??6月25日集中供地出讓前夜，武漢市調(diào)高了部分預(yù)出讓地塊價格，讓市場著實(shí)感到意外。

??6月18日，武漢市土地市場網(wǎng)發(fā)布公告，根據(jù)公告，武漢市調(diào)高東湖高新區(qū)2宗土地起始價并做了延期掛牌出讓決定。

??作為今年22個集中供地重點(diǎn)城市，從時間序列上看，武漢比上海首批出讓土地時間更晚，可謂“壓軸出場”。此次調(diào)高預(yù)出讓地塊價格對武漢來說并不是首次，6月11日武漢市土地市場網(wǎng)發(fā)布補(bǔ)充公告，其中對6宗地塊做了調(diào)整，包括調(diào)高了3宗地起始價格。

??記者對比調(diào)整前后價格發(fā)現(xiàn)，調(diào)整后的5宗地塊較原價格均上漲至少20%，其中東西湖地塊P（2021）044號漲幅達(dá)31.8%。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，之所以調(diào)高地價是為了降低土地拍賣環(huán)節(jié)中溢價率，如果把起始價定的較低，到時就可能出現(xiàn)較高溢價率。

??今年22個重點(diǎn)城市實(shí)施“集中供地”以來，多個城市第一輪土地出讓都有最高溢價率限制，比如廣州溢價率上限是45%，上?？刂圃?0%。“如果武漢土地初始價格定太低，對溢價率控制不是一個好信號?！崩钣罴伪硎?。

??對于控制土地出讓溢價率在合理范圍的訴求，一位小型房企投資負(fù)責(zé)人表示，地方政府一直有獲取更多土地出讓收入的傾向。

??地價提高逾20%

??5月26日，武漢土地市場網(wǎng)發(fā)布《武漢市掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告》，根據(jù)公告，武漢首場集中供地為60宗地。

??6月11日，武漢市土地市場網(wǎng)發(fā)布了第一次補(bǔ)充公告《武漢市掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)充公告武告字（2021年）9-1號》。

??當(dāng)時，武漢對6宗地塊做了調(diào)整，2宗地撤銷掛牌，1宗地延期掛牌，3宗地起始價做了向上調(diào)整決定。

??具體來看價格調(diào)整的項(xiàng)目，其中蔡甸區(qū)項(xiàng)目：P（2021）027號地塊起始價調(diào)整為人民幣55055萬元（原起始價為45000萬元）；東西湖區(qū)項(xiàng)目：P（2021）042號地塊起始價調(diào)整為人民幣127080萬元（原起始價為100270萬元），P（2021）044號地塊起始價調(diào)整為人民幣165170萬元（原起始價為125370萬元）。

??6月18日，武漢市土地市場網(wǎng)連發(fā)2次公告，一則是調(diào)整了2宗地起始價并做了延期掛牌出讓，一則對2宗地調(diào)整做了背景原因說明。

??此次調(diào)整地塊為東湖高新區(qū)2宗地，即P（2021）033號、037號地塊，具體調(diào)整情況為，P（2021）033號地塊起始價調(diào)整為人民幣234110萬元（原起始價為188440萬元），P（2021）037號起始價調(diào)整為人民幣354850萬元（原起始價為293790萬元）。

??由此，看來兩次調(diào)整價格的5宗地塊，相較初始價格都有超過20%上幅。

??對于調(diào)整原因，武漢市自然資源和規(guī)劃局表示，本次針對該區(qū)部分住宅地塊起始價格適度修正，是對武漢市房地產(chǎn)市場和“兩集中”供地形勢進(jìn)行多次研判后主動作為，可使土地價格更為契合市場供需實(shí)際，有利于引導(dǎo)企業(yè)理性競爭，有利于防止市場異動。

??上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴記者，調(diào)高起始地價會直接導(dǎo)致部分房企不參與土拍。調(diào)高后價格有可能超出企業(yè)給出的拍地授權(quán)或盈利測算土地價格的最高限制，這相當(dāng)于設(shè)置了一道門檻，有利于引導(dǎo)企業(yè)理性競爭，防止市場異動，避免出現(xiàn)溢價率過高情況。

??有針對性地引導(dǎo)

??今年以來，集中供地在各地如火如荼地進(jìn)行。截至6月18日，22個集中供地試點(diǎn)城市均已完成首批集中供地/披露首批集中供地涉及地塊具體明細(xì)。

??截至當(dāng)日，首批集中供地涉及地塊共計922宗，其中除武漢、上海首批集中供地出讓尚未完成外，其余20個城市在首批集中供地中共出讓789宗用地，成交金額9127億元。

??來自固收江壇的分析顯示，將2021年首批集中供地出讓情況與2020上半年住宅用地成交情況進(jìn)行對比，本年集中供地模式下土地市場呈現(xiàn)三大特征：

??一是土地流拍率降低。首批集中供地流拍率2.5％，較2020年上半年22個重點(diǎn)城市住宅用地流拍率降低1.5%；

??二是土地溢價率小幅走低。首批集中供地平均成交土地溢價率為13.5％，2020年上半年重點(diǎn)城市住宅用地成交溢價率為14.3％?？傮w來看，分化情況明顯，其中北京、成都、寧波土地溢價率同比降幅超過10%；重慶46宗土地出讓金635億元，平均溢價43.78%，最高溢價率129.98%，尤其引人關(guān)注；

??三是成交樓面均價顯著走高。除上海、武漢首批集中供地尚未完成外，其余20個重點(diǎn)城市首輪集中供地成交地塊平均樓面價，較2020年上半年成交住宅用地平均樓面價均有所走高，其中多個重點(diǎn)城市成交樓面均價同比增長超60％。

??作為今年參與首批集中供地最后一個試點(diǎn)城市，武漢特意對部分區(qū)域做了針對性處理。

??武漢市自然資源和規(guī)劃局認(rèn)為，“當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行平穩(wěn)，東湖高新作為我市高新產(chǎn)業(yè)、高端人才聚集發(fā)展的標(biāo)桿，被企業(yè)普遍看好。”

??李宇嘉認(rèn)為，東湖高新區(qū)可以說是現(xiàn)在武漢市一塊“熱土”，整個區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)競爭激烈，這也意味著有大量相關(guān)人才將被吸引至武漢東湖高新區(qū)。因此，想要在這片區(qū)域內(nèi)拿地的房企不在少數(shù)，所以武漢市官方也想通過調(diào)整地價方式對這一區(qū)域做出一定引導(dǎo)。

??近年來，東湖高新區(qū)確已成為武漢高新技術(shù)企業(yè)和人才聚集區(qū)域。

??2017年4月，小米響應(yīng)武漢“百萬校友資智回漢”號召，決定回家鄉(xiāng)建設(shè)小米、金山和順為武漢總部。小米武漢總部落地光谷（即“東湖高新區(qū)”）3年多以來,員工人數(shù)從最初的20多人已經(jīng)發(fā)展到2000多人（截至2021年4月）。

??2021年5月30日，武漢東湖高新區(qū)企業(yè)服務(wù)與重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)局發(fā)布的《2020年東湖高新區(qū)軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)發(fā)展白皮書》（下稱“白皮書”）顯示，2020年武漢光谷軟件業(yè)務(wù)收入突破1600億元。

??根據(jù)白皮書內(nèi)容，截至2020年底，武漢東湖高新區(qū)聚集規(guī)模以上企業(yè)超過1700家，年收入過億元企業(yè)443家，軟件和信息技術(shù)服務(wù)規(guī)模以上企業(yè)300家，形成了互聯(lián)網(wǎng)+、地球空間信息、基礎(chǔ)軟件和工業(yè)軟件、信息安全等幾大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。