金融苗野 2022-02-14 09:02:20 來源:中房報(bào)
??2022年開年,房企融資吹來了一陣暖風(fēng)。
??碧桂園、萬科、融創(chuàng)、龍湖、建發(fā)、綠城、招商蛇口等房企紛紛開啟融資計(jì)劃,主要以境內(nèi)債為主,不限于中票、ABS、小公募、超短期融資券等品類。
??實(shí)際上,從去年12月份起,政府端積極釋放金融利好信號(hào),降準(zhǔn)、降息、啟動(dòng)并購貸加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清等一系列穩(wěn)步化解房地產(chǎn)“灰犀?!憋L(fēng)險(xiǎn)的政策相繼落地,國(guó)內(nèi)融資環(huán)境得到適度調(diào)節(jié),國(guó)企、央企以及部分優(yōu)質(zhì)民企融資獲得改善。但與去年同期相比,1月房企融資規(guī)模仍下降明顯。
??據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元,同比下降70.3%,環(huán)比下降16.6%,單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下降;行業(yè)平均利率為4.13%,同比下降1.72個(gè)百分點(diǎn),較上月下降0.99個(gè)百分點(diǎn)。
??某房企證券中心相關(guān)人士在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示,并沒有感到開年行業(yè)融資出現(xiàn)明顯放松跡象,這一輪融資發(fā)行主體明顯分化,民企在列的并不多,“2022年首季度我們還是很緊張,面對(duì)洶涌而至的到期債務(wù)現(xiàn)在就是通過各種辦法努力‘活下去’,最好的結(jié)果是熬出頭兒看到行業(yè)曙光。”
??從融資結(jié)構(gòu)來看,1月信用債規(guī)模占比37.8%,海外債占比12.1%,信托融資占比13.7%,ABS融資占比36.4%。
??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),開年的這一輪融資潮從融資成本與周期來看,境內(nèi)外債平均票面利率一下一上,但整體發(fā)行期限普遍縮短。募集資金多用于“借新還舊”及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金,但新的融資目的已開始顯現(xiàn),收并購類融資逐漸成為優(yōu)質(zhì)房企新融資渠道。
??融資未全面開閘,并購貸或成新“主角”
??雖仍處寒冬,但開年融資還是慣例,這一輪并購票據(jù)成為了“主角”。
??1月27日,萬科發(fā)行30億元中期票據(jù),擬用于商品房項(xiàng)目建設(shè),發(fā)行利率2.95%,這是2022年首單房企項(xiàng)目建設(shè)中期票據(jù)。
??同時(shí),首批由房企發(fā)行的專門用于并購項(xiàng)目的融資動(dòng)作也新鮮出爐。1月25日,華潤(rùn)置地與招商銀行簽署《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》,招商銀行將分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬象生活30億元并購融資額度。
??招商蛇口則是并購票據(jù)的“吃螃蟹者”。1月12日,招商蛇口發(fā)行了今年首筆并購類票據(jù),首期發(fā)行額為25.8億元。
??1月26日,據(jù)上海清算所消息,建發(fā)地產(chǎn)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行并購中期票據(jù),總規(guī)模10億元中有4.6億元用于并購兩個(gè)標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)。
??植信投資研究院資深研究員馬泓接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示,受政策鼓勵(lì)銀行開展針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的并購貸款業(yè)務(wù)以及加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企債券融資的支持力度這些因素推動(dòng),不少有實(shí)力的房企紛紛舉債,以并購的形式參與部分房地產(chǎn)項(xiàng)目,使得外界整體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)較為悲觀的態(tài)度有所修正。
??2月3日,有媒體報(bào)道稱,浦發(fā)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行表態(tài)將提供房地產(chǎn)并購融資支持,方式包括并購主題債券、并購貸、并購基金、資產(chǎn)證券化等,預(yù)計(jì)提供并購融資支持超300億元。
??多位房地產(chǎn)觀察人士向記者表示,由于并購貸不計(jì)入“三道紅線”融資限制,將促使部分優(yōu)質(zhì)房企加大收購力度,也有地方政府部門為收并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。但目前國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企通過債券市場(chǎng)及銀行取得并購融資款項(xiàng)比較有限,并購類貸款的關(guān)鍵還是風(fēng)險(xiǎn)和收益。
??值得關(guān)注的是,從歷史融資路徑來看,1月份原本是海外債集中發(fā)行的月份,但2022年1月海外債融資不足百億元。
??公開發(fā)行的海外債方面,綠城中國(guó)擬發(fā)行4億美元增信債券,利率最低為2.3%;上坤地產(chǎn)合并兩筆票據(jù)后總額1.45億美元的利率為13.5%;碧桂園單筆融資規(guī)模最大,為39億港元的4.95%有抵押擔(dān)??蓳Q股債。旭輝于1月3日宣布額外發(fā)行1.5億美元2026年到期優(yōu)先票據(jù)。
??馬泓認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)信心和預(yù)期出現(xiàn)了階段性回暖。資質(zhì)相對(duì)優(yōu)良的房企,更容易獲得融資的機(jī)會(huì),從比例上看央企、國(guó)企和城投公司發(fā)債的占比相對(duì)較高,民企參與的比例相對(duì)較低。1月內(nèi)地房企信用債發(fā)行325億元,較去年同期減少485億元,約60%;中資美元債凈融資為22.85億美元,較去年同期減少近90億美元。這意味著,盡管宏觀住房金融政策環(huán)境逐漸轉(zhuǎn)為呵護(hù)姿態(tài),但想要完全傳導(dǎo)至房企尚需時(shí)日,全年融資規(guī)??偭枯^去年有進(jìn)一步較大規(guī)模的改善仍有難度。
??蘇寧金融研究院宏觀部副主任陶金表示,1月以來地產(chǎn)融資政策有所放松,但預(yù)期提升仍需時(shí)間,先期開啟融資的大多為頭部房企,這些房企成為弱預(yù)期和“資產(chǎn)荒”雙重因素影響下的受益者。從融資規(guī)模數(shù)據(jù)尤其是同比增速看,房企發(fā)債熱潮中,反映了當(dāng)前地產(chǎn)融資和投資兩端環(huán)境在短期中的冷清,當(dāng)前融資環(huán)境仍處于收緊狀態(tài),未來在邊際上的改善是可期的。從融資渠道看,個(gè)別房企的信用風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)境內(nèi)外房企債券投資熱情的打擊影響還在持續(xù),市場(chǎng)信心未能全面修復(fù)。
??政策暖風(fēng)頻吹,償債壓力猶存
??去年以來,邊償債邊“降檔”已成房企固定動(dòng)作。2022年,房企面臨的主要壓力還是來自到期債務(wù)與融資之間的巨額缺口。
??貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示,今年房企到期債券總額約為9603億元,其中1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模超過千億元。僅看1月份,境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1051億元,雖較去年同期減少27.3%,但環(huán)比去年12月大幅增加79.4%。以此計(jì)算,1月行業(yè)到期債務(wù)凈額570億元。
??為此,各家房企也在積極行動(dòng)。
??除優(yōu)質(zhì)房企開啟融資計(jì)劃外,部分房企也在爭(zhēng)取到期海外債的妥善處理。碧桂園、新城控股、綠城、中梁控股、金輝控股、旭輝控股、龍光等房企紛紛提前回購債券,對(duì)外釋放來自企業(yè)的積極信號(hào),避免持續(xù)受到其他企業(yè)債務(wù)壓力帶來的波動(dòng)影響。同時(shí),富力、榮盛、大發(fā)、禹洲、祥生、上坤等多家房企在原有存量債務(wù)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)美元債交換要約,在債券到期前成功展期。恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企也都已明確提出“保交付”目標(biāo)。
??陶金認(rèn)為,未來房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境較2021年下半年會(huì)有所改善,銀行貸款應(yīng)該是首先放寬的領(lǐng)域,隨著房企現(xiàn)金流和信用條件改善,債券市場(chǎng)融資熱度也會(huì)回升,這需要房地產(chǎn)需求端調(diào)控政策的放松來進(jìn)行配合。不過,未來房企融資環(huán)境也很難比2021年上半年更好,房住不炒、因城施策背景下的三線四擋和房貸集中度無形中設(shè)置了杠桿的上限,盡管允許短暫的“鼓包”,但長(zhǎng)期的貸款天花板仍然存在。由此看,2022年房企融資規(guī)模較去年增加的空間是有限的。
??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從1月數(shù)據(jù)來看,國(guó)企發(fā)債規(guī)模占比有所降低,由去年12月的70.8%下降至50.1%,且部分資金為收并購所用。有流動(dòng)性壓力的民企仍處于融資劣勢(shì),現(xiàn)階段解決流動(dòng)性的方法主要依賴債務(wù)置換展期、資產(chǎn)處置等。
??顯然,房企的融資閥門還未有明顯的打開跡象。但進(jìn)入新的一年,政策端暖風(fēng)頻吹。
??1月17日,央行同步下調(diào)了中期借貸便利操作(MLF)和公開市場(chǎng)操作逆回購利率各10個(gè)BP。在1月18日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上,央行提及整體貨幣政策將繼續(xù)維持寬松,并提到房地產(chǎn)調(diào)控將強(qiáng)化因城施策、強(qiáng)化穩(wěn)預(yù)期,有進(jìn)一步放松可能性。央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)進(jìn)表示:“充足發(fā)力,把貨幣政策工具箱開得再大一些,保持總量穩(wěn)定,避免信貸塌方?!?/p>
??1月20日,2022年首期LPR報(bào)價(jià)出爐:1年期LPR為3.7%,較上期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn);5年期以上LPR為4.6%,較此前下降5個(gè)基點(diǎn)。
??2月8日,央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。
??浙商證券認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端信貸改善仍在推進(jìn),且力度和節(jié)奏逐步加大和加快,行業(yè)銷售、購地、融資有望加速回歸常態(tài),行業(yè)基本面底部逐步構(gòu)建。短期房地產(chǎn)資金面持續(xù)放松,直至行業(yè)逐步化解風(fēng)險(xiǎn),政策的定力較強(qiáng)。行業(yè)出險(xiǎn)后長(zhǎng)期模式的搭建不可避免,綜合房企長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)潛力不言而喻。
??馬泓認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)總體預(yù)期偏悲觀的態(tài)勢(shì)還未得到根本性扭轉(zhuǎn),需要對(duì)房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力保持高度關(guān)注。建議對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企適當(dāng)增加直接金融支持,包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等方式;建議根據(jù)市場(chǎng)變化,靈活調(diào)整“三道紅線”指標(biāo)管理,采取更為靈活的動(dòng)態(tài)監(jiān)管,定期對(duì)指標(biāo)做出合理調(diào)整,并可以考慮針對(duì)不同信用資質(zhì)的房企采取不同的監(jiān)管容忍度,形成激勵(lì)效應(yīng),有利于企業(yè)主動(dòng)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
??上海申銀萬國(guó)證券研究所認(rèn)為,從舊周期框架看,央行連續(xù)發(fā)聲強(qiáng)調(diào)維穩(wěn)房地產(chǎn)、防控金融風(fēng)險(xiǎn),中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)支持合理住房需求,政府維穩(wěn)暖意已現(xiàn);從新周期框架來看,在行業(yè)資金困境和供給端調(diào)控深化的雙重作用下,行業(yè)出清加速競(jìng)爭(zhēng)減少,推動(dòng)行業(yè)從以往內(nèi)卷式集中度提升向格局優(yōu)化的集中度提升躍遷。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
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- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論