??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）近年來，保障性租賃住房作為房地產(chǎn)熱詞，已成為“十四五”時期住房建設(shè)領(lǐng)域的重點任務(wù)之一。

??加快建設(shè)保障性租賃住房，一方面可以解決新市民和青年人的住房問題；另一方面，也是提高城市競爭力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

??根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2021年在人口流入較多的40個重點城市已籌集保障性租賃住房94.2萬套，預(yù)計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發(fā)展保障性租賃住房的良好態(tài)勢。

??近日，住建部在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，2022年將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給。從目前的統(tǒng)計看，全國將新籌集240萬套。

??如果按照這一情況，今年保障性租賃住房的建設(shè)力度將比去年有著較大增長，其增長幅度將超過1.5倍。

??加大金融支持力度

??面對如此大規(guī)模建設(shè)保障性租賃住房，資金如何籌措，也是行業(yè)關(guān)注的焦點。

??為此，2月25日，銀保監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求各類銀行保險機構(gòu)發(fā)揮機構(gòu)優(yōu)勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)。

??《指導(dǎo)意見》提出，國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機構(gòu)、信托公司等，要充分發(fā)揮優(yōu)勢，立足自身業(yè)務(wù)特點，加大保障性租賃住房金融支持力度。把握保障性租賃住房融資需求特點。銀行保險機構(gòu)根據(jù)自持類和非自有產(chǎn)權(quán)類保障性租賃住房特點，分別提供與需求相契合的金融支持。探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式。

??事實上，國務(wù)院辦公廳于2021年6月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中曾明確提出，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；同時，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放和建設(shè)運營。

??除金融機構(gòu)的支持外，近年來通過財政資金和投資基金也是建設(shè)保障性租賃住房資金的來源之一。

??2021年5月20日，國家發(fā)改委印發(fā)《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項管理暫行辦法》。這也意味著，中央預(yù)算內(nèi)投資新增了保障性租賃住房專項。同年7月2日，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入到試點申報項目名單中。

??通過多種渠道增加保障性租賃住房建設(shè)的資金來源，足見高層對于解決新市民和青年人的住房問題，可謂用心良苦。

??推動相關(guān)配套措施盡快落地

??另外，從地方層面來看，目前全國多地已經(jīng)將發(fā)展保障性租賃住房作為地方住房建設(shè)的重要任務(wù)，在地方出臺的“十四五”規(guī)劃等文件中，明確提出要加大保障性租賃住房的建設(shè)力度。

??而此次發(fā)布的《指導(dǎo)意見》，也對各地明確提出要求。

??一是，推動保障性租賃住房相關(guān)配套措施盡快落地。各地要盡快出臺發(fā)展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區(qū)建設(shè)保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。

??二是，加強保障性租賃住房項目監(jiān)督管理。各地要加快建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的全過程監(jiān)督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構(gòu)優(yōu)惠政策行為。

??三是，做好項目準入管理。各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構(gòu)共享本地區(qū)保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構(gòu)公布合格住房租賃企業(yè)名單和企業(yè)經(jīng)營信息，為銀行保險機構(gòu)開展業(yè)務(wù)提供支持。

??銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責人表示，將多措并舉，引領(lǐng)銀行保險機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，進一步加強對保障性租賃住房發(fā)展的金融支持。支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。同時明確，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。加強風險管控，防范好相關(guān)金融風險。

??對此，中房研協(xié)分析認為，目前保障性租賃住房在住房保障體系中具有重要地位，是解決大城市住房突出問題的重要路徑，保障性租賃住房或成為2022年樓市新亮點，房企可以從自身戰(zhàn)略規(guī)劃出發(fā)，積極把握此類信貸機會。

??房企如何搭上“順風車”？

??在政策支持和市場需求的支撐下，保障性租賃住房也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了新的機遇。

??根據(jù)中信證券此前的評估，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在 800-900 萬套之間，對應(yīng)的新增建筑面積或在 4-4.5 億平方米，對應(yīng)的開發(fā)投資將在 1.7 -1.9 萬億元，預(yù)計 2022 年投資將超過 4000億元，拉動房地產(chǎn)投資3個百分點。

??作為房地產(chǎn)市場主體，房企如果能夠憑借自身優(yōu)勢參與其中，或?qū)闃I(yè)務(wù)發(fā)展打開新的局面。

??克而瑞研究中心此前發(fā)布的一份報告，指出了房企切入保障性租賃住房領(lǐng)域的兩大路徑：一是，通過“改租”、“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接；二是，與地方平臺公司對接，輸出輕資產(chǎn)服務(wù)。

??根據(jù)此前發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，我國保障性租賃住房供應(yīng)主要路徑包括非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房、市場中現(xiàn)存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統(tǒng)。

??克而瑞研究中心認為，目前對于房企來說，非住宅存量市場、長租公寓均處于探索期，整體運營和盈利都面臨了困境，同時這些項目也圈定了企業(yè)部分資金，影響資金效率。通過“改租”、“納管”方式與保障性租賃住房對接，改造部分低效率項目，有利于盤活存量資產(chǎn)。同時也能夠增加保障性租賃住房的供應(yīng)，協(xié)助地方完成目標任務(wù)，作為參與主體分享稅收、補貼、融資等政策紅利。

??克而瑞研究中心指出，保障性租賃住房的建設(shè)運營方一般為地方政府平臺公司，目前進入“增量提速”階段，后期運營管理效率尤為重要。地方政府平臺市場化運作水平整體相對偏低，可能會影響到項目進程，這也為引入房企合作提供了契機。房企與這些公司進行業(yè)務(wù)對接，在項目運營管理上進行合作，對于房企來說也打通了輕資產(chǎn)服務(wù)輸出的一條通道。