房企眼中的2021鄭州土地巿場(chǎng)

土地朱娟 2022-01-10 08:51:22 來(lái)源:中房報(bào)

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??“涼涼”!談起用一個(gè)關(guān)鍵詞形容2021年鄭州土拍,張揚(yáng)脫口而出。

??張揚(yáng)是某TOP房企河南區(qū)域投資發(fā)展部的總經(jīng)理,在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了十年,他告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)鄭州記者,做地產(chǎn)這么多年來(lái),第一次看到鄭州土拍這么冷。

??有同樣感受的還有某央企地產(chǎn)公司河南區(qū)域投資部門的吳途,他這樣描述2021年鄭州土拍:首批“火爆”,二批次更理性,三批次理性趨于保守,“總體來(lái)說(shuō)十年來(lái)最差。”

??2021年2月,自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”的政策落地。作為重點(diǎn)城市之一,鄭州開始實(shí)施“兩集中”政策,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng),全年供地次數(shù)不超過(guò)3次。

??經(jīng)過(guò)一年“實(shí)戰(zhàn)”,總體來(lái)看,集中供地政策實(shí)施首年鄭州土拍高開低走。首批次土地供應(yīng)中,房企搶地激烈;第二批次熱度驟降,盡顯“涼意”;第三批次“降溫”持續(xù),民企、品牌房企紛紛“躺平”,國(guó)企摘得全部公開地。

??鄭州某本土房企投資人士梁坤接受記者采訪時(shí)表示,總的來(lái)說(shuō)鄭州三輪土拍是在全國(guó)市場(chǎng)規(guī)律范圍內(nèi)的,只是下半年客觀環(huán)境變量的疊加影響使得第三批次土拍下滑坡度過(guò)大。

??一搶二降三再降

??2021年春節(jié)過(guò)后,沉靜兩年之久的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)抬頭趨勢(shì),步入3月份,多個(gè)宣稱樓盤漲價(jià)的紅色海報(bào)開始在鄭州地產(chǎn)圈刷屏,再到4月,整個(gè)鄭州樓市開始全線“飄紅”,這種熱度一直持續(xù)到5月、6月。

??與此同時(shí),首批集中供地試點(diǎn)城市土拍大戰(zhàn)在接連上演。從結(jié)果來(lái)看,雖呈現(xiàn)“冷熱不均”現(xiàn)象,但仍異?;鸨绾贾?、重慶、深圳等城市,土地平均溢價(jià)率均超過(guò)30%,高的超過(guò)100%,地王價(jià)格被不斷刷新。

??在談到鄭州首輪土拍時(shí),張揚(yáng)和吳途均提到上半年的鄭州樓市情況和全國(guó)其他試點(diǎn)城市的土拍戰(zhàn)況。相同的是,他們都認(rèn)為上半年鄭州樓市較熱,不同的是,張揚(yáng)認(rèn)為熱度不足,尤其進(jìn)入6月后已顯示后勁乏力。

??上揚(yáng)的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和部分試點(diǎn)城市土拍的火爆波及了鄭州土地市場(chǎng)。

??作為首批集中供地試點(diǎn)城市中北方最后一個(gè)城市,鄭州首輪土拍于6月3日落幕,供應(yīng)地塊49宗,使用權(quán)面積共計(jì)2244298.8平方米,折合3396.4畝,起始價(jià)373.68億元。最終全部成交,無(wú)一流拍,成交總價(jià)414.21億元。

??雖然供應(yīng)地塊49宗,但真正公開招標(biāo)地塊僅3宗,3宗地至少有24家房企參與爭(zhēng)奪,均被競(jìng)拍至30%溢價(jià)的熔斷價(jià)格。

??一位成功摘地的房企人士告訴記者,鄭州首批次供地時(shí)間較晚,而且上半年就一次,能不能成功拿地意味著上半年的任務(wù)能否完成,因此大家都鉚足了勁往前沖。

??為緩解高溢價(jià)率、土地市場(chǎng)過(guò)熱情況,8月份自然資源部召開內(nèi)部會(huì)議,對(duì)集中供地明確提出溢價(jià)率不得超過(guò)15%等要求,第二批次集中供地?zé)岫蕊@著下降。

??具體到鄭州,7月洪災(zāi)、8月疫情,再到11月疫情反復(fù),房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)促銷此起彼伏,市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下。從政策端來(lái)看,二輪土拍有很多規(guī)則上的轉(zhuǎn)變,如禁“馬甲”、嚴(yán)控資金來(lái)源等。

??梁坤告訴記者,比原計(jì)劃晚一個(gè)月,11月19日,鄭州市第二輪集中土拍才姍姍到來(lái),成為二輪集中土拍最后一個(gè)城市,并且掛牌數(shù)量也從原計(jì)劃的50宗地縮水至15宗地。

??相較首輪集中土拍的火熱,鄭州二輪土拍熱度驟降,盡顯“涼意”,僅成交11宗地塊,無(wú)地塊流拍,其中10宗地塊以底價(jià)成交,1宗地塊以熔斷價(jià)成交。此外,還有4宗地在開拍前一天突然終止掛牌。

??吳途告訴記者,其實(shí)鄭州二輪土拍供應(yīng)的地塊挺好,但是相較首輪,大家明顯變得更理性,“我們需要考慮到更足的下跌空間,把安全墊加得足夠厚,這都是與以往不同的地方?!?/p>

??第三批供地時(shí),鄭州市公共資源交易中心共掛牌出讓25宗地,其中13宗為政府儲(chǔ)備用地,占據(jù)半壁江山。與前兩次相比,第三批不僅凈地?cái)?shù)量明顯增多,而且數(shù)量首次超過(guò)城改地。

??但與南方城市開始復(fù)蘇不同,鄭州熱度持續(xù)走低。12月27日鄭州市完成了三批次土拍,除去在拍地前中止的11宗土地,最終僅14宗土地成交,比起平淡收?qǐng)龅亩喭僚?,三輪土拍更顯“涼意”。

??對(duì)于第三輪土拍“慘淡”收尾,梁坤表示,第二次土拍后緊接著進(jìn)行三批次掛牌,適逢年底房企暴雷、市場(chǎng)促銷不斷,嚴(yán)重影響房企信心。

??央企和國(guó)企成拿地主力

??“三道紅線”和融資新規(guī)下,鄭州“拍地大軍”的主力也出現(xiàn)變化,資金實(shí)力雄厚的國(guó)企、央企拿地更占優(yōu)勢(shì)。

??鄭州首輪土拍,依托上半年相對(duì)良好的市場(chǎng)預(yù)期,房企參與度和活躍度相對(duì)較高,除了全國(guó)性頭部房企如萬(wàn)科、碧桂園,大型國(guó)企、央企如綠地、保利、中海、華潤(rùn)等之外,還有不少河南本土房企如建業(yè)、綠都等。

??有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,首輪土拍華潤(rùn)聯(lián)合建杭以67.8億元穩(wěn)居第一,金茂以31.6697億元獲得第二,萬(wàn)科以29.7067億元斬獲第三。

??第二批次集中供地中,禁“馬甲”、嚴(yán)控資金來(lái)源等的限制,加之行業(yè)融資環(huán)境逐步惡化,市場(chǎng)低迷,民營(yíng)房企參拍積極性下降,中小房企拿地更為謹(jǐn)慎,地方國(guó)企和央企展現(xiàn)“兜底”實(shí)力。

??相關(guān)拿地金額、拿地面積榜單顯示,首入鄭州北龍湖的華潤(rùn)以20.01億元摘得拿地金額榜首,以56924.86平方米摘得拿地面積榜首;進(jìn)駐管城主城的電建,以12.06億元摘得拿地金額榜單第二,以56264.97平方米摘得拿地面積榜單第二。其余參與競(jìng)拍的美盛、亞星、正商、瀚宇、天河投資、鄭州地鐵、中鐵、鄭地均按照既有的拿地節(jié)奏得地。

??到了第三批次集中供地,公開地更是全被國(guó)企收入囊中。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,第一批次,鄭州公開地國(guó)企、央企參拍占比為29%,第二批次占比上升為75%,第三批次再次上升為88%。三批次土拍數(shù)據(jù)對(duì)比顯示,國(guó)、央企參拍比例逐漸上升,民企、品牌房企紛紛“躺平”。

??“行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存,一邊是前期依靠土地紅利和高周轉(zhuǎn)的房企陸續(xù)退場(chǎng),一邊是國(guó)企央企(具備資金優(yōu)勢(shì))、頭部房企與本土實(shí)力房企(具備品牌和產(chǎn)品溢價(jià))仍然逆勢(shì)拿地。”梁坤認(rèn)為,敬畏市場(chǎng)和客戶,回歸產(chǎn)品和品質(zhì),向經(jīng)營(yíng)要利潤(rùn),向品牌要溢價(jià),才能走得更遠(yuǎn)。

??(應(yīng)采訪者要求,文中張揚(yáng)、吳途、梁坤皆為化名)

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

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