遼寧葫蘆島40萬(wàn)平方米康養(yǎng)小鎮(zhèn)停擺 疑與當(dāng)?shù)爻巧绦新漶R前行長(zhǎng)相關(guān)

監(jiān)督眼冷萬(wàn)欣、樊永鋒 2022-08-05 09:54:22 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??遼寧省葫蘆島海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目位于葫蘆島市下轄縣級(jí)市興城市,占地面積近40萬(wàn)平方米、斥資20億元,原建設(shè)周期3年。

??如今3年光景過(guò)去,海上海小鎮(zhèn)卻已陷入了停擺的困境中。

??2022年7月6日,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到,除了部分臨街商業(yè)建筑已經(jīng)粉飾完畢,只有成群連片的水泥建筑,在雜草環(huán)抱之中靜靜佇立在龍興路的一側(cè)。

??項(xiàng)目停擺的背后,其開(kāi)發(fā)商遼寧海上海旅游度假產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)”)多年來(lái)官司纏身、債臺(tái)高筑,海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)更涉嫌違規(guī)建設(shè)。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者多方調(diào)查,海上海小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)及其興城分公司所拿地塊土地用途一項(xiàng)均為“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地”和“其他商服用地”。

??然而該項(xiàng)目在公開(kāi)銷售平臺(tái)登記的容積率為0.56,對(duì)應(yīng)銷售人員宣傳的一個(gè)純別墅小區(qū)和每平方米13000至15000元的定價(jià),其建設(shè)規(guī)劃顯然與用地性質(zhì)嚴(yán)重不符。

??這一超低容積率的“普通商品住房”是如何通過(guò)規(guī)劃審批的?在一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái),“在提交規(guī)劃時(shí)通過(guò)增加高層建筑增加總建筑面積、提升容積率達(dá)到合規(guī)目的”在地產(chǎn)圈已經(jīng)司空見(jiàn)慣。

??2022年8月2日,針對(duì)這一情況,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向葫蘆島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局求證,該局人員表示,對(duì)于海上海小鎮(zhèn)的監(jiān)管問(wèn)題遵循屬地原則,還是要詢問(wèn)興城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡(jiǎn)稱“興城住建局”)。

??興城住建局一位不愿透露姓名的某部門負(fù)責(zé)人告訴記者:“海上海現(xiàn)在暫時(shí)停工了,具體的原因就是資金鏈問(wèn)題,目前正在找合作伙伴?!?/p>

??“這個(gè)(項(xiàng)目)售樓許可證是我們發(fā)的,當(dāng)時(shí)也到現(xiàn)場(chǎng)看了,我們也知道它容積率低,也是不允許的,但是這個(gè)不歸我們管,等(項(xiàng)目)中間的8棟樓蓋起來(lái),容積率就不低了”該負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。

??“至于其建設(shè)規(guī)劃與用地性質(zhì)嚴(yán)重不符這個(gè)問(wèn)題,這個(gè)也不是我們部門管,歸自然資源局規(guī)劃部門管理?!彼f(shuō)。

??隨后,記者撥打興城市自然資源局電話嘗試取得聯(lián)系,截至發(fā)稿電話始終無(wú)人接聽(tīng)。

??曾幾何時(shí),這個(gè)以康養(yǎng)和旅居為定位的小鎮(zhèn)項(xiàng)目,是銷售人員口中“遼東灣沿線唯一純別墅小區(qū)”,在葫蘆島市主要領(lǐng)導(dǎo)調(diào)研督促后不僅沒(méi)有走出困局,反而隨著種種隱疾浮現(xiàn),步入難以轉(zhuǎn)圜的死局。

??地處遼東灣西岸的興城市,雖然葫蘆島下轄的縣級(jí)市,但因?yàn)槲挥凇斑|西走廊”中部,憑借依山傍海得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì),讓興城這座海濱城市名聲在外。相較于與其接壤的葫蘆島市龍港區(qū)和連山區(qū)等,興城反而更受到投資客,尤其是地產(chǎn)商的青睞。

??進(jìn)入興城市內(nèi),過(guò)了首山公園,沿興城市龍興路干道行駛,一側(cè)是興城市新中醫(yī)院大樓,另一側(cè)可以看到連片的海上海小鎮(zhèn)的廣告牌,牌子上寫著“華庭闊院世家風(fēng)范”等諸多溢美之詞和銷售電話。

??靠近龍興路的一側(cè),是海上海項(xiàng)目的商業(yè)板塊樓群,部分已經(jīng)完工,部分則是水泥框架擱置,記者在現(xiàn)場(chǎng)并沒(méi)有看到入駐的商業(yè)店鋪。樓群后面則是已經(jīng)停工的一排排中式聯(lián)排別墅。

??7月6日,葫蘆島市域內(nèi)暴雨,雨中的海上海小鎮(zhèn)毫無(wú)人氣,更顯孤寂深冷。

??記者沿著龍興路轉(zhuǎn)入龍海大街,再繞回嘉山街,經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目地為方形設(shè)計(jì),除了沿龍興路的商業(yè)之外,項(xiàng)目中心交叉的十字形街道將其與住宅區(qū)域分為四個(gè)小方形地塊,其中項(xiàng)目銷售中心在東北地塊,銷售中心附近有幾棟房屋已經(jīng)幾近完工。

??由于大雨天氣道路項(xiàng)目地道路非常泥濘,其余三個(gè)地塊的建筑僅僅只有水泥框架結(jié)構(gòu),工程沒(méi)有開(kāi)工的跡象,記者在現(xiàn)場(chǎng)也沒(méi)有見(jiàn)到任何施工工人,遠(yuǎn)處孤零零的塔吊設(shè)備也銹跡斑斑。

??在項(xiàng)目一側(cè)的入口,已經(jīng)被電動(dòng)閘門封閉,入口注明的中國(guó)建筑第二工程局(以下簡(jiǎn)稱“中建二局”)承建海上??叼B(yǎng)旅居小鎮(zhèn)工程文字已經(jīng)褪色。

??按照廣告牌的指引,記者來(lái)到海上海小鎮(zhèn)營(yíng)銷接待中心,不過(guò)接待中心樓門緊鎖。隔著接待中心外側(cè)的玻璃窗,可以看到室內(nèi)有一棟別墅的建筑模型,室內(nèi)空無(wú)一人。經(jīng)記者與入口處兩位保安人員確認(rèn),接待中心早已沒(méi)有銷售人員。

??記者向保安人員透露自己購(gòu)房的意圖后,從保安人員處獲悉目前海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目部所在地,隨后記者以投資人的身份與海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商方面取得聯(lián)系并見(jiàn)面。

??在開(kāi)發(fā)商辦公駐地,在問(wèn)及海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目目前的狀態(tài)時(shí),該項(xiàng)目公司成本部的一位工作人員告訴記者,目前還不清楚項(xiàng)目重啟的具體時(shí)間,只是聽(tīng)說(shuō)有一部分區(qū)域在做施工前的準(zhǔn)備。

??“我們最開(kāi)始的打算是一個(gè)區(qū)完事先交一部分,然后再進(jìn)行后面的(項(xiàng)目施工),因?yàn)轫?xiàng)目太大了,資金壓力非常大,而且目前銀行收縮貸款,房地產(chǎn)(開(kāi)發(fā))不容易?!?/p>

??記者隨即提出要聯(lián)系客戶來(lái)購(gòu)買幾套,前述成本部工作人員稱“能賣出幾套(房產(chǎn))就頂很多事了”“現(xiàn)在一個(gè)區(qū)域動(dòng)起來(lái)都要千萬(wàn)元(資金)起”。

??在記者表明可以拉人來(lái)買房的來(lái)意后,項(xiàng)目方一位陳姓負(fù)責(zé)人表示“我們這個(gè)項(xiàng)目占地500多畝,是康養(yǎng)、旅居定位的小鎮(zhèn),容積率很低,目前已經(jīng)和福建一位商人接洽,計(jì)劃投資幾千萬(wàn)元進(jìn)來(lái),先把商業(yè)(房產(chǎn))部分做起來(lái)?!?/p>

??記者也從陳姓負(fù)責(zé)人處得知,此前記者看到的幾近完工的項(xiàng)目為二區(qū),不過(guò)目前也沒(méi)有出售,水、電等網(wǎng)絡(luò)還沒(méi)有引入。

??值得一提的是,在記者質(zhì)疑海上海小鎮(zhèn)的低容積率是如何通過(guò)審批時(shí),陳姓負(fù)責(zé)人表示,最開(kāi)始提交的設(shè)計(jì)規(guī)劃中設(shè)計(jì)了8個(gè)高層建筑,不過(guò)目前沒(méi)建,估計(jì)未來(lái)也不會(huì)建。

??這一點(diǎn)在海上海小鎮(zhèn)的相關(guān)宣傳物料中得到證實(shí)。

??記者關(guān)注海上海小鎮(zhèn)公眾號(hào),根據(jù)登記信息,該公眾號(hào)2020年10月8日注冊(cè),其公眾號(hào)簡(jiǎn)介與各類宣傳表述均顯示,“海上海小鎮(zhèn)位于葫蘆島金山福海之間,東臨夾山、西鄰龍興路、南臨龍海大街、毗鄰首山公園、東與渤海咫尺相望,項(xiàng)目占地39萬(wàn)平方米,建筑面積22萬(wàn)平方米方米,建設(shè)周期3年,總投資20億元?!?/p>

??通過(guò)其建筑面積與占地面積比率,可以得出該項(xiàng)目的容積率為0.56。另?yè)?jù)安居客網(wǎng)站登記的信息顯示,海上海小鎮(zhèn)規(guī)劃戶數(shù)為331戶,容積率為0.56。每平方米價(jià)格在13000元至15000元。

??這顯然不符合興城市自然資源局頒發(fā)的該項(xiàng)目地塊《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中關(guān)于容積率不小于1.0,不超過(guò)1.8的標(biāo)準(zhǔn)。

??當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,由于容積率是總建筑面積與占地面積的比率,所以一些開(kāi)發(fā)商在提交規(guī)劃時(shí)通過(guò)增加高層建筑增加總建筑面積,提升容積率的值,達(dá)到符合相關(guān)部門和法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的目的。

??此外,根據(jù)企查查顯示的海上海小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)及其興城分公司的拿地記錄,海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)及其興城分公司所拿地塊土地用途一項(xiàng)均為“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地”和“其他商服用地”。

??這顯然與每平方米13000至15000元的價(jià)格以及聯(lián)排別墅的土地建設(shè)規(guī)劃嚴(yán)重不符。

??這樣的情況下,根據(jù)安居客網(wǎng)站登記的信息,興城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局先后批準(zhǔn)核發(fā)了海上海小鎮(zhèn)14份商品房預(yù)售許可證。

??其商品房預(yù)售許可證編號(hào)為(興住建)房預(yù)售證第2021年037-041號(hào)、047號(hào)、049-056號(hào),共計(jì)14份。據(jù)記者統(tǒng)計(jì),14份商品房預(yù)售許可證預(yù)售總建筑面積為26506.32平方米,共計(jì)72套房屋,平均套均面積368.14平方米。這一套均面積,與“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地”的土地用途顯然矛盾。

??此外,根據(jù)工商注冊(cè)信息顯示,海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)成立時(shí)間為2018年4月,實(shí)繳資本2000萬(wàn)元人民幣,參保人數(shù)為0。其興城分公司,成立時(shí)間為2018年12月6日,參保人數(shù)為0。

??海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)成立后三個(gè)月,2018年7月先后拿地3宗,成交總額約為1.6億元。

??其興城分公司成立后一個(gè)月,2019年1月17日,從興城攬地9宗,成交總額約3.9億元。

??而且在2019年元宵節(jié)過(guò)后的當(dāng)周內(nèi),興城市發(fā)展和改革局就通過(guò)了海上??叼B(yǎng)旅居小鎮(zhèn)的備案,批復(fù)文號(hào)為興發(fā)改備字[2019年]14號(hào)。

??兩家公司的成立仿佛為海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目量身定制。

??但是,2020年12月開(kāi)始,海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)及其興城分公司陸續(xù)陷入司法案件糾紛之中。

??經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查詢中國(guó)裁判文書網(wǎng)統(tǒng)計(jì),海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)2020年12月23日起截至目前,有55條裁判文書記錄,全部為被告,案件總金額在1億元左右,其中涉案案由為財(cái)產(chǎn)保全的案件最多。

??其興城分公司有裁判文書記錄16條,全部為被告,涉案案由為買賣合同糾紛的最多,涉案金額為84萬(wàn)元。

??此外,海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)有被執(zhí)行人記錄8條,被執(zhí)行總額約為6.2億元,興城分公司被執(zhí)行人記錄7條,被執(zhí)行總額約2億元。

??資金面的壓力傳導(dǎo)至項(xiàng)目端,引發(fā)了海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目的停擺。而資金層面的壓力,則來(lái)自葫蘆島銀行的“人事變動(dòng)”。

??值得一提的是,記者在部分涉案案由為財(cái)產(chǎn)保全的裁判文書中看到“遼寧海上海旅游度假產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司的法定代表人或?qū)嶋H控制人涉嫌違法違紀(jì)”的表述。

??據(jù)企查查信息,海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)法定代表人為王某宇,持有51%股份,為該公司實(shí)際控制人。

??進(jìn)一步梳理司法案件信息,案涉原告方和財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)方,多為葫蘆島銀行股份有限公司東城支行、葫蘆島銀行股份有限公司站前支行、興城長(zhǎng)興村鎮(zhèn)銀行股份有限公司。

??據(jù)企查查,興城長(zhǎng)興村鎮(zhèn)銀行最大股東為葫蘆島銀行(以下簡(jiǎn)稱“葫蘆島銀行”),其持有興城長(zhǎng)興村鎮(zhèn)銀行20%股份。

??大量財(cái)產(chǎn)保全和金融糾紛司法案件,讓海上海小鎮(zhèn)的停擺背后的資金隱憂浮出水面,而且與葫蘆島銀行有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

??事實(shí)上,前述海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目陳姓負(fù)責(zé)人向記者解釋項(xiàng)目現(xiàn)狀的過(guò)程中提及了葫蘆島銀行的問(wèn)題。

??陳姓負(fù)責(zé)人曾告訴記者:“(這個(gè)項(xiàng)目)我們老板10多億元已經(jīng)投里了,肯定不希望爛尾?,F(xiàn)在是因?yàn)槲覀兒J島銀行的前任行長(zhǎng)進(jìn)去了(落馬),當(dāng)時(shí)我們項(xiàng)目所有的資金來(lái)源都是從他那貸款,本來(lái)前期土地抵押能貸款,但是后續(xù)在建工程貸款沒(méi)下來(lái),新行長(zhǎng)按章辦事,在建工程只能根據(jù)工程進(jìn)度撥款,導(dǎo)致我們現(xiàn)在資金非常緊張?!?/p>

??經(jīng)記者查詢,2020年8月2日,葫蘆島銀行發(fā)布公告稱,該行原行長(zhǎng)王某伶因個(gè)人涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法,目前正接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。經(jīng)葫蘆島市委批準(zhǔn),葫蘆島銀行黨委書記李玉林主持葫蘆島銀行全面工作,副行長(zhǎng)李曉東代理行長(zhǎng)職責(zé)。

??彼時(shí),根據(jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道,王某伶與葫蘆島銀行淵源頗深,此前曾因卷入一起6億元大案而被取消銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)高管任職資格3年,并在被免職10年后再度回歸葫蘆島銀行擔(dān)任行長(zhǎng)一職。

??據(jù)葫蘆島銀行2019年年報(bào)顯示,王某伶擔(dān)任該行行長(zhǎng)、執(zhí)行董事,截至2019年末持有該行2.4萬(wàn)股。

??記者梳理裁判文書時(shí)間線,在葫蘆島銀行原行長(zhǎng)王某伶落馬四個(gè)月后,海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商海上海開(kāi)發(fā)集團(tuán)及其興城分公司以及法定代表人王某宇和大股東運(yùn)某敏被申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,申請(qǐng)方則是葫蘆島銀行方面。

??此外,記者查詢葫蘆島銀行官網(wǎng),最新的年度報(bào)告為2021年6月發(fā)布的2020年年度報(bào)告。截至2020年12月31日,葫蘆島銀行不良貸款率從2019年的3.75%暴漲至13.89%,

??作為參考,據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2020年末,我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率為1.84%。

??除此之外,葫蘆島銀行2020年核心一級(jí)資本充足率為0.42%,一級(jí)資本充足為0.42%,資本充足率2.33%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非系統(tǒng)性重要銀行的核心一級(jí)資本充足率、一級(jí)資本充足率和資本充足率不能低于7.5%、8.5%和10.5%的監(jiān)管政策要求水平。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電葫蘆島銀行,詢問(wèn)王某伶落馬前,葫蘆島銀行與海上海小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商貸款業(yè)務(wù)往來(lái)信息,希望銀行方面提供一些數(shù)據(jù),以及王落馬后,目前葫蘆島銀行對(duì)于海上海小鎮(zhèn)項(xiàng)目的貸款撥付政策。該行辦公室人員表示記錄下問(wèn)題和聯(lián)系方式后詢問(wèn)行內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)再行答復(fù)。

??但是截至發(fā)稿,沒(méi)有收到葫蘆島銀行方面的回復(fù)。

??2021年7月18日,葫蘆島市政府網(wǎng)站轉(zhuǎn)載《葫蘆島日?qǐng)?bào)》報(bào)道,時(shí)任葫蘆島市市長(zhǎng)楊某生帶領(lǐng)葫蘆島市市直相關(guān)部門,就停緩建項(xiàng)目(爛尾樓)工作推進(jìn)情況到龍港區(qū)、興城市實(shí)地調(diào)研,并主持召開(kāi)全市停緩建項(xiàng)目(爛尾樓)推進(jìn)工作會(huì)議,分析問(wèn)題,研究對(duì)策,推進(jìn)停緩建項(xiàng)目(爛尾樓)工作。

??實(shí)地考察中,調(diào)研團(tuán)隊(duì)曾到海上??叼B(yǎng)旅居小鎮(zhèn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),實(shí)地查看項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度,聽(tīng)取項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等情況匯報(bào),了解項(xiàng)目停緩建原因,與相關(guān)單位負(fù)責(zé)人研究破解癥結(jié)的措施和辦法。

??根據(jù)該報(bào)道,在隨后舉行的葫蘆島市停緩建項(xiàng)目(爛尾樓)推進(jìn)工作會(huì)議上,楊某生提出了“新官要理舊賬”,并要求相關(guān)部門摸清停緩建項(xiàng)目(爛尾樓)各方面情況,一企一策,精準(zhǔn)施策。建立“一對(duì)一”工作體系,明確領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任、屬地責(zé)任和部門責(zé)任,推進(jìn)問(wèn)題有序、妥善解決。要成立工作專班,推進(jìn)停緩建項(xiàng)目(爛尾樓)工作,切實(shí)提升盤活處置成效。

??一年過(guò)去了,從現(xiàn)場(chǎng)以及記者調(diào)查的情況來(lái)看,海上海項(xiàng)目的盤活工作依舊乏善可陳。渤海在望,這片占地40公頃的停擺別墅群,一座座鋼筋水泥的框架如同嵌進(jìn)遼東灣沿線骨肉里的傷疤,觸目驚心、發(fā)人深省。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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