物管收并購異?;钴S,行業(yè)整合加速

公司 2022-01-26 10:37:02 來源:丁祖昱評樓市

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??2021年,物業(yè)行業(yè)并購市場火熱,據克而瑞物管和中物研協(xié)數據,截至2021年12月31日,共有29家上市物企發(fā)起53項并購,并購交易總額達355.88億元。

??同時,并購事項推進中也存在變數,彰泰物業(yè)輾轉旭輝永升服務,終被融創(chuàng)服務接盤;歷經三個月,融創(chuàng)服務收購第一服務終告失??;財信發(fā)展以1.98億收購安徽誠和物業(yè),又以2.1億轉讓給碧桂園服務。恒大物業(yè)與合生并購失敗,去向未定。

??房地產整治政策的過度疑慮及信貸危機所引發(fā)的不確定性擔憂情緒也延展到物業(yè)管理行業(yè),在資本市場端,物業(yè)板塊表現不盡人意,股價一路下行。

??未來物企之間的競爭更加多面化、立體化。

??1. 全年收購金額近360億

??2021年物業(yè)管理行業(yè)并購市場異?;钴S。根據克而瑞物管和中物研協(xié)數據,截至2021年12月31日,并購交易總額達355.88億元,交易所付總代價為上年同期(94.30億元)的3.77倍。僅一季度,上市物企共計公告12起并購事件,交易金額總額115.21億元,已超過2020年全年交易金額。

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??其中,超10億元的并購達七項,前十大并購金額占年度金額超八成。截至2021年底,上市物企發(fā)起的并購事項中,有7項交易金額超過10億元,包括:行業(yè)首例百億并購案例——碧桂園服務不超過100億元的代價收購富力物業(yè),碧桂園服務最終以現金代價72.25億元收購藍光嘉寶服務94.62%的股權,并以33億元收購鄰里樂等。

       此外,2021年,前十大并購交易總金額達292.58億元,為2020年同期(77.42億元)的3.78倍。前十大交易總金額占總金額的比例達82.21%,略高于上年同期82.10%。

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??截止到2021年底,涉及基礎物業(yè)服務的收并購共35項,其中,有19家企業(yè)發(fā)起的30項收并購披露了標的企業(yè)在管面積。數據顯示,收購完成后,這30項收并購可為并購方增加潛在在管面積約6.83億平方米,其中,碧桂園服務收購藍光嘉寶服務、富力物業(yè)和鄰里樂可為其增加潛在在管面積3.47億平方米,涉及金額達205.25億元,均處于首位。年初,合景悠活并購了相當于其兩倍的雪松智聯科技,并于6月份并購了上海申勤物業(yè),為其增加潛在在管面積1.04億平方米,涉及金額達18.14億元。

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??物企在通過收并購實現規(guī)模擴張的同時,也將并購范圍延伸到多元業(yè)態(tài)。非住宅物業(yè)專業(yè)壁壘較高,物企可以通過收并購來補強多元業(yè)態(tài)的發(fā)展,并與自身業(yè)態(tài)布局產生協(xié)同。2021年,上市物企多業(yè)態(tài)并購延伸至航空物業(yè)、商管物業(yè)、學校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、公建物業(yè)、政府機關物業(yè),以及家居港及汽博城物業(yè)、物流工業(yè)園等物業(yè)。

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       此外,物企通過并購可補強企業(yè)區(qū)域布局,推進城市深耕。2021年多家物企抓住并購的窗口期,收購區(qū)域內龍頭或區(qū)域內深耕企業(yè),實現自身在空白區(qū)域的補強,或與現有布局區(qū)域形成呼應和協(xié)同,從而加大區(qū)域深耕,增強管理密度,加大對重點區(qū)域的發(fā)力,推進全國化布局。

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??隨著物企加強對增值服務的重視,收并購縱向拓展至多元化服務領域以及專業(yè)化服務領域。2021年共有5家上市物企發(fā)起5項增值服務相關的收并購,業(yè)務拓展至餐飲、家居裝修、保險經紀和快遞柜等領域。同時,社區(qū)零售、養(yǎng)老、托育、教育、社區(qū)旅游、停車場、智能化系統(tǒng)等領域也是物企重點布局方向。

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??此外,2021年共有8家上市物企發(fā)起13項專業(yè)服務相關的收并購,且有十項均與環(huán)衛(wèi)服務相關。通過并購環(huán)衛(wèi)服務領域相關專業(yè)公司成為物企切入城市服務的主要途徑。憑借收并購環(huán)衛(wèi)領域的專業(yè)公司,將有助于物企迅速實現產業(yè)鏈的延伸突破,提升企業(yè)在城市綜合管理領域的影響力及市場占有率。

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??政策和充足資金支撐市場活躍度

??2021年,物業(yè)管理行業(yè)熱度尤為高漲,成為年度重點話題之一。而在這背后的原因,主要在于其在政策端、企業(yè)自我驅動端和資金端的強力支持。

??從政策端來看,年內,行業(yè)出臺多項政策,良好的政策環(huán)境推動行業(yè)的發(fā)展,市場競爭加大,行業(yè)整合和收并購加快。

??從企業(yè)端來看,迫切擴規(guī)模的需求,驅動企業(yè)發(fā)起并購。在年初,多家物企即披露了未來三至五年規(guī)模擴張目標,為全年的規(guī)模擴張?zhí)岢鲋敢?。如,合景悠活在管?guī)模3年8倍;世茂服務提出規(guī)模3年5倍;恒大物業(yè)2021年在管面積將破6億平方米,合約面積不低于8億平方米;碧桂園服務則表示2025年規(guī)模超18億平方米等。

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??從資金端來看,根據克而瑞物管和中物研協(xié)數據,48家上市物企上市共募集資金中,計劃用于收并購的金額占比61.51%。其中,已使用的金額中,用于收并購的金額占已使用募集資金總額的65.85%,收并購為募集資金最大用途。同時,通過配售再融資,成為支撐物企并購重要的資金來源。根據克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計,近三年上市物企起25次配股或可轉股債券,籌集金額總值達559.03億港元。僅2021年共有8家上市物企發(fā)起11項配售或可轉股債券,募集資金凈額達345.67億港元。截止到目前,募集資金已使用308.51億港元,使用率達88.72%。已使用的募集資金中有276.83億港元用于收并購,占已使用金額的89.73%。

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??03地產變局引發(fā)收并購

??2021年,并購市場由“大魚吃小魚”轉向 “大魚吃大魚”,并購標的從中小型物企、獨立第三方物企向地產旗下物企、頭部企業(yè)、上市企業(yè)、擬上市物企演變。而這主要是由于地產變局為并購市場輸入更多的優(yōu)質標的。

因融資政策收緊,部分房企出現現金流緊張,風險頻發(fā),為緩解流動性壓力,部分房企出售旗下物企換取現金,引發(fā)行業(yè)多項重大收并購。例如,碧桂園服務收購藍光嘉寶服務、富力物業(yè)、彩生活部分核心資產鄰里樂等。

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??此外,除了上市物企公告披露的收并購事項,非上市物企中,由地產變局引發(fā)的物業(yè)并購也有發(fā)生,例如龍湖智慧服務收購億達服務、楷林商服;萬物云收購伯恩物業(yè)等。

??對標歷年并購事項,歷年參與收并購事項的國資物企寥寥無幾。2021年,僅有招商積余、金融街物業(yè)和建發(fā)物業(yè)3家具有國資背景參與方發(fā)起5項并購,交易對價為4.56億元,并購標的主要涉及城市環(huán)衛(wèi)、市政服務、醫(yī)院物業(yè)和政府物業(yè)等專業(yè)服務領域和多業(yè)態(tài)服務領域。年內,國資背景企業(yè)仍較為謹慎,但已逐步入局。

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??當前,行業(yè)的市場格局仍較為分散且競爭較大,擴規(guī)模、提高市場占有率,仍是物企重要的訴求之一。其中,收并購是企業(yè)快速提高管理規(guī)模的重要方式。

??2021年,行業(yè)并購市場火熱,但亦充滿變數。并購市場的標的變,由中小物企向頭部物企、上市物企、擬上市物企演變,更多的優(yōu)質標的入場;入局者變,由民企主導,向國資背景企業(yè)逐步入局;格局變,手握大量現金的企業(yè)減少,優(yōu)質標的增多,并購市場由賣方市場向買方市場轉變。

       并購市場標的、入局者、格局的轉變,標志著行業(yè)逐漸邁向理性和成熟,而并購中懸而未決和失敗的事項,也表明并購中蘊含風險點,仍需加強警惕。投前的盡調、交易細節(jié)的擬定和把控,需要前期專業(yè)的指導,以契合戰(zhàn)略需求及后續(xù)進程的順利開展。而投后管理則關乎雙方整合的效果和長期可持續(xù)發(fā)展,如何統(tǒng)一財務管理、整合人力資源、推進業(yè)務模式重組和企業(yè)文化的整合仍是并購后雙方的重大考驗。


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中國城市住房價格288指數

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