上半年三四線城市賣地“積極”,地價(jià)過熱城市面臨政策收緊風(fēng)險(xiǎn)

原創(chuàng)亞晨 2020-07-30 12:23:41 來源:中房網(wǎng)

掃描二維碼分享

??中房網(wǎng)訊 (亞晨/文)二季度以來,隨著土地交易市場放開,房企加快土儲(chǔ),積極拿地,帶動(dòng)了土地交易市場整體的活躍。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示,上半年,全國100個(gè)城市居住用地成交面積為29217萬平方米,同比增長2.6%;全國100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6176元/平方米,同比上漲10.2%;全國百城居住用地土地出讓金收入為18045億元,同比增長13.1%。

??整體來看,上半年土地市場交易規(guī)模超過去年同期,地市呈現(xiàn)企穩(wěn)現(xiàn)象,成為房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇的指標(biāo)。另外,在價(jià)格方面,上半年地價(jià)總體上呈現(xiàn)“漲幅收窄、但依然為兩位數(shù)”的特征。從土地市場實(shí)際情況看,各重點(diǎn)城市搶地情況比較明顯,出現(xiàn)了比較多的高溢價(jià)地塊。

??對于下半年土地市場走勢,易居研究院預(yù)計(jì),地市回暖依然值得期待,但也要注意一些新風(fēng)險(xiǎn)和新情況。一方面,房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)明確,"穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期"的工作思路不變。對于違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,會(huì)成為下半年重點(diǎn)監(jiān)管的內(nèi)容。另一方面,部分城市對賣地收入過于依賴,下半年在固定資產(chǎn)投資企穩(wěn)的大背景下,城市發(fā)展方式會(huì)轉(zhuǎn)變,其會(huì)對土地交易市場形成一定的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,在下半年的購地過程中,需要謹(jǐn)慎看待地價(jià)上漲過快的城市,要防范政策出臺(tái)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

??上半年百城土地市場量價(jià)齊升

??報(bào)告顯示,上半年土地市場出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢,土地交易規(guī)模超過去年同期,成為房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇的指標(biāo)。根據(jù)報(bào)告,上半年全國100個(gè)城市居住用地成交面積為29217萬平方米,同比增長2.6%。正是由于二季度土地交易市場的放開,房企加快完成年度土地儲(chǔ)備工作,積極拿地,帶動(dòng)了土地交易市場的活躍。

??價(jià)格方面,上半年地價(jià)總體上呈現(xiàn)“漲幅收窄、但依然為兩位數(shù)”的特征。報(bào)告顯示,上半年全國100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6176元/平方米,同比上漲10.2%。從土地市場實(shí)際情況看,各重點(diǎn)城市搶地情況比較明顯,出現(xiàn)了比較多的高溢價(jià)地塊。易居研究院認(rèn)為,地價(jià)上漲一方面反映了房企依然看好重點(diǎn)城市的投資機(jī)會(huì),但另一方面也產(chǎn)生了很多風(fēng)險(xiǎn),未來房企需要防范地價(jià)過熱城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

??從另一方面看,土地出讓金也是衡量地市冷熱程度的另一個(gè)指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國百城居住用地土地出讓金收入為18045億元,同比增長13.1%。從數(shù)據(jù)上看,上半年百城賣地收入也呈現(xiàn)了較好的態(tài)勢,在各地宏觀經(jīng)濟(jì)較為疲軟的情況下,土地交易有效地促進(jìn)了地方財(cái)政的穩(wěn)定,防范了各地固定資產(chǎn)投資失速的風(fēng)險(xiǎn)。

??房企熱點(diǎn)城市拿地意愿仍然強(qiáng)烈

??從各類城市的表現(xiàn)來看,一線城市土地交易總體不錯(cuò),雖然整體地價(jià)漲幅有所回落,但北京、上海兩個(gè)城市由于今年土地供應(yīng)節(jié)奏加快,優(yōu)質(zhì)地塊頻出,吸引了各大房企積極進(jìn)入,客觀上也帶動(dòng)了地價(jià)的上漲。報(bào)告顯示,上半年,4個(gè)一線城市居住用地成交面積為1982萬平方米,同比增長40.2%;居住用地價(jià)格為16671元/平方米,同比上漲10.1%。

??二線城市成交量雖然有反彈,但同比增速還在負(fù)區(qū)間徘徊,所以地價(jià)方面漲勢也相對溫和。根據(jù)報(bào)告,上半年32個(gè)二線城市居住用地成交面積為15329萬平方米,同比減少6.2%;居住用地價(jià)格為6304元/平方米,同比上漲6.3%。

??三四線城市方面,雖然上半年累計(jì)成交面積同比略有升溫的態(tài)勢,但仍存在不確定性。同樣,在地價(jià)方面,也面臨著小波動(dòng)。報(bào)告顯示,上半年64個(gè)三四線城市居住用地成交面積為11906萬平方米,同比增長11.7%;居住用地價(jià)格為4265元/平方米,同比上漲10.8%。

??整體看,一線城市由于供地節(jié)奏加快、居住用地供應(yīng)占比增加。同時(shí),土地項(xiàng)目開發(fā)的約束明顯減少,很多地塊取消了限價(jià)約束和配建租賃住房的要求。使得房企土地投資的壓力和顧慮在減少,愿意拿地在增強(qiáng)。同樣,二線城市預(yù)計(jì)下半年供地節(jié)奏依然會(huì)加快,這有助于帶動(dòng)土地市場的進(jìn)一步升溫。從房企的拿地投資心態(tài)看,省會(huì)城市依然是拿地的重心。對于三四線城市,由于市場沒有完全復(fù)蘇,地市上行也面臨很多壓力,房企拿地會(huì)更加理性。而那些經(jīng)濟(jì)活力較好的城市,部分房企也依然會(huì)積極布局。

??上半年三四線城市賣地“積極”,成都、昆明地價(jià)過熱

??另外,從全國百城居住用地成交面積的情況看,韶關(guān)、南通、東莞三個(gè)城市的交易行情較好。一方面,這一類城市過去兩年房價(jià)上漲過快,從緩解房價(jià)上漲壓力的角度,土地供應(yīng)必要增加。另一方面,這類城市位于三大都市圈內(nèi),投資價(jià)值較高,也自然容易受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。

??從土地出讓金增速情況看,上半年包括南通、韶關(guān)、張家口、東莞、丹東、煙臺(tái)、淮南、承德和襄陽在內(nèi)的9個(gè)城市增速最快,均超過了100%的水平,且均為三四線城市或地級(jí)市。

??地價(jià)方面,全國36個(gè)一二線城市中,成都、昆明和銀川等地價(jià)上漲比較快,其上半年同比漲幅分別為61%、59%和57%。這三個(gè)城市都屬于西部重點(diǎn)城市,地價(jià)成本可控,很容易吸引房企積極進(jìn)入。尤其值得注意的是成都,其今年上半年樓市交易較為火爆,供地節(jié)奏也比較快,刺激了各類房企積極進(jìn)入,進(jìn)而使得地價(jià)漲幅比較大。

??在全國64個(gè)三四線城市中,唐山、南通和江陰等地價(jià)上漲比較快,其上半年同比漲幅分別為203%、110%和84%。這類城市屬于經(jīng)濟(jì)條件較好的強(qiáng)三四線城市,土地投資前景被看好。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部