zé)令整改并停止虛假宣傳。
??法律人士:購買此類公寓需謹(jǐn)慎
??針對(duì)成都北大公寓的銷售行為,北京盈科(成都)律師事務(wù)所銀行與互聯(lián)網(wǎng)法律事務(wù)部副主任麻建律師表示:《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目屬于遺留問題項(xiàng)目,并且很多手續(xù)并未完善。根據(jù)該項(xiàng)目房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告明確顯示為辦公,開發(fā)商改造為具有住宅性質(zhì)的公寓,其本身就是一種違規(guī)行為,購房者購買此類公寓的風(fēng)險(xiǎn)比較大?!?/p>
??“這種情況說明企業(yè)本身社會(huì)責(zé)任感較低。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,企業(yè)設(shè)法打“擦邊球”的做法也說明違規(guī)處罰還執(zhí)行得不夠嚴(yán)厲,或?yàn)榈胤奖O(jiān)管存在盲點(diǎn),比較容易被鉆空子,導(dǎo)致出現(xiàn)了類似的行業(yè)亂象。
??很多城市已經(jīng)對(duì)“商改住”亂象頻嚴(yán)控堵截,“商改住”在一些城市逐漸走向消亡。但成都的商辦市場(chǎng)又刮起了一股“商改住”歪風(fēng),這會(huì)擾亂了樓市有序發(fā)展。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論