丁祖昱:三季度筑底之后,房地產(chǎn)還有長期筑底的過程

原創(chuàng)曲濤 2022-09-09 12:37:18 來源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊 (曲濤/文)“房地產(chǎn)在三季度筑底之后,還會有長期筑底的過程,城市分化也會加劇??隙▽︻A(yù)售制度有所調(diào)整,會有封閉的管理,未來融資方面也會有一些改善”。

??這是易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱9月8日在“第十一屆金磚論壇”上對未來房地產(chǎn)行業(yè)的最新預(yù)判。

??談市場:新房二次探底,二手房基本回穩(wěn)

??談及當(dāng)下的房地產(chǎn)市場,丁祖昱認(rèn)為,政策的量和質(zhì)“肯定是夠了”。

??在他看來,新房市場在五、六月份回穩(wěn),七、八月份又有所回落,基本可以判斷為二次探底。年內(nèi)最后四個月考慮到基數(shù)原因,可能同比降幅會有所收窄,全年可能比去年同期下降三分之一或者多一點。

??二手房方面,丁祖昱認(rèn)為比一手房的情況要好,七八月份基本回穩(wěn)。由于有交付的焦慮,很多消費者,特別是剛需購房者轉(zhuǎn)而購買二手房,也使得市場出現(xiàn)回穩(wěn)。

??其中,上海、杭州和成都等城市,市場相對較好。天津、武漢和鄭州則市場壓力相對較大,究其原因還是整體的供求關(guān)系所致。

??在消化周期方面,如果從狹義的消化周期來看,一線城市約為1-2年的時間,但其他城市差異很大,部分二線、三線、四線城市的狹義消化周期有五六年,廣義消化周期有20年、30年甚至40年。

??談房企:現(xiàn)狀沒有得到明顯改善,最終將“三分天下”

??“企業(yè)過去五年太追求規(guī)模了”,這是丁祖昱對房地產(chǎn)企業(yè)過去五年的一個定義。

??丁祖昱稱,目前房企狀況沒有得到明顯改善,在銷售沒有回穩(wěn)的情況下,融資越來越少。今年房企融資現(xiàn)金流與銷售均為負(fù),這也是很多企業(yè)暴雷的原因。

??在到年底前的四個月內(nèi),政策仍是寬松期。丁祖昱表示,不希望有新的大房企再出現(xiàn)違約、暴雷的情況。至少希望市場、購買力和需求端都能夠穩(wěn)定住。

??另一方面,中央對民企的態(tài)度最近也在發(fā)生改變,至少從復(fù)工的角度,還在對民企采取一些如征信、擔(dān)保等方面的措施。

??對于房企,雖然中小企業(yè)的暴雷情況沒有得到緩解,但幾家大型企業(yè)暫時平穩(wěn)。丁祖昱認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)最終將出現(xiàn)央企、地方國企和規(guī)模民企與地方民企三分天下的格局。

??談未來:三季度筑底之后,還有長期筑底的過程

??目前,房地產(chǎn)行業(yè)整體信心仍略顯不足,對于絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士而言,更關(guān)注的是行業(yè)未來的走勢。

??對此,丁祖昱認(rèn)為未來將是“L型”走勢。在其看來,“一豎”差不多已經(jīng)走完了,但“一橫”還有得走。三季度筑底之后,還有長期筑底的過程,同時城市分化將加劇。

??另外,今年的土地市場肯定是“小年”,這個影響會很深遠(yuǎn)。如果今年繼續(xù)做“小年”,可能比去年還要下降40%以上的投資,從而影響下半年和明年上半年的供應(yīng)。

??對于明年,不管是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是新開工,還是最后的銷售,由于供應(yīng)問題,都會受到很大影響?!皠e看現(xiàn)在不買地,好像大家都在自救,但實際上對后面的影響還是非常大的”。丁祖昱說。

??而對于未來房地產(chǎn)開發(fā)新模式,丁祖昱稱肯定對預(yù)售制度有所調(diào)整,會有封閉的管理,未來融資方面也會有一些改善。從第二曲線看,他相對看好物業(yè),租賃長期市場會越來越大,養(yǎng)老空間也很大?!吧虡I(yè)這次會大洗牌,辦公樓未來三年我都認(rèn)為租金出租率和資產(chǎn)價格會不斷下降”,丁祖昱對行業(yè)未來,給出了自己的判斷。

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