金融劉偉 2022-08-23 10:18:41 來源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??意料之中地,央行再次降息。
??8月22日,央行公布最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR),1年期LPR從3.7%下調(diào)為3.65%,5年期以上LPR從4.45%下調(diào)為4.3%。
??此次降息早前已有征兆。一周前的8月15日,央行開展4000億元1年期MLF(中期借貸便利)操作(含對(duì)8月16日6000億元MLF到期的續(xù)做)和20億元7天期逆回購(gòu)操作,中標(biāo)利率分別為2.75%、2%,均下降10個(gè)基點(diǎn)。因此市場(chǎng)預(yù)計(jì),LPR隨后將下調(diào)。
??這次LPR調(diào)整后,首套房貸利率下限為4.1%,二套房貸利率為4.9%。此前,首套房貸款利率最低點(diǎn)出現(xiàn)在2008年底,彼時(shí)的首套房的貸款利率為4.158%。這意味著目前全國(guó)首套房貸利率下限比2008年更低。
??記者了解到,目前,云南昆明已有多家銀行將首套房貸款利率調(diào)整至4.1%。
??貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示,“此次,1年期和5年期以上LPR雙雙下降,是我國(guó)貨幣政策‘以我為主’的表現(xiàn),是央行針對(duì)7月國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢(shì)頭放緩而做出的寬信用舉措,將有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)修復(fù)?!?/p>
??此外,劉麗杰稱,“在房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)力度不足的情況下,1年期和5年期以上LPR非對(duì)稱下降,5年期以上LPR下降幅度更深,將進(jìn)一步釋放中長(zhǎng)期流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),刺激中長(zhǎng)期貸款需求,鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)。”
??LPR非對(duì)稱式調(diào)整
??截至目前,2022年度LPR已經(jīng)累計(jì)下調(diào)過3次,共下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)。除了今年1月下降5個(gè)基點(diǎn),5月和8月都下降了15個(gè)基點(diǎn)。
??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析,8月22日的降息,是在預(yù)料之中。因?yàn)椋紫?,二季度央行貨幣政策?zhí)行報(bào)告中,提出完善市場(chǎng)化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制,發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率指導(dǎo)作用,支持信貸有效需求回升,推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本;其次,7月28日的政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),財(cái)政貨幣政策要有效彌補(bǔ)社會(huì)需求不足 。
??“本次LPR變動(dòng)的一個(gè)重要特點(diǎn)就在于不對(duì)稱調(diào)整,其中對(duì)房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)力度更甚。這體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策傾斜力度?!敝T葛找房分析師王小嬙稱。
??李宇嘉強(qiáng)調(diào),這次調(diào)整的力度超出預(yù)期。因?yàn)槭袌?chǎng)普遍預(yù)計(jì),本月1年期將會(huì)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),5年期以上則會(huì)超過10個(gè)基點(diǎn)。但此次5年期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),超出了市場(chǎng)預(yù)期。
??此外,這次5年期的LPR的調(diào)降力度和5月20日的力度一樣,但1年期LPR降幅只有5個(gè)點(diǎn),其原因是目前融資環(huán)境很寬松,銀行同業(yè)拆借、企業(yè)票據(jù)融資利率,降到1%以下,為歷史新低,不需要再次下降。
??“在當(dāng)前觀望情緒尚濃,市場(chǎng)信心亟須提振的背景下,這樣的政策安排對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是一項(xiàng)重大利好政策,體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性支持。尤其是基于近期以來的爛尾樓停貸潮風(fēng)波對(duì)市場(chǎng)信心帶來的重大打擊,本次LPR針對(duì)性下調(diào)也是反映出中央對(duì)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)難題的決心?!蓖跣哉J(rèn)為。
??拉動(dòng)信貸增長(zhǎng)
??近兩年來,新冠疫情從“一次性沖擊”(2020年初)發(fā)展至“持續(xù)性沖擊”,疊加部分行業(yè)不景氣,居民收入穩(wěn)定性下降,部分人群資產(chǎn)負(fù)債表受損嚴(yán)重,且對(duì)未來收入和工作前景的預(yù)期變差,預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求上升。
??根據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù),截至2022年6月末,住戶存款增速明顯高于住戶貸款增速;央行公布的調(diào)查問卷顯示,城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶傾向更多儲(chǔ)蓄的占比越來越高,7月居民部門貸款的大幅減少也能體現(xiàn)出消費(fèi)意愿的下滑。
??當(dāng)下,房地產(chǎn)信貸萎縮也非常明顯。幾組數(shù)據(jù)可以用來佐證:2022年二季度個(gè)人房貸余額38.86萬億元,同比增長(zhǎng)6.2%,創(chuàng)2009年一季度以來最低增速;2022年二季度末,全國(guó)新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的4.9%,較上季度回落4.5個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)記錄以來新低;2022年二季度,全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率下降至21.2%,創(chuàng)下2012年三季度以來的歷史最低值。
??根據(jù)長(zhǎng)江證券的研究,過去一年地產(chǎn)及其上下游相關(guān)融資對(duì)社融存量平均拉動(dòng)3.6個(gè)百分點(diǎn),基建為2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)從土地到房產(chǎn),從開發(fā)商到居民,再延伸到上下游,近段時(shí)間出現(xiàn)了信貸緊縮,并通過行業(yè)關(guān)聯(lián),導(dǎo)致全社會(huì)信用收縮,產(chǎn)生了流動(dòng)性陷阱、資產(chǎn)負(fù)債表收縮的問題。
??這次降息對(duì)剛性需求和改善型需求和換房需求,都有比較大的促進(jìn)作用。但李宇嘉認(rèn)為, “5年期LPR的下降,不僅僅是為了刺激居民買房,也是為了鼓勵(lì)實(shí)體企業(yè)增加中長(zhǎng)期貸款的舉借,從而擴(kuò)張未來的投資。因?yàn)?,從七月份融資數(shù)據(jù)來看,居民和企業(yè)中長(zhǎng)期貸款的積極性下降都非常明顯。居民和企業(yè)中長(zhǎng)期貸款同比少增的額度都非常大?!?/p>
??能否提升市場(chǎng)預(yù)期?
??2022年5月,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》指出,對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn),二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
??據(jù)此計(jì)算,此次LPR調(diào)整后,首套、二套房最低貸款利率為L(zhǎng)PR-20BP、LPR+60BP,首套房貸款利率最低可至4.1%,二套房則是4.9%。
??若按15個(gè)基點(diǎn)下調(diào)幅度的角度計(jì)算,100萬貸款金額、30年等額本息的方式,每個(gè)月月供約可以減少100元左右。
??當(dāng)下,需要通過降息,降低消費(fèi)成本,降低住房按揭的月供數(shù)量,從而通過地產(chǎn)消費(fèi)的穩(wěn)定來支持整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)穩(wěn)定。李宇嘉認(rèn)為,要想穩(wěn)住地產(chǎn)消費(fèi),還需要在居民收入端下功夫?!耙?yàn)榫用袷杖氩环€(wěn)甚至下行,預(yù)期不振,即便降息能省下幾百元,多至一千元的月供,也難以真正提升大家的購(gòu)房積極性。”
??李宇嘉還稱,從城鎮(zhèn)化、新市民、年輕人這個(gè)樓市的需求主力看,要加大對(duì)中低收入群、外來務(wù)工人群、失業(yè)人員、育齡人群等,在消費(fèi)券、一次性生活補(bǔ)助、專項(xiàng)補(bǔ)貼(比如生育)等方面發(fā)放的力度,積極的財(cái)政政策在此有很大空間。穩(wěn)住了居民端,才能真正讓住房消費(fèi)和銷售穩(wěn)定,才能實(shí)現(xiàn)行業(yè)全鏈條的穩(wěn)定。
??據(jù)新華社報(bào)道,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺(tái)措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。
??該政策旨在服務(wù)于“保交樓、穩(wěn)民生”,專項(xiàng)借款嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付,實(shí)行封閉運(yùn)行、??顚S?。
??劉麗杰認(rèn)為,當(dāng)前多數(shù)城市購(gòu)房低門檻且低利率、低首付,需求端的政策環(huán)境整體寬松,有助于提振市場(chǎng)預(yù)期。后期供給端的切實(shí)改善,如新房項(xiàng)目有序復(fù)工和交房、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解加快推進(jìn)等,是從根本上修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論