原創(chuàng)綜合 2021-06-29 12:12:14 來源:中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊 “行業(yè)最佳窗口期已經(jīng)過去,房地產(chǎn)公司依賴財(cái)務(wù)杠桿彎道超車的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在”。這是一位TOP20房企高管對(duì)于行業(yè)新形勢(shì)下的一個(gè)觀點(diǎn)。
??在他看來,正是由于“三道紅線”的出臺(tái),給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的影響與改變。
??所謂“三道紅線”,是指2020年8月住建部、央行召集房企開會(huì)時(shí)提出的三個(gè)監(jiān)管要求——剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
??根據(jù)踩線的條數(shù),監(jiān)管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理,每降低一檔,有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%,即使是處于綠檔位置的房企,有息負(fù)債年增幅也不得超過15%。
??而“踩線”數(shù)量越多,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大。
??按照監(jiān)管要求,從今年1月1日起,房企正式進(jìn)入降杠桿測(cè)試期。到2023年6月底,12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo),2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。
??時(shí)至今日,距“三道紅線”出臺(tái)已有10個(gè)月的時(shí)間,不少房企的財(cái)務(wù)情況得到改善,部分企業(yè)快速下檔至黃檔,甚至是綠檔。
??三項(xiàng)指標(biāo)半年內(nèi)改善明顯
??克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示,根據(jù)其監(jiān)測(cè)的99家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)2020年底的財(cái)務(wù)情況來看,其現(xiàn)金短債比的算數(shù)平均值為1.65,中位數(shù)為1.53;凈負(fù)債率的算數(shù)平均值為63.9%,中位數(shù)為68.9%,現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)相比2020年上半年均有明顯的改善。
??尤其是凈負(fù)債率的平均值,相比2020年上半年下降了55個(gè)百分點(diǎn)。但2020年底剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率無論是算術(shù)平均還是中位數(shù)都均超70%,相比2020年上半年改善不大。
??從三個(gè)指標(biāo)的通過率來看,均有明顯的提高。2020年底現(xiàn)金短債比的通過率最高,達(dá)到了84%,相比2020年上半年提高了16個(gè)百分點(diǎn)。此外凈負(fù)債率通過率也同樣較高,達(dá)到了79%,比年中提高了15個(gè)百分點(diǎn)。相較之下,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率的通過率僅有41%,多數(shù)房企仍未達(dá)標(biāo),但相比年中仍有14個(gè)百分點(diǎn)的提升。
??綠檔房企擴(kuò)容明顯
??從不同的顏色檔次來看,2020年底處于綠檔的房企明顯擴(kuò)容,占比相比年中的13%上升了22個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到了35%。黃檔房企占比下降,相比年中下降了6個(gè)百分點(diǎn),至45%。此外橙檔、紅檔房企占比也有所下降,分別下降了9個(gè)及7個(gè)百分點(diǎn)至9%、11%。
??整體來看,自“三道紅線”政策出臺(tái)以來,99家樣本房企中就有41家房企成功降檔,其中24家成功回歸綠檔。在降檔的房企中,降一檔的有35家,降兩檔的有5家,一家成功連降三檔,直接從紅檔企業(yè)變?yōu)榫G檔企業(yè)。
??此外在2020年踩線的房企中,還有部分已提供了降檔時(shí)間表,大多規(guī)劃未來3年內(nèi)力爭(zhēng)“三道紅線”的全部達(dá)標(biāo)。
??經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額首超融資性
??從歷年99家房企的現(xiàn)金流情況來看,2017年為主要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2017年融資性現(xiàn)金流凈額達(dá)到峰值12402億元,同時(shí)投資性現(xiàn)金流凈額為歷年最高,為凈流出9087億元,證明整體房地產(chǎn)行業(yè)依靠融資來驅(qū)動(dòng)投資,對(duì)融資依賴度較高。
??隨著2017年后融資環(huán)境的不斷收緊,融資性現(xiàn)金流凈額規(guī)模被動(dòng)下滑,2018年、2019年及2020年分別下降了35%、19%及49%。在此背景下,越來越多的房企開始強(qiáng)回款、控投資。
??2018年至2020年三年的投資性現(xiàn)金流凈額均呈現(xiàn)凈流出狀態(tài),且逐年支出規(guī)模減少。2020年凈流出為5241億元,相比2017年減少了42%。同時(shí)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額三年均為正,2020年達(dá)到了5303億元,為歷年最高,首次超過了融資性現(xiàn)金流凈額。
??若從99家房企2020年上半年及下半年經(jīng)營、投資、融資性現(xiàn)金流凈額變化來看,可以看出大多數(shù)房企于下半年加強(qiáng)銷售回款、控制投資,經(jīng)營性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正至5790億元;而投資性現(xiàn)金流基本保持持平。與此同時(shí),融資性現(xiàn)金流凈額呈現(xiàn)為凈流出,側(cè)面也說明房企加大了債務(wù)償還力度。
??短期有息負(fù)債首次下跌
??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),99家典型上市房企總有息負(fù)債規(guī)模增速近幾年呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì),尤其是2020年8月,“三道紅線”提出后,更是呈現(xiàn)斷崖式下跌。
??數(shù)據(jù)顯示,2020年末99家房企的總有息債規(guī)模為77919億元,相比2019年僅增長(zhǎng)5%,相比2020年上半年末,更是下降1%。
??其中,有28家房企的總有息負(fù)債同比呈現(xiàn)下降,有32家同比增速不高于15%,兩者占比達(dá)約61%(2019年該比例為54%)。
??可見,越來越多的房企都將控制負(fù)債規(guī)模作為了當(dāng)前的主要目標(biāo)。與此同時(shí),不少房企通過借新還舊等方式,積極調(diào)整企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)。
??截止2020年末,99家房企的長(zhǎng)短期債務(wù)比達(dá)2.15,較2019年的1.93及2020年中的1.87,均有明顯改善;其中短期有息負(fù)債24722億元,相比2019年下降了2%,為歷年來首次出現(xiàn)下滑;長(zhǎng)期有息負(fù)債較2019年上升了9%至53197億元。
??過半企業(yè)2020年債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
??在99家重點(diǎn)房企中,有52家房企的長(zhǎng)短期債務(wù)比出現(xiàn)不同程度的改善,其中融創(chuàng)、佳兆業(yè)、榮盛等房企,不僅控制了總有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng),債務(wù)結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著。
??部分房企加緊降負(fù)債或調(diào)結(jié)構(gòu)
??進(jìn)入2021年,部分房企繼續(xù)加大債券贖回和借新還舊力度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),中國恒大、碧桂園、奧園、富力及正榮等都贖回了較大規(guī)模的債券。
??其中恒大2021年1月以183.52億港元自有資金提前償還了2023年到期的161億港元可轉(zhuǎn)債。6月3日晚間,恒大集團(tuán)召開了年度戰(zhàn)略合作伙伴交流會(huì),董事局主席許家印在會(huì)上表示6月底恒大的有息負(fù)債有望從去年最高的8743億降到6000億以下。
??中國奧園也于上半年贖回了三筆公募境外優(yōu)先票據(jù),規(guī)模超70億人民幣。正榮上半年以來積極通過以長(zhǎng)債置換短債的方式,不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),上半年共贖回三筆優(yōu)先票據(jù)。
??整體來看,由于獲取長(zhǎng)期負(fù)債相比短債,獲取難度更大。一般要對(duì)借款企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的信用評(píng)估,甚至資產(chǎn)抵押。在當(dāng)前融資收緊的背景下,并非所有的房企都能夠輕松獲取到成本較低、期限較長(zhǎng)的長(zhǎng)期負(fù)債。能夠做到以新?lián)Q舊的房企仍然僅占少數(shù)。
??房企經(jīng)營面臨的常態(tài)化趨勢(shì)
??克而瑞研究中心分析認(rèn)為,三道紅線后,房企的經(jīng)營可能呈現(xiàn)以下常態(tài)化:
??投資方面,投資能力關(guān)乎房企投入成本的變現(xiàn),拿地失誤的容錯(cuò)率越來越低,房企投資前期應(yīng)該做好研判,盡量避開需求不足、去化困難的低能級(jí)城市,精簡(jiǎn)組織架構(gòu),收縮布局范圍,更聚焦于自身優(yōu)勢(shì)區(qū)域;對(duì)于地塊的選擇,房企可能對(duì)現(xiàn)金流回正周期和相關(guān)利潤率提出更嚴(yán)苛的要求;對(duì)待多元化的態(tài)度,絕大多數(shù)房企可能會(huì)選擇聚焦主業(yè),堅(jiān)決不做大比例的自持存量物業(yè);越來越多房企會(huì)選擇合作開發(fā)來緩解資金壓力,土拍市場(chǎng)也將趨于理性;
??銷售方面,新規(guī)下回款端尤為重要,房企對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營管理流程將變得更為標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化,周轉(zhuǎn)效率未來將提升到更為重要的位置,回款周期可能變短;但周轉(zhuǎn)提升的同時(shí),并不意味項(xiàng)目品質(zhì)的下滑,升級(jí)迭代產(chǎn)品成為關(guān)鍵;
??融資方面,新規(guī)后房地產(chǎn)融資監(jiān)管模式從渠道管制轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙蚱笫┱?,房地產(chǎn)整體的融資需求將下降,杠桿率將穩(wěn)步下滑,行業(yè)整體的資金成本將呈下行趨勢(shì);具體渠道突破方面,房企將從依賴傳統(tǒng)債務(wù)融資轉(zhuǎn)為拓展股權(quán)融資、供應(yīng)鏈金融和資產(chǎn)證券化等方式,緩解資金壓力的同時(shí),有效降低杠桿。
??報(bào)告來源:克而瑞研究中心,中房網(wǎng)綜合整理
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論