監(jiān)督眼陳標(biāo)志 2022-09-05 10:08:23 來(lái)源:中房報(bào)
????凇暗貥?biāo)”明光國(guó)際大廈,在長(zhǎng)達(dá)27年的風(fēng)雨飄零中,不僅見(jiàn)證了??诘某鞘凶冞w,也承載了一代??谌说臅r(shí)光記憶。然而,它終將還是沒(méi)落了。
??8月23日下午,在??趶氖沦Y產(chǎn)管理投資的徐明海在瀏覽某資產(chǎn)交易平臺(tái)時(shí),一則網(wǎng)拍信息引起了他的注意:海口明光國(guó)際大廈1~5層資產(chǎn)以328164180元起拍價(jià)在網(wǎng)上公開(kāi)拍賣(mài)。由于起拍價(jià)是一連串長(zhǎng)長(zhǎng)的阿拉伯?dāng)?shù)字,徐明海經(jīng)兩次確認(rèn)才得知拍賣(mài)標(biāo)的物起拍價(jià)超過(guò)3億元。他之所以驚訝,是因?yàn)槊鞴鈬?guó)際大廈此前也有資產(chǎn)網(wǎng)拍,但大多數(shù)標(biāo)的物成交價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)元。
??讓徐明海感到意外的不僅是這次網(wǎng)拍標(biāo)的物建筑面積大、起拍價(jià)總金額高,還有一個(gè)重要原因,海口明光國(guó)際大廈是??谧钤绲摹暗谝桓邩恰?,也是海口最早的產(chǎn)權(quán)式酒店,是“地標(biāo)性”建筑。
??如果將時(shí)間指針回?fù)苤?6年前,看到的將是一番盛景:剛剛從“半拉子”樓起死回生的明光國(guó)際大廈項(xiàng)目,首次在2006年10月下旬在??谂e行的“第七屆海南秋季房地產(chǎn)交易展覽會(huì)”亮相,就以“俯視全城 心域無(wú)疆”巨幅廣告,震撼全場(chǎng)。
??另?yè)?jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,早在2009年5月初,海口明光大酒店(即明光國(guó)際大廈)試營(yíng)業(yè),“產(chǎn)權(quán)式酒店”模式吸引了全國(guó)各地投資者,800多名(也有稱(chēng)500多名)投資者購(gòu)買(mǎi)了該項(xiàng)目房產(chǎn)。
??然而,從2016年起,??谀成虡I(yè)銀行與??诿鞴獯缶频暧邢薰荆ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)“明光大酒店公司”)等發(fā)生金融借款合同糾紛案及部分民間借貸系列糾紛案后,明光國(guó)際大廈出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題,開(kāi)發(fā)企業(yè)也因持續(xù)虧損、無(wú)力清償?shù)狡趥鶆?wù)被法院宣告破產(chǎn)。
??至此,??谠?jīng)的“第一高樓”轟然倒下,令人唏噓不已。
??11年蓋樓史
??在??谑旋埨ツ下纺硢挝簧习嗟睦畛涫且幻鞘屑o(jì)實(shí)攝影師,每次路過(guò)??诿鞴鈬?guó)際大廈(亦稱(chēng)“??诿鞴獯缶频辍保家ь^看看面前高高聳立的大樓。
??明光國(guó)際大廈位于??谑心虾4蟮?號(hào),李超武的單位與前者直線距離也不過(guò)一二百米,他步行上班必經(jīng)這里。
??2006年,“爛尾”長(zhǎng)達(dá)8年之久的明光國(guó)際大廈有了復(fù)工跡象?!按髽侵?chē)鷩鹆藝鷵酰熊?chē)輛和工人陸續(xù)往工地搬運(yùn)建材?!崩畛湎蛴浾呋貞浧甬?dāng)時(shí)的情形。
????谥盃€尾”——明光國(guó)際大廈是一個(gè)命運(yùn)多舛的項(xiàng)目,有人稱(chēng)其為海南房地產(chǎn)“泡沫”的時(shí)代產(chǎn)物,也有人稱(chēng)是海南房地產(chǎn)‘泡沫’末期逆勢(shì)而上的地產(chǎn)項(xiàng)目。
??明光國(guó)際大廈見(jiàn)證了??诘某鞘凶冞w,它不僅是當(dāng)時(shí)??谑心酥梁D鲜∽罡叩牡貥?biāo)性建筑,也是??谧钤缫搿爱a(chǎn)權(quán)式酒店”概念的大廈。
??據(jù)一份機(jī)構(gòu)文件描述:2006年10月,??诿鞴獯缶频旯芾碛邢薰緩暮?诿鞴饴糜伟l(fā)展有限公司受讓了明光國(guó)際大廈項(xiàng)目,并進(jìn)行了續(xù)建;同年10月16日,明光國(guó)際大廈項(xiàng)目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建筑規(guī)模為1幢框剪結(jié)構(gòu)綜合樓,地上46層,地下2層,建筑面積地上80538平方米、地下16146平方米。
??之后,該項(xiàng)目很快取得了建筑工程施工許可證、房產(chǎn)預(yù)售許可證,房屋建筑面積為90280.69平方米,士地使用面積為19625平方米。
??早在1995年,海南省瓊山市批建了明光國(guó)際大廈為超五星級(jí)酒店建筑。“事實(shí)上,早在1993年,明光國(guó)際大廈項(xiàng)目就已動(dòng)工?!崩畛涓嬖V記者,那時(shí)候管理可能不像現(xiàn)在這么嚴(yán)格。
??明光國(guó)際大廈成為“爛尾”項(xiàng)目之前,曾經(jīng)幾度停復(fù)工,頗具戲劇性。
??據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,就在明光國(guó)際大廈建到16層時(shí),有通訊部門(mén)向當(dāng)?shù)卣对V,稱(chēng)“樓再往上蓋就會(huì)阻礙通訊微波通道”。為此,明光國(guó)際大廈中途被迫停工。后在政府部門(mén)的協(xié)調(diào)下,項(xiàng)目投資方出資約700萬(wàn)元把微波通道改為地下光纜,項(xiàng)目在停工7個(gè)多月后繼續(xù)施工。
??然而,當(dāng)明光國(guó)際大廈建至36層時(shí)又被叫停,原因是酒店超高有可能會(huì)影響附近大英山機(jī)場(chǎng)凈空條件。直到老機(jī)場(chǎng)搬遷前夕,該項(xiàng)目才得以繼續(xù)施工,并于1998年10月大廈封頂?! ?/p>
??大廈封頂前后,項(xiàng)目投資方與一家國(guó)際知名酒店管理公司簽訂委托管理合作協(xié)議,要將明光國(guó)際大廈打造成??诔逍羌?jí)酒店;被委托管理方到實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn),明光國(guó)際大廈雖處??诜比A路段,但周?chē)桶拿裾皡⒉畈积R的單位樓與??凇暗谝桓邩恰备窀癫蝗?,周?chē)s亂的環(huán)境不具備打造超五星級(jí)酒店條件。
??由于多方面原因,明光國(guó)際大廈項(xiàng)目從1998年開(kāi)始“爛尾”,至2006年重新啟動(dòng)續(xù)建,時(shí)間已經(jīng)過(guò)去8年之久。如果從1995年動(dòng)工至2006年續(xù)建算起,明光國(guó)際大廈斷斷續(xù)續(xù)建了11年。
??“俯視全城”的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目
??2006年,明光國(guó)際大廈在啟動(dòng)續(xù)建的同時(shí),開(kāi)發(fā)商有了另外一種打算:改為產(chǎn)權(quán)式酒店。
??2006年10月底,“第七屆海南秋季房地產(chǎn)交易展覽會(huì)”在??跁?huì)展中心舉行。據(jù)當(dāng)時(shí)參加會(huì)展報(bào)道的多名老媒體人告訴記者,明光國(guó)際大廈作為本次房地產(chǎn)交易展覽會(huì)參展樓盤(pán)之一,其一亮相便驚艷全場(chǎng)。
??“無(wú)論是樓盤(pán)展位布置,還是場(chǎng)外巨幅廣告,都是最奢華的?!币粎涡绽厦襟w人稱(chēng),該樓盤(pán)的廣告語(yǔ),即使是放在現(xiàn)在也并不過(guò)時(shí)。
??盡管當(dāng)時(shí)的互聯(lián)網(wǎng)不是太發(fā)達(dá),但網(wǎng)上仍有少量關(guān)于明光國(guó)際大廈當(dāng)時(shí)參展報(bào)道,證實(shí)了上述老媒體人的說(shuō)法。在一張不太清晰的老照片上,左半幅是高高聳立的明光國(guó)際大廈效果圖,大廈左上方顯眼位置標(biāo)注“NO.1”字樣,盡顯其“尊貴”等地位;右半幅卻是項(xiàng)目的簡(jiǎn)介和廣告推廣語(yǔ):“俯視全城 心域無(wú)疆”“城市中心 掌控繁華”……
??除了通過(guò)展會(huì)渠道盡顯項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì),明光國(guó)際大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)還善于利用主流媒體的“軟推廣”。
??“到海南置業(yè)去!”“深圳逐漸成為國(guó)內(nèi)最大的地產(chǎn)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力外溢的地區(qū)之一,而海南樓盤(pán)正是深圳市場(chǎng)關(guān)注的新對(duì)象……”2007年8月,南方某主流媒體刊載一篇地產(chǎn)文章,大概用三分之二篇幅,敘述海南區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)及對(duì)海南未來(lái)樓市的展望,后三分之一的篇幅用“相關(guān)鏈接”的形式直奔主題,敘述明光國(guó)際大廈“六大價(jià)值解析”:地標(biāo)性建筑、五星級(jí)配套、送國(guó)際品牌精裝修、雙大堂功能、188米“海南第一高樓”空中景觀及頂層復(fù)式豪宅。
??在多渠道“火力全開(kāi)”的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)推廣之下,明光國(guó)際大廈在當(dāng)時(shí)成為萬(wàn)眾矚目的熱盤(pán),銷(xiāo)售盛況空前。盡管項(xiàng)目還未最終竣工,但明光國(guó)際大廈已吸引了全國(guó)各地投資者紛至踏來(lái)。
??就在該樓盤(pán)推廣銷(xiāo)售過(guò)程中,外界傳出該項(xiàng)目投資方要與海航方面合作。2008年4月,明光大酒店公司與海航國(guó)際酒店管理公司簽署了合作協(xié)議,后者負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。
??“明光大酒店方面想利用海航的品牌影響力,海航方面也對(duì)‘黃金地段’的明光國(guó)際大廈寄予厚望,酒店名稱(chēng)曾一度對(duì)外稱(chēng)‘??诿鞴夂:酱缶频辍??!鄙鲜鰠涡绽厦襟w人告訴記者,那時(shí)的“海航系”如日中天,“后來(lái)由于種種原因,雙方合作了兩三年沒(méi)再進(jìn)行下去?!?/p>
??2009年5月1日,明光大酒店試營(yíng)業(yè),奢華的裝修及地處城市中心繁華地段的位置,一時(shí)間成為外界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。
??據(jù)后來(lái)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,明光大酒店開(kāi)業(yè)之初,800多位購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了該樓盤(pán)房產(chǎn)。多名外地購(gòu)房者也對(duì)媒體稱(chēng),他們之所以購(gòu)買(mǎi)該大廈房產(chǎn),一方面是看中項(xiàng)目的位置及??诘貥?biāo)性建筑,另一方面是海航品牌的加持。
??天南海北的投資者蜂擁而至,給續(xù)建的明光國(guó)際大廈源源不斷地注入了資金和人氣,曾經(jīng)“爛尾”多年的海口“第一樓”起死回生。開(kāi)業(yè)之后的明光大酒店,一度成為高端人士商務(wù)活動(dòng)及旅游消費(fèi)的最佳選擇場(chǎng)所。
??公司被宣告破產(chǎn),5層樓資產(chǎn)拍賣(mài)
??“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念,最早起源于上個(gè)世紀(jì)70年代的歐洲,那時(shí)還叫“時(shí)權(quán)酒店”。后來(lái),在時(shí)權(quán)酒店基礎(chǔ)上又發(fā)展出了產(chǎn)權(quán)式酒店。上個(gè)世紀(jì)90年代中后期,“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念引入中國(guó),最先亮相于三亞、??趦傻?。
??明光大酒店是??谧钤?、規(guī)模最大的產(chǎn)權(quán)式酒店。最早的產(chǎn)權(quán)式酒店并不承諾固定回報(bào),個(gè)人投資者購(gòu)買(mǎi)酒店客房之后,將客房統(tǒng)一交給酒店管理公司打理,酒店管理公司定期將酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分配給客戶(hù)。
??但明光大酒店?duì)I銷(xiāo)模式并非如此,而是對(duì)客戶(hù)承諾有固定回報(bào),此舉也是引起眾多投資客極大興趣的重要原因之一。
??2010年7月,來(lái)自北京的許艾蘭作為受讓人,與明光大酒店公司簽訂了一份《海口市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。許艾蘭購(gòu)買(mǎi)的這套房產(chǎn)建筑面積約為117平方米,總房款為168萬(wàn)余元,折算單價(jià)約為1.5萬(wàn)元/平方米。這個(gè)價(jià)格在當(dāng)時(shí)已經(jīng)是很高了,市區(qū)的商品房?jī)r(jià)格也僅僅是三五千元每平方米。
??同一天,許艾蘭又與明光酒店管理公司、明光大酒店公司簽訂一份《協(xié)議書(shū)》。該協(xié)議約定:許艾蘭將所購(gòu)房屋交由明光酒店管理公司轉(zhuǎn)租做酒店經(jīng)營(yíng),明光大酒店公司承擔(dān)許艾蘭房屋的轉(zhuǎn)租受益擔(dān)保責(zé)任。
??上述房屋轉(zhuǎn)租期限為10年,計(jì)租房款為191萬(wàn)余元。明光酒店管理公司按照總房?jī)r(jià)的相應(yīng)比例,分期支付轉(zhuǎn)租收益給房主許艾蘭,即按照總房?jī)r(jià)的6%~10%(均為稅后)支付轉(zhuǎn)租收益。
??明光國(guó)際大廈內(nèi)數(shù)百套已售房屋,基本上都是按照這個(gè)模式運(yùn)營(yíng)。
??不過(guò),購(gòu)房人后來(lái)發(fā)現(xiàn),房屋轉(zhuǎn)租給酒店方后,許多購(gòu)房人未能依時(shí)、足額地收到轉(zhuǎn)租收益,被拖欠轉(zhuǎn)租收益的房東越來(lái)越多。
??2015年5月,40多名江浙購(gòu)房者專(zhuān)程趕到???,向明光大酒店管理方討要轉(zhuǎn)租收益。據(jù)前述購(gòu)房者反映,該酒店拖欠800多名業(yè)主多達(dá)數(shù)千萬(wàn)元房屋轉(zhuǎn)租收益。
??但令外界感到不解的是,明光大酒店并非經(jīng)營(yíng)艱難?!懊鞴獯缶频甑纳庖恢辈诲e(cuò),節(jié)假日各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)、商務(wù)會(huì)議接連不斷,很是熱鬧?!崩畛涓嬖V記者,從酒店內(nèi)掛滿(mǎn)的各種獎(jiǎng)牌來(lái)看,其經(jīng)營(yíng)口碑還是不錯(cuò)的。
??2016年5月,因兩筆共計(jì)1.9億元的金融借款合同糾紛案,??谀成虡I(yè)銀行將明光大酒店公司等訴至法院。另外,記者還查詢(xún)到一樁數(shù)千萬(wàn)元的民間借貸糾紛案,明光大酒店公司等也是被告。
??上述借款借貸糾紛案,是“壓塌”明光國(guó)際大廈的最后一塊板磚。據(jù)會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的2020年審計(jì)報(bào)告顯示,明光大酒店公司資產(chǎn)總額2.26億余元,負(fù)債總額高達(dá)約6.4億元,凈資產(chǎn)額為-4.13億元之多。
??“明光大酒店公司已嚴(yán)重資不抵債,不能清償?shù)狡趥鶆?wù)?!币环莘晌臅?shū)載明,截至2021年12月10日,明光大酒店公司共有489位債權(quán)人申報(bào)504筆債權(quán),總額超過(guò)15億元,管理人確認(rèn)的債權(quán)為2.07億元。
??2021年12月,??谑兄屑?jí)人民法院作出裁定,宣告明光大酒店公司破產(chǎn)。
??8月23日,徐明海在某資產(chǎn)交易平臺(tái)看到的明光國(guó)際大廈1-5層資產(chǎn)掛網(wǎng)拍賣(mài)信息,便是??诿鞴獯缶频旯咀猿治飿I(yè),也是唯一值錢(qián)的拍賣(mài)標(biāo)的物。
??在27年時(shí)間長(zhǎng)河里搖擺的明光國(guó)際大廈,最終會(huì)走向何方?(文中人名均為化名)
- ??凇暗貥?biāo)”明光國(guó)際大廈局部網(wǎng)拍 起拍價(jià)超3億元
- 海口首次網(wǎng)絡(luò)直播安居房搖號(hào):2421戶(hù)搖380套房
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- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。