8月部分地產(chǎn)股補漲,克而瑞領(lǐng)先股指數(shù)跑贏大盤

金融克而瑞證券 2021-09-07 08:34:18 來源:丁祖昱評樓市

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??“經(jīng)過了連續(xù)多月下跌之后,地產(chǎn)股終于在8月迎來修復(fù),月內(nèi)指數(shù)表現(xiàn)跑贏大盤,克而瑞領(lǐng)先股指上漲7.3%,但估值仍然保持持續(xù)下行趨勢。
估值下行與樓市基本面有很大關(guān)系。

??8月,全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫,成交規(guī)模降幅持續(xù)擴大,尤其二、三線城市受供應(yīng)低迷影響,成交持續(xù)走低。CRIC監(jiān)測的29個重點城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%,較2019年同期下降8%,降幅較7月進一步擴大。

??百強房企單月業(yè)績表現(xiàn)也不樂觀,同比降低20.7%,整體業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。百強房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績同比降低,逾40家同環(huán)比雙降。包括絕大部分TOP30房企在內(nèi),近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。

??隨著上市房企陸續(xù)發(fā)布半年度業(yè)績報告,受業(yè)績增長以及未來增長預(yù)期影響,克而瑞領(lǐng)先股指40家房企成分股中,綠城中國、佳兆業(yè)集團以及寶龍地產(chǎn)表現(xiàn)出色,漲幅均超過20%,綠城中國漲幅更是接近40%。”

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??樓市降溫,百強房企業(yè)績同比下滑超兩成

??受新一輪政策周期影響,8月商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)步回落,CRIC重點監(jiān)測的29個城市新建商品住宅成交面積約2134萬平方米,環(huán)比下降10%,同比降幅持續(xù)擴大至22%。

??其中,一線城市保持較強的韌性,新房成交環(huán)比微增,雖同比下降9%,但較2019年同期仍有27%的增長。二三線城市成交量回調(diào),降溫趨勢明顯。CRIC重點監(jiān)測的25個二三線城市整體成交規(guī)模環(huán)比下降12%,同比下降24%,有半數(shù)以上城市同環(huán)比齊降,武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴重,迎來階段性回調(diào),南京、無錫、常州等受疫情影響回落顯著。

??百強房企業(yè)績表現(xiàn)也不盡如人意,8月百強房企銷售操盤金額7745.7億元,同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。繼7月業(yè)績同比首次出現(xiàn)下跌之后,再度下跌超兩成。

??近期,上市房企紛紛發(fā)布2021年中期業(yè)績,從盈利和財務(wù)層面來看,短周期內(nèi)行業(yè)盈利水平下降已是大勢所趨,其中不少企業(yè)受前期高價地項目進入結(jié)算的影響,上半年結(jié)算利潤率水平已達到歷史低位。在業(yè)績發(fā)布會上,各大規(guī)模上市房企對自身短期或中長期的發(fā)展戰(zhàn)略都提出了安排或展望,以應(yīng)對行業(yè)變局。

圖:2021年1-8月百強房企單月操盤業(yè)績表現(xiàn)及同比變動(億元)

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??02

??指數(shù)走勢小幅震蕩回升,表現(xiàn)跑贏大盤

??受政策及大市影響,自2020年1月以來,克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)呈現(xiàn)出下跌趨勢。

??具體數(shù)據(jù)來看,2020年1月1日至今,克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅36.4%,同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅36.9%,恒生指數(shù)跌幅10.7%,房地產(chǎn)(申萬)板塊跌幅25.2%。

??單月來看,克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)走勢小幅震蕩回升,月內(nèi)走勢表現(xiàn)好于大盤。2021年8月,恒生指數(shù)下降0.3%,克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)上漲7.3%,恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲3.5%,房地產(chǎn)(申萬)板塊上漲5%。

圖:克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)8月小幅震蕩回升

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??數(shù)據(jù)來源:Wind 克而瑞證券研究院

注:1)恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高,在香港上市但主要營業(yè)收入來自中國內(nèi)地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當(dāng)前成分股共10只,分別為:中國金茂、中國海外發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國

??從成交額來看,8月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月有小幅提升,該指數(shù)成交額占比周均值84.5%,高于歷史均值83.1%,高于上月周均值80.4%。

圖:克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)周成交額占比較上月提升4.1個百分點

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??數(shù)據(jù)來源:Wind 克而瑞證券研究院

備注:香港地產(chǎn)股大樣本篩選邏輯:主業(yè)為地產(chǎn),業(yè)務(wù)主要來自大陸或者大陸是重要的發(fā)展區(qū)域,剔除純投資型公司,不含物業(yè)管理及其他地產(chǎn)服務(wù)公司,樣本數(shù)量共計122家

??03

??整體估值水平持續(xù)下行

??政策及大市影響仍在持續(xù),克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值水平由前期平穩(wěn)走向持續(xù)下行,8月指數(shù)相對恒指PE略有回升。

??2021年8月相對恒指成分股的PE周均值為-61.7%,高于上月相對PE周均值-62.0%,低于2020年全年相對PE周均值-40.7%。克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2021年8月周均值為5.11,低于上月周均值5.61,低于2020年全年周均值7.30。恒指成分股2021年8月整體PE周均值為13.35,低于上月周均值14.75,高于2020年全年的周均值12.60。

圖:克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE估值走勢下行

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圖:8月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對恒指整體PE有些許回升

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??數(shù)據(jù)來源:Wind 克而瑞證券研究院

備注:相對PE=(克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1)*100%

??市凈率方面,克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對恒指成分股8月較上月有所回落。8月相對恒指PB周均值為19.3% ,低于上月的周均值23.2%,低于2020年全年相對恒指PB周均值66.2%??硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股8月整體PB周均值為0.88,低于上月周均值0.93,低于2020年全年P(guān)B周均值1.27。

圖:克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PB估值走勢持續(xù)下行

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??數(shù)據(jù)來源:Wind 克而瑞證券研究院

??整體來看,8月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落。8月該相對PB周均值為5.5%,低于上月相對PB周均值5.6%,低于2020年全年相對PB周均值19.1%。香港地產(chǎn)股大樣本8月整體PB周均值為0.84,低于上月周均值0.88,低于2020年全年P(guān)B周均值1.07。

圖:8月相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落

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??數(shù)據(jù)來源:Wind 克而瑞證券研究院

備注:1)相對PE=(克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/香港地產(chǎn)股大樣本整體PE-1)*100%

   2)本報告采用歷史TTM_整體法(中國)計算PE值

?? 3)相對PB=(克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PB/香港地產(chǎn)股大樣本整體PB-1)*100%

?? 4)本報告均采用整體法(中國)計算PB值,使用上年年報財務(wù)數(shù)據(jù)

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??89家房企市值縮水近六千億

??從個股表現(xiàn)來看,8月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股漲幅TOP5房企平均上漲24%,綠城中國以39.5%漲幅領(lǐng)漲。從跌幅TOP5來看,中國恒大繼7月創(chuàng)造48.0%幾近腰斬的跌幅之后,8月再下跌17.1%。

??從上市房企市值變化凈值來看,按照最新匯率計算,截止9月5日,89家A+H股上市房企市值總額跌破三萬億以下,僅為約人民幣29953億元,整體市值仍未回到2020年1月1日的水平,較年初也有近六千億元的縮減。

??我們對89家上市房企2020年初至今市值變化進行對比,截至9月5日89家A+H股上市房企市值相較于2021年1月1日市值縮水16.5%,較2020年1月1日市值總額縮水超30%。

??具體房企而言,89家A+H股上市房企中,有60家房企市值低于2021年初,占比超過接近七成,從個股表現(xiàn)來看,年初至今市值縮水超百億的上市房企達到17家,其中市值蒸發(fā)最多的是中國恒大,較年初減少接近1231億元。

??在政策輪番加碼后,短期內(nèi)熱點城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴禍兀山徽w回升幅度將明顯受限, 上市房企在2021年中期業(yè)績發(fā)布會上紛紛適時調(diào)整自身戰(zhàn)略方向,強化回款速度、成本管控能力和融資能力,以靈活應(yīng)對市場變化,強化運營能力,房企發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”,投資者信心將得到修復(fù)提升。

??整體來看,房地產(chǎn)市場韌性十足,雖然估值水平處于歷史地位,但隨著行業(yè)安全墊增厚,地產(chǎn)股仍然是較好的防守型投資選擇。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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