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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）主管部門對(duì)于解決大城市住房問(wèn)題的導(dǎo)向非常明確。

??此前，住建部曾赴成都和西安調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。在成都率先出臺(tái)樓市調(diào)控“16條”后，西安樓市調(diào)控新政終于來(lái)了。

??3月30日，西安市住建局發(fā)布《西安市人民政府辦公廳關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ窂摹敖⑼晟品康芈?lián)動(dòng)機(jī)制、加強(qiáng)住房交易管理、嚴(yán)格住房金融監(jiān)管、整治規(guī)范市場(chǎng)秩序、加大住房保障力度、夯實(shí)調(diào)控主體責(zé)任”等六方面做出明確規(guī)定。

??其中值得注意的是，本次西安出臺(tái)的政策文件名提及了“房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制”，這也是全國(guó)第一個(gè)在文件名中提及該概念的城市。另外，對(duì)于住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的新房和二手房，實(shí)行滿5年才可上市交易的規(guī)定。

??建立完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制

??具體到“建立完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制”方面，《通知》明確，要結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫(kù)存等因素，合理確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，科學(xué)調(diào)節(jié)供地節(jié)奏。每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。全市商品住宅用地供應(yīng)總量年均增長(zhǎng)20%以上。

??除藍(lán)田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓，住房?jī)r(jià)格和建設(shè)品質(zhì)等要素在國(guó)有建設(shè)用地出讓合同中應(yīng)明確約定，競(jìng)買人嚴(yán)格履約。

??《通知》要求，每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國(guó)有建設(shè)用地公開(kāi)出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競(jìng)買人，不得參與土地競(jìng)拍。

??實(shí)際上，此前包括北京、成都、湖州等城市均提出了房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制的概念，這也成為今年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要變化。

??在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，西安新政中的房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制包括三方面內(nèi)容。一是，供地規(guī)模要增長(zhǎng)，尤其是要結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫(kù)存等因素進(jìn)行供地安排，真正吻合住房需求。二是，品質(zhì)要求成為土拍中需要導(dǎo)入的內(nèi)容，在強(qiáng)調(diào)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)等內(nèi)容上，定品質(zhì)成為當(dāng)前政策關(guān)注點(diǎn)，這也是房企后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要注意的內(nèi)容。三是，落實(shí)集中供地政策，尤其是超出“三道紅線”要求的房企將沒(méi)有拍地機(jī)會(huì)。

??新房二手房“滿五”才能上市交易

??另一方面，西安新政對(duì)購(gòu)房等相關(guān)政策也進(jìn)行了升級(jí)。

??根據(jù)《通知》，從西安市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅（退役軍人、經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外）。在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》辦理滿5年的方可上市交易。將“剛需家庭”無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求調(diào)整為購(gòu)房前48個(gè)月。

??據(jù)了解，此前西安所執(zhí)行的政策是落戶滿1年，或在西安市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅，兩個(gè)條件具備其一即可。而本次新政規(guī)定則要求兩個(gè)條件必須同時(shí)具備。從“或”到“且”的變化，雖然一字之差，但調(diào)控力度大大升級(jí)。另外，此前西安在商品房買賣方面針對(duì)新房和二手房分別執(zhí)行 “滿3、滿2”的政策，新政則將這兩類住房的上市交易時(shí)間，統(tǒng)一延長(zhǎng)至5年。

??此外，對(duì)于房地產(chǎn)貸款集中度管理、防范經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問(wèn)題，《通知》要求各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)審慎管理政策要求執(zhí)行?！锻ㄖ分赋?，要加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目銷售方案管理，優(yōu)先滿足居民家庭首套住房需求。逐步建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為。同時(shí)，加大保障性住房供給，完善長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)住房體系建設(shè)，單列租賃住房用地計(jì)劃，積極推動(dòng)住房租賃試點(diǎn)工作，滿足新就業(yè)家庭等群體合理住房需求。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次西安發(fā)布的房地產(chǎn)新政，進(jìn)一步體現(xiàn)了長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的導(dǎo)向，對(duì)于后續(xù)全國(guó)其他城市也有積極的借鑒意義。通過(guò)此類政策，進(jìn)一步落實(shí)了解決大城市住房問(wèn)題的導(dǎo)向，具有積極的作用，也說(shuō)明當(dāng)前大城市政策收緊的可能性都在加大。

??根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，今年前兩個(gè)月二線城市房?jī)r(jià)漲幅最大。其中，包括杭州、成都和西安屬于房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較快的城市，由此也引來(lái)了主管部門的督導(dǎo)。

??這也意味著，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作方面沒(méi)有任何松懈的空間，各地仍然要把穩(wěn)房?jī)r(jià)作為今年的一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。