?   10月19日上午，長(zhǎng)沙第二批集中供地將迎來(lái)競(jìng)價(jià)。然而就在競(jìng)拍前一天的今日下午至晚間，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)分別中止了6宗、8宗總計(jì)14宗地塊的掛牌。

??加上10月14日已中止掛牌的2宗地塊，截至記者10月18日21：30發(fā)稿時(shí)，長(zhǎng)沙第二批集中供應(yīng)的29宗地塊，已中止了16宗地塊的掛牌。剩余的13宗正在掛牌的地塊，已有5宗有出價(jià)記錄。

??當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士當(dāng)日下午分析稱，由于長(zhǎng)沙樓市自9月份以來(lái)已急轉(zhuǎn)直下，此輪集中供地，后續(xù)不排除還有地塊會(huì)中止出讓。

??10月18日晚間中止掛牌的8宗地塊，分別是編號(hào)為[2021]長(zhǎng)沙市111號(hào)、[2021]長(zhǎng)沙市113號(hào)、[2021]長(zhǎng)沙市114號(hào)、[2021]長(zhǎng)沙市118號(hào)、[2021]長(zhǎng)沙市119號(hào)、[2021]長(zhǎng)沙市120號(hào)、[2021]望城區(qū)027號(hào)、[2021]望城區(qū)028號(hào)的地塊。今日下午中止掛牌的6宗地塊，分別是編號(hào)為[2021]長(zhǎng)沙市105號(hào)、[2021]長(zhǎng)沙市106號(hào)、[2021]長(zhǎng)沙市107號(hào)、[2021]長(zhǎng)沙市117號(hào)、[2021]長(zhǎng)沙市125號(hào)、[2021]長(zhǎng)沙市129號(hào)地塊。值得注意的是，地處熱門(mén)板塊和較好地段的編號(hào)為[2021]長(zhǎng)沙市107號(hào)的濱江新城C3地塊、[2021]長(zhǎng)沙市129號(hào)的南湖路獅子山棚改地塊的突然中止掛牌，令當(dāng)?shù)夭簧贅I(yè)內(nèi)人士深感驚訝。

??其中，編號(hào)為[2021]長(zhǎng)沙市107號(hào)地塊，規(guī)劃為商住用地，出讓面積55602.2平方米，商住比4.5：5.5，容積率≤4.0，起始價(jià)155687萬(wàn)元，起始樓面價(jià)約7000元/平方米。該宗地為限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊，土地最高限價(jià)179040萬(wàn)元，住宅（毛坯）銷售均價(jià)為14800元/平方米。

??編號(hào)為[2021]長(zhǎng)沙市129號(hào)地塊，規(guī)劃為商住用地，出讓面積16326.72平方米，商住比7:3，容積率≤6.0，限高150米，起始價(jià)65251萬(wàn)元，土地掛牌最高限價(jià)75040萬(wàn)元，計(jì)劃打造成侯家塘商圈集寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅于一體的綜合性地標(biāo)。

??編號(hào)為[2021]長(zhǎng)沙市125號(hào)地塊，位于雨花區(qū)新興村，靠近長(zhǎng)沙繞城高速，出讓面積50170.97平方米，起始價(jià)50000萬(wàn)元，起始樓面價(jià)約3215元/平方米，最高限價(jià)55000萬(wàn)元，住宅(毛坯)銷售均價(jià)為9950元/平方米。該宗地為限地價(jià)競(jìng)自持租賃住房，競(jìng)自持租賃住房最大面積124771平方米。

??交易條件方面，該地塊要求競(jìng)買人的控股公司或其實(shí)際控制人需具備以下資質(zhì)條件：連續(xù)三年（2018、2019、2020）為《財(cái)富》雜志公布的世界500強(qiáng)企業(yè)，不接受聯(lián)合體競(jìng)買；競(jìng)買人需在該地塊內(nèi)建設(shè)生活配套商業(yè)、高品質(zhì)住宅及配套地下室，長(zhǎng)沙市雨花區(qū)同升街道新興經(jīng)濟(jì)合作社有權(quán)以優(yōu)惠價(jià)格[住宅（毛坯）價(jià)格為6,500元/平方米，配套地下室為2,200元/平方米]，優(yōu)先購(gòu)買位于地塊北側(cè)，同升路以西、水鄉(xiāng)路以南、同升湖中渠以東交匯處的住宅33,000平方米，相應(yīng)配套的地下室約10000平方米。此外，該宗地須落實(shí)13864平方米住宅建筑面積配建租賃住房。

??在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士看來(lái)，長(zhǎng)沙第二批集中供地已出現(xiàn)多宗地塊中止掛牌，主要原因可能是無(wú)人出價(jià)。

??三道紅線給房企融資上了“緊箍咒”，以及銀行“兩道紅線”鎖住了房貸，已讓不少民營(yíng)房企在拿地方面資金缺口較大。盡管提前中止掛牌現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)不少城市已出現(xiàn)，不止長(zhǎng)沙有，但長(zhǎng)沙第二批集中供地已中止多宗地塊出讓，大致有以下因素：

??一是相當(dāng)數(shù)量的地塊位置較為偏僻，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心周邊短期行情起不來(lái)；二是雖然部分地塊掛牌前，定向房企有購(gòu)買意向，但長(zhǎng)沙樓市行情近期已急轉(zhuǎn)直下，房企對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期開(kāi)始動(dòng)搖；三是正因?yàn)椴糠值貕K系為特定房企量身定做，因而競(jìng)買條件嚴(yán)苛，限制了部分房企的購(gòu)買需求；四是限價(jià)地房?jī)r(jià)在漲，起始地價(jià)也在漲，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間差額導(dǎo)致利潤(rùn)很薄甚至有虧本風(fēng)險(xiǎn)，而且部分地塊新增了“不低于10%面積的租賃住宅自持十年”的硬性要求，造成房企在計(jì)算內(nèi)部收益率時(shí)，賬算不過(guò)來(lái)，而只能選擇“躺平”。

        以10月14日已中止掛牌的地處青竹湖板塊的2宗限價(jià)地塊為例，其住宅（毛坯）銷售均價(jià)限價(jià)均為9200元/平方米，而目前該地塊周邊在售項(xiàng)目普通住宅均價(jià)在7000元/平方米上下。

??長(zhǎng)沙市住宅用地自2017年9月試行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“熔斷＋搖號(hào)”土地新政以來(lái)，前期為穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期發(fā)揮了重要作用，但之后隨著限價(jià)地房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，也引發(fā)了“人為抬高房?jī)r(jià)”“托市”的質(zhì)疑聲音。

??從2017年第一、二個(gè)限價(jià)地的住宅（毛坯）限價(jià)7195元/平方米、7700元/平方米，到去年已出現(xiàn)的數(shù)宗限價(jià)地住宅（毛坯）限價(jià)14800元/平方米，大量的限價(jià)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)不僅緊貼著其毛坯限價(jià)賣，而且不少限價(jià)地還加配接近2500元/平方米的精裝溢價(jià)銷售，在抬升各個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)的同時(shí)，也大幅增加了市民的購(gòu)房成本。

??比如，去年6月，編號(hào)為[2020]長(zhǎng)沙市053號(hào)地塊的掛牌出讓，瞬間將長(zhǎng)沙高鐵會(huì)展新城的住宅（毛坯）限價(jià)猛拉至均價(jià)12800元/平方米。高鐵會(huì)展新城是長(zhǎng)沙城市副中心、湖南自貿(mào)區(qū)核心區(qū)域，該地塊作為會(huì)展片區(qū)國(guó)際交流區(qū)推出的首個(gè)地塊，推出的風(fēng)向標(biāo)意義重大。

??不過(guò)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也并非所有的板塊的限價(jià)樓盤(pán)都能賣出住宅最高限價(jià)。

??前述高鐵會(huì)展新城片區(qū)，由于發(fā)展還在起步初期，配套有待完善，加上片區(qū)當(dāng)時(shí)正在熱賣的超級(jí)大盤(pán)——融創(chuàng)會(huì)展上東區(qū)，住宅毛坯售價(jià)也在9000元/平方米上下，萬(wàn)科天空之境在售的非毛坯洋房，均價(jià)也僅9000多元/平方米。這使得拿下該限價(jià)地住宅（毛坯）均價(jià)限價(jià)12800元/平方米的新城明昱東方項(xiàng)目，在今年3月開(kāi)盤(pán)時(shí)，普通住宅不得不僅售約9000元/平方米，甚至還推出8000多元/平方米的特價(jià)房，相當(dāng)于限價(jià)的7-8折。

??這在為其后續(xù)推出的疊墅產(chǎn)品售價(jià)留下了房?jī)r(jià)溢價(jià)空間的同時(shí)，也短期影響到了片區(qū)的房?jī)r(jià)預(yù)期。今年上半年，在新城明昱東方項(xiàng)目旁邊，會(huì)展片區(qū)國(guó)際交流區(qū)二期掛出的雙限地地塊，雖然住宅售價(jià)限價(jià)未明確限價(jià)，但隨后該新地塊也中止了掛牌。

??而當(dāng)下的長(zhǎng)沙樓市，湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（10.10-10.16）長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣共有長(zhǎng)沙北中心保利時(shí)代、長(zhǎng)房越秀星悅薈、長(zhǎng)房嶺秀時(shí)代3個(gè)住宅項(xiàng)目推新，共計(jì)推出房源377套，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)94套，整體認(rèn)購(gòu)率為25%。其分析認(rèn)為，成交去化較差，與樓盤(pán)所處區(qū)位一般、開(kāi)盤(pán)倉(cāng)促導(dǎo)致短期蓄客不足等因素有關(guān)。