首批集中供地到來,4月土拍熱度將顯著升溫

土地克而瑞研究中心 2021-04-06 08:45:32 來源:丁祖昱評樓市

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??自2月底以來,22個重點城市集中供地新政引發(fā)業(yè)內關注,到目前為止,“集中供地”新政出臺已有一個多月的時間,各地都在積極執(zhí)行,長春更是于2021年3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊,成為新政的首個正式執(zhí)行者。

  截止到目前,廣州、無錫、天津、北京也先后掛出了首批集中出讓地塊的正式出讓公告。

  與此同時,受重點城市供應相對減少影響,部分非“集中供地”熱點三四線城市土地供應節(jié)奏也略有加快,優(yōu)質地塊也出現(xiàn)了明顯提升,如紹興,接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質宅地。

  從成交情況來看,在“集中供地”新政出臺后,受重點城市暫緩土地供應影響,非重點城市成交占比顯著提升,升至72%,較新政出臺前提升了約20個百分點,不僅如此,溢價率也出現(xiàn)了大幅增長,升至20.8%。

  考慮到4月份將迎來大批重點城市首批集中供地掛牌,預計接下來的供應將會維持高位。未來土拍焦點將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等城市。

??01 京、廣首次集中掛牌量較2020年已過半

??自2021年2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后,多個城市緊跟著分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應出讓的相關文件,隨后傳出共22個重點城市推行土地集中出讓制度,涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。

??截至目前,長春、廣州、無錫、天津、北京5城已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告,上海、杭州、南京等發(fā)布了預公告。

??從首批已經(jīng)集中供地的5個城市來看,除無錫外,其余四城供應均十分“給力”,占2020年全年宅地供應面積的比重均超35%,尤其是北京和廣州,分別為56%和55%,較2020年已過半,其次是天津,比重也達45%??傮w供地節(jié)奏快于往年同期平均值。

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??從結構來上來看,北京優(yōu)質地塊供應占比較高,海淀和朝陽供地供給12宗,占北京此次集中供地幅數(shù)的四成,其中朝陽更是重中之重,宅地供應建面占到總額的四分之一。北京此次集中掛牌的土地位于核心區(qū)的比重略高于2020年,供地質量有明顯提升,北京或將成為4月土拍熱度較高重點城市。

??相比之下,廣州的供地質量相對欠佳,核心區(qū)僅有荔灣一宗地,天河、海珠更是不涉及;與此同時,增城、從化、南沙等遠郊供應比重較2020年顯著提升,高達56%。從出讓底價上來看,廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價樓板價僅2.7萬元/平方米。

??天津首次掛牌宅地58宗,其中市區(qū)6宗、環(huán)城29宗、遠郊15宗和濱海新區(qū)8宗,各區(qū)“雨露均沾”,與2020年區(qū)域供應結構也大致相仿。

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??02 重點城市多宗高價優(yōu)質地塊“回爐”

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,3月掛牌的涉宅地塊中,起拍單價超過1萬元/平方米的高單價土地幅數(shù)共有85宗,其中集中供地的重點城市有62宗,分布在北京、廣州和無錫三個城市,均是首批集中供應土地已經(jīng)掛牌的城市。

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??其中,北京起拍單價超過3萬元/平方米的地塊有16宗之多,分別位于海淀、朝陽、昌平、大興、豐臺和石景山區(qū),其中一度因“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌出讓方式引發(fā)社會熱議,并被中止出讓的兩宗海淀區(qū)樹村地塊也在首次集中掛牌之列。

??根據(jù)出讓公告,樹村12號地塊起始價55.9億元,折合樓面價約67220元/平方米;樹村13號地塊起始價62.1億元,折合樓面價約67229元/平方米,與上次掛牌價格一致,競拍規(guī)則也與上次保持一致,采取“限價+現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額”競拍規(guī)則。

??除海淀樹村地塊以外,同樣被中止出讓的金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08兩個地塊也重新掛牌,折合樓面價5.1萬元/平方米,與上次掛牌保持一致,競拍規(guī)則方面,上次掛牌為不限價地塊,本次掛牌出讓規(guī)則調整為“限價+競政策持有份額”,與海淀樹村地塊掛牌出讓方式一致,限地價是為了防止土拍價格過高而刺激市場。

??相比之下,廣州首次集中掛牌的宅地質量相對欠佳,起拍價在2萬元/平方米以上的地塊僅有3宗,均位于白云區(qū),其中起拍價最高的永泰客運站地塊,起拍價為33.39億元,起拍單價為27191元/平方米,該地塊最高限價48.43億元,當報價達到最高限制地價后,競買方式轉為競配公租房,如果兩個或兩個以上競買人報出競配建政府性房源建筑面積45000平方米后,改為搖號確定競得人,由于廣州此次掛牌土地整體質量相對欠佳,因此其土拍熱度大概率不及北京。

??無錫于3月29日掛牌首批集中出讓宅地,涉及16宗之多,且這16宗土地均設置了最高限價,其中超過1萬元/平方米的地塊有8宗,最值得關注的當屬經(jīng)開區(qū)的三宗宅地,其中經(jīng)開區(qū)具區(qū)路與貢湖大道交叉口西北側地塊最高起始樓面價17713元/平方米,最高限制樓面價19500元/平方米,當?shù)貕K網(wǎng)上競價達到最高限價時,改為現(xiàn)場搖號,錫山區(qū)龍湖東下部住宅地塊競拍規(guī)則與其保持一致。其余14宗地塊則是到達最高限價之后,改為競租賃住房建筑面積。鑒于當前無錫樓市熱度高漲,房企拿地增加土儲的意愿十分強烈,大部分地塊大概率會封頂成交。

表:重點城市中接下來值得關注的優(yōu)質地塊

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數(shù)據(jù)來源:CRIC

??03 非重點城市中長三角依然是最大“熱源”

??與重點城市高單價地塊集中推出不同,非重點地塊的高單價土地僅有23宗,分布在紹興、常住、溫州、義烏、衢州、金華、佛山、東莞、常熟、昆山和張家港,均是近期市場熱度較高的城市。非重點城市之中,長三角城市優(yōu)質土地供應量合計21宗,是土拍市場潛在的最大“熱源”。

??分城市來看,紹興優(yōu)質地塊供應數(shù)量最多,從區(qū)域來看,高度集中在柯橋和越城兩區(qū),尤其是越城區(qū)有3宗之多。義烏、溫州、衢州、金華等城市也有多宗優(yōu)質宅地出讓。

??從這些非重點城市中近期已經(jīng)成交的地塊與周邊同類地塊樓板價對比發(fā)現(xiàn),部分熱點地塊已經(jīng)刷新了所在板塊的單價“天花板”。其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠地塊,該地塊南側緊鄰香樟公園,3公里范圍內聚集了市重點小學永康市人民小學、省重點中學永康實驗學校等優(yōu)質學校,且周邊商業(yè)、醫(yī)療等配套也較為完善。該地塊吸引了多家房企參與,在經(jīng)過200輪激烈競拍后,最終碧桂園以8.39億元的總價競得,成交樓面價14626元/平方米,溢價率高達224%。

??義烏土地市場也同樣火爆,處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運站地塊,既毗鄰賓王商貿區(qū)、新光匯及吾悅廣場,又與江濱公園一步之遙,地理位置極其優(yōu)越,同樣吸引了多家房企參拍,經(jīng)過102輪競價,最終被武漢地產(chǎn)拿下,成交樓板價高達36030元/平方米,創(chuàng)下義烏涉宅地樓面地價歷史新高。

??由于義烏地市火爆,最終引發(fā)了調控,新政發(fā)布后義烏首次供應的4宗商住地均落實了“限地價,競配套用房”的出讓方式,在限地價新政的制約之下,高溢價率現(xiàn)象勢必得到一定程度的緩解;不過如果考慮到競配套住房的成本,地價大概率還是處于相對高位。

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??受長春、廣州、無錫、北京、天津首批集中供地掛牌影響,3月土地供應量環(huán)比2月明顯增加,但與去年同期相比,仍有超三成的降幅。

??由于一線中廣州和北京均掛出大體量首批集中供地,因此一線城市優(yōu)質地塊供應量較大,二線城市中集中供地掛牌的城市比重相對較小,因此二線城市優(yōu)質地塊供應比重不高。

??我們認為,接下來的土拍焦點將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等城市;尤其是北京,起拍價超過3萬元/平方米的土地就有16宗之多,其中不乏海淀樹村、金盞鄉(xiāng)小店村這種起拍價超過5萬/平方米的優(yōu)質地塊,未來土拍熱度也或將在這些優(yōu)質地塊的帶領下顯著升溫。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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日期指數(shù)環(huán)比同比
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2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
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2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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