??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系行動方案》（以下簡稱《方案》）。

??《方案》從市場體系基礎(chǔ)制度、推進(jìn)要素資源高效配置、改善提升市場環(huán)境和質(zhì)量、實(shí)施高水平市場開放、完善現(xiàn)代化市場監(jiān)管機(jī)制等方面提出51項(xiàng)具體措施，涉及知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、市場準(zhǔn)入、個人破產(chǎn)制度、反壟斷與反不正當(dāng)競爭等改革難點(diǎn)、盲點(diǎn)。

??《方案》明確，通過五年左右的努力，基本建成統(tǒng)一開放、競爭有序、制度完備、治理完善的高標(biāo)準(zhǔn)市場體系。

??隨著《方案》的印發(fā)，其中有幾項(xiàng)與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容值得一看。

??試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度

??根據(jù)《方案》，推動戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)。除超大、特大城市外，在具備條件的都市圈或城市群探索實(shí)行戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度，有序引導(dǎo)人口落戶。

??這也意味著，戶籍改革將再次提速。據(jù)國家發(fā)展改革委秘書長趙辰昕在1月19日召開的國家發(fā)展改革委1月份例行新聞發(fā)布會上透露的數(shù)據(jù)，城區(qū)常住人口300萬以下的城市基本取消落戶限制，超過1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶。早在2020年4月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》中就已經(jīng)明確提出要深化戶籍制度改革。

??值得注意的是，《方案》中將超大、特大城市排除在外。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；1000萬以上的城市為超大城市。

??另據(jù)住建部近期公布的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，目前城區(qū)常住人口超過1000萬的超大城市有6個，分別是：上海、北京、重慶、廣州、深圳和天津。東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟(jì)南、沈陽和青島這10個城市的城區(qū)人口處于500萬到1000萬之間，屬于特大城市。

??中房研協(xié)此前發(fā)布的一份報(bào)告曾預(yù)計(jì)，未來各城市人才引進(jìn)和落戶放寬政策仍然會加持，以完善城市的產(chǎn)業(yè)建設(shè)，以產(chǎn)業(yè)升級促進(jìn)城市發(fā)展，最終推動經(jīng)濟(jì)增長。而城市城鎮(zhèn)化率的提升，無論是城市面積的擴(kuò)展，或是整體規(guī)模的擴(kuò)大，還是人口增量帶動作用，都會給房地產(chǎn)市場帶來新的需求，而放開落戶的政策，更多是人口的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，區(qū)域分化將更加明顯。

??此外，本次印發(fā)的《方案》在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步要求，完善全國統(tǒng)一的社會保險(xiǎn)公共服務(wù)平臺，推動社保轉(zhuǎn)移接續(xù)。加快建設(shè)醫(yī)療保障信息系統(tǒng)，構(gòu)建全國統(tǒng)一、多級互聯(lián)的數(shù)據(jù)共享交換體系，促進(jìn)跨地區(qū)、跨層級、跨部門業(yè)務(wù)協(xié)同辦理。同時，還要提升人力資源服務(wù)質(zhì)量。

??實(shí)際上，寧波市在去年8月13日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步放開寧波市落戶條件的通知》中就已經(jīng)提到，在上海、浙江、江蘇、安徽“三省一市”繳納的社會保險(xiǎn)在申請落戶時可累計(jì)納入寧波市的繳納年限，實(shí)現(xiàn)社會保險(xiǎn)繳納年限同城化累計(jì)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，都市圈、城市群內(nèi)部的戶籍、社保同城互認(rèn)，更加完善了都市圈的概念，有助于人口的合理流動，對整個市場具有非常好的導(dǎo)向。比如將帶來城市群內(nèi)部某些城市高房價(jià)狀況的緩解，因?yàn)楦叻績r(jià)地區(qū)的人口可能會因?yàn)閼艏诘头績r(jià)地區(qū)可以得到承認(rèn)，而流入到部分低房價(jià)地區(qū)。

??部署土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)

??另外，在推動經(jīng)營性土地要素市場化配置方面，《方案》提出，開展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)。對城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑政策實(shí)施評估，探索建立全國性的建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。改進(jìn)完善跨省域補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌機(jī)制，穩(wěn)妥推進(jìn)補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌實(shí)施。在有條件的地方探索建立省域內(nèi)跨區(qū)域補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場，完善交易規(guī)則和服務(wù)體系。

??值得注意的是，《方案》再次明確“探索建立全國性的建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)”。而國務(wù)院辦公廳于2018年3月印發(fā)的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》（下稱《辦法》）曾明確“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)由國家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑?！掇k法》將調(diào)出節(jié)余指標(biāo)的地區(qū)限定在“三區(qū)三州”，即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州。根據(jù)經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力，確定北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建、山東等8個?。ㄊ校橹饕獛头鍪》?。

??通過這樣的舉措，發(fā)達(dá)地區(qū)獲得了建設(shè)用地指標(biāo)的同時，也為貧困地區(qū)的脫貧攻堅(jiān)帶來了資金。從公開數(shù)據(jù)看，從2018年到2020年底，這一政策為貧困地區(qū)提供了超過1800億元的收益。

??中房研協(xié)報(bào)告指出，探索建立全國性的建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制”實(shí)際上即為“土地指標(biāo)跨省交易機(jī)制”，更有效地促進(jìn)了全國性土地資源的優(yōu)化配置。短期來看，土地要素交易可以調(diào)整區(qū)域的供求關(guān)系，部分一二線城市可以增加土地供應(yīng)緩解用地緊張的局面，三四線城市供應(yīng)減少也會使供需更加平衡。長期而言，用地指標(biāo)跨區(qū)域交易既可以進(jìn)一步促進(jìn)人口要素、資源要素向大城市集聚，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素合理流動和高效集聚。

??此次《方案》還明確，深化土地管理制度改革。加強(qiáng)對土地利用計(jì)劃的管理和跟蹤評估，完善年度建設(shè)用地總量調(diào)控制度，健全重大項(xiàng)目用地保障機(jī)制，實(shí)施“增存掛鉤”，城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級政府負(fù)責(zé)。推進(jìn)委托用地審批權(quán)試點(diǎn)，建立健全省級政府用地審批工作評價(jià)機(jī)制，根據(jù)各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）土地管理水平綜合評價(jià)結(jié)果，動態(tài)調(diào)整試點(diǎn)省份。

??完善建設(shè)用地市場體系方面，在符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求前提下，推動不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。積極探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。加快推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場建設(shè)，統(tǒng)一交易規(guī)則和交易平臺，完善城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的制定與發(fā)布制度，形成與市場價(jià)格掛鉤的動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

??推動土地制度改革已經(jīng)成為完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的重要任務(wù)和新的動力源。對此，中房研協(xié)分析認(rèn)為，《方案》提出“深化土地管理制度改革”，有利于調(diào)動地方積極性，加快盤活存量土地，同時，土地供應(yīng)審批權(quán)下放可促進(jìn)市場更靈活發(fā)展。此外，《方案》提出“完善建設(shè)用地市場體系”則有利于進(jìn)一步促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)同發(fā)展，充分體現(xiàn)了最大程度的發(fā)揮市場決定價(jià)格的作用，促進(jìn)要素價(jià)格市場化改革。