“控制開發(fā)節(jié)奏使市場(chǎng)回歸理性”西安監(jiān)管商品房預(yù)售資金

政策秦佳麗 2021-03-26 11:41:22 來源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??繼住建部督導(dǎo)調(diào)研房地產(chǎn)工作后,西安新的房地產(chǎn)調(diào)控政策落地。

??3月24日,西安市住建局正式發(fā)布《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“辦法”),圍繞預(yù)售資金收存與撥付管理出臺(tái)細(xì)則,落實(shí)全額監(jiān)管、全程監(jiān)管,商品房預(yù)售資金撥付上,按開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度核撥。

??規(guī)范預(yù)售環(huán)節(jié)的背后是近一年西安樓市熱點(diǎn)頻出:繼過去5年新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅91.1%居于全國(guó)70城榜首后,2021年西安房?jī)r(jià)延續(xù)漲勢(shì),2月份新房?jī)r(jià)格同比漲幅7.4%,漲幅位居全國(guó)70城第四;“萬人搖”“萬元地”現(xiàn)象風(fēng)頭依舊。

??繼去年“11·30”樓市新政以及今年“3.16”調(diào)控后,聚焦預(yù)售資金監(jiān)管環(huán)節(jié)則成為了當(dāng)前西安維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序穩(wěn)定又一舉措。

??“西安此次出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管辦法表現(xiàn)為‘由里及外’,即通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏控制引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸。”中商聯(lián)商業(yè)研究專家工作委員會(huì)副主任、陜西龍化東方總經(jīng)理王建紅表示。

??辦法自2021年4月1日起施行,有效期5年。購(gòu)置類保障房項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行。

??最終監(jiān)管細(xì)則4月落地

??這并不是西安首次對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)現(xiàn)監(jiān)管。

??2011年,西安便啟動(dòng)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng);2019年12月又發(fā)布了《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》(簡(jiǎn)稱“意見稿”),就監(jiān)管細(xì)則公開征求社會(huì)各界意見和建議。目前意見稿已出臺(tái)一年有余。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),對(duì)比2019年年底意見稿,西安此次預(yù)售資金監(jiān)管辦法存在3項(xiàng)調(diào)整:

??其一,意見稿將重點(diǎn)監(jiān)管資金額度設(shè)定為所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍,新出臺(tái)辦法不再限定具體數(shù)額,變更為更靈活的“根據(jù)工程建設(shè)成本等實(shí)際情況綜合測(cè)算確定,但不得低于中國(guó)建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)公示的西安市住宅單方工程造價(jià)乘以申請(qǐng)預(yù)售許可樓幢的建筑面積的數(shù)額”。

??其二,意見稿擬將當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)置誠(chéng)資產(chǎn)作為專門的商品房預(yù)售資金監(jiān)督機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶設(shè)立;最新辦法刪減了該環(huán)節(jié),開發(fā)商可直接選擇商業(yè)銀行設(shè)立資金監(jiān)管賬戶。

??其三,辦法對(duì)對(duì)監(jiān)管升級(jí),新增“如果各區(qū)縣住房建設(shè)行政管理部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)工作人員在資金監(jiān)管中沒有盡職,將依法處理”條例。

??“最初意見稿設(shè)定的1.2倍資金監(jiān)管額度其實(shí)偏高,這次監(jiān)管數(shù)額需要根據(jù)具體項(xiàng)目情況測(cè)算得出,向其他一二線城市靠攏?!睂?duì)于最新辦法調(diào)整西安一家銀行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者,意見稿原本額外指定了一家國(guó)有企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行賬戶開辦和預(yù)售資金交存,但可能責(zé)任分工上不容易理清。這次辦法去掉了中間環(huán)節(jié),使得操作過程中開發(fā)商、監(jiān)管銀行、貸款發(fā)放銀行角色分工更加清晰。

??樓市火熱引發(fā)調(diào)控

??“西安此次出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法,其主旨依舊在于減少由于資金造成的逾期交房和爛尾,保障工程進(jìn)度和建設(shè)如期完成?!蓖踅t向記者補(bǔ)充到,與其他城市相比,其特殊之處就在于,西安是“由里及外”,通過對(duì)開發(fā)節(jié)奏控制使房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到理性回歸。

??這幾年,西安樓市表現(xiàn)搶眼。

??以2015年為基準(zhǔn),2020年西安新房5年累計(jì)漲幅達(dá)91.1%,位居全國(guó)70城榜首。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年2月,西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為0.9%,同比漲幅7.4%;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅0.8%,同比漲幅4.7%,二手房漲幅位于全國(guó)70城第四。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)顯示,目前西安新房均價(jià)16738元/平方米,二手房16964元/平方米。

??“萬人搖號(hào)”“打新”等現(xiàn)象近期也在西安頻頻上演。2021年以來,西安已經(jīng)誕生4個(gè)“萬人搖”項(xiàng)目。3月22日,紫薇·云璟時(shí)光引得12170組客戶登記,中簽率僅2.2%。

??“今年以來,西安9個(gè)城區(qū)的房?jī)r(jià)有漲有跌,但整體看西安房?jī)r(jià)每一年都在上漲。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李軍說,目前西安主城區(qū)新房均價(jià)已超過了1.5萬元/平方米,其中有不少項(xiàng)目單價(jià)達(dá)到2萬~4萬元/平方米甚至更高。就算是位置稍遠(yuǎn)的西咸新區(qū),新房均價(jià)也普遍超過1.2萬元/平方米,“房?jī)r(jià)越漲,看房的人越多” ?!叭f人搖”背后還有“萬元地”。今年2月,西安曲江拍出一宗地塊,2.35萬元/平方米樓面價(jià)拉升土拍天花板?;厮?020年,西安共成交1947萬平方米開發(fā)用地,同比增加14.6%;土地收入1058億元,同比增長(zhǎng)32.6%。

??持續(xù)上揚(yáng)的西安樓市吸引過半百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)駐,當(dāng)前以碧桂園、萬科、融創(chuàng)、綠地等為代表的一線房企在當(dāng)?shù)胤e極拿地推貨。

??西安樓市火熱表現(xiàn)引發(fā)市場(chǎng)與主管部委關(guān)注,并引發(fā)新一輪調(diào)控。

??促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前全國(guó)已有超過70個(gè)城市實(shí)施了商品房預(yù)售資金監(jiān)管,各地多圍繞設(shè)立資金監(jiān)管專用賬戶、預(yù)售資金的交存和撥付做監(jiān)督管理,不同城市在撥付節(jié)點(diǎn)等細(xì)則上存在差異。

??從各地反饋來看,預(yù)售資金監(jiān)管在規(guī)范商品房市場(chǎng)秩序上舉足輕重。其中,對(duì)預(yù)售資金全額全程監(jiān)管的合肥近期公示了一組數(shù)據(jù),2020年合肥市住建局共開立監(jiān)管賬戶806個(gè),進(jìn)款總額1338億元,核準(zhǔn)撥付監(jiān)管資金1172億元,撥付農(nóng)民工工資19.2億元,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序平穩(wěn)發(fā)展。

??2020年開展“爛尾樓清零行動(dòng)”的銀川,去年12月出臺(tái)《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(試行)》,截至今年2月,監(jiān)管新政出爐百天內(nèi),銀川市住建局引導(dǎo)簽訂監(jiān)管協(xié)議79份,歸集監(jiān)管資金6.47億元,現(xiàn)階段撥付監(jiān)管金額1.01億元,預(yù)售資金監(jiān)管平臺(tái)運(yùn)行平穩(wěn)。

??對(duì)于西安此次出監(jiān)管辦法的意義,王建紅向記者歸結(jié)為兩個(gè)方面,第一,可減少爛尾樓出現(xiàn)以及由此引發(fā)的糾紛,保證購(gòu)房者權(quán)益;第二,可降低開發(fā)商盲目拿地沖動(dòng),尤其是高溢價(jià)拿地沖動(dòng),通過對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管可有效控制開發(fā)商拿地節(jié)奏,使開發(fā)商拿地變得更為理性。

??“以上兩點(diǎn)又會(huì)間接影響到房?jī)r(jià)。隨著樓市理性回歸,瘋狂上漲的房?jī)r(jià)必然會(huì)得到一定遏制?!彼M(jìn)一步總結(jié)到。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,目前各地預(yù)售資金監(jiān)管政策其實(shí)大同小異,但西安此次辦法的出臺(tái)存在一定的特殊性,即近期剛好迎來住建部督查調(diào)研。“當(dāng)?shù)赜瓉矶綄?dǎo)調(diào)研,說明對(duì)西安近期房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)是存在顧慮的,不排除有部分炒作現(xiàn)象。”

??他進(jìn)一步表示:“此次監(jiān)管辦法整體而言對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)存在積極效益;有助于穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。對(duì)于開發(fā)商而言,需要主要對(duì)政策理解到位并規(guī)范操作,關(guān)注資金壓力,尤其是關(guān)注‘三道紅線’和房貸集中度等政策背景下的資金回籠。”

??新聞延伸

??《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》:商品房預(yù)售資金撥付上,按開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度核撥。完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前,累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的50%;完成竣工驗(yàn)收前,累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的95%;完成竣工驗(yàn)收備案前,累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的99%。完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后,可以申請(qǐng)?zhí)崛∈S?%的重點(diǎn)監(jiān)管資金。

??7層以上(不含7層)的建筑,增加建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一節(jié)點(diǎn)、建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二節(jié)點(diǎn),累計(jì)申請(qǐng)使用資金額度分別不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的20%和35%。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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