[克而瑞]北京底價(jià)成交占七成，鄭州熱度一降再降

??12月27日，北京、鄭州完成了今年度的最后一輪集中供地，市場(chǎng)表現(xiàn)依然“涼意十足”。

??北京在第三輪僅有12宗含宅地塊出讓的情況下，仍有2宗地遭遇流拍，最終成交規(guī)模在三輪中最低，總建面、總金額分別為90.98萬(wàn)平方米和277.25億元，整體延續(xù)第二輪的涼意。至此北京三輪集中供地共出讓了57宗含宅地塊，總體量達(dá)到598萬(wàn)平方米，總金額達(dá)到1900億元。

??再來(lái)看鄭州，掛牌的25宗宅地中除11宗終止出讓外，其余的14宗均成功出讓，成交建面為198萬(wàn)平方米，總成交金額約94億元。就熱度而言，第三輪集中土拍熱度較第二輪進(jìn)一步下降，整體溢價(jià)率為0.64%。但受終止地塊占比提升的影響，流拍率明顯加劇，增至44%。

??北京：第三輪集中供地冷淡收?qǐng)?/strong>

??全年宅地成交近600萬(wàn)平方米

??北京第三輪集中供地共推出12宗含宅用地，2宗地因無(wú)人報(bào)名或報(bào)名開發(fā)商資質(zhì)不達(dá)標(biāo)而流拍，最終10宗成功出讓，成交含宅地塊總建面達(dá)到90.98萬(wàn)平方米，成交總金額277.25億元。土拍熱度依然較低，部分熱點(diǎn)地塊“意外”底價(jià)成交，僅剩1宗房山區(qū)宅地觸及最高限價(jià)。

??土拍細(xì)則不松反“緊”，繼續(xù)強(qiáng)化“現(xiàn)房預(yù)期”的預(yù)期

??北京第三輪土拍在出讓條件上持續(xù)進(jìn)行調(diào)整，主要是加強(qiáng)了對(duì)于“現(xiàn)房銷售”的規(guī)定，地理位置最佳的朝陽(yáng)區(qū)勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現(xiàn)房銷售，而另外有5宗地塊在達(dá)到最高限價(jià)后也設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。增加對(duì)現(xiàn)房銷售的要求，一方面能夠讓房企拿地更加理性，另一方面現(xiàn)房交售可達(dá)到“所見即所得”，加大了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。

??作為一直以來(lái)土地市場(chǎng)熱度都相對(duì)較高的一線城市，北京從首輪集中供地開始，就有相對(duì)嚴(yán)格的土拍規(guī)則，隨著首輪集中供地多宗地塊高溢價(jià)成交，第二輪北京土拍調(diào)控開始持續(xù)加碼，而第三輪在不少城市放寬要求的情況下，北京仍然保持了嚴(yán)格的競(jìng)拍政策，對(duì)拿地房企的要求并未放寬。

??此外，本次土拍中還首次出現(xiàn)了“分期交付”地塊，位于朝陽(yáng)區(qū)東壩板塊的090、091和092號(hào)地塊是地鐵上蓋地塊，需要根據(jù)軌交修建進(jìn)度分期交付，首次探索“期地”出讓模式，對(duì)于提早鎖定區(qū)域的房?jī)r(jià)、地價(jià)有一定的積極作用。

??第二輪延期地塊僅掛牌3宗，拆分出讓降低門檻

??北京在第二輪集中供地時(shí)撤回了26宗含宅地塊，其中3宗地在第三次集中供地中“重新上架”，3宗重新掛牌的地塊分別為原朝陽(yáng)區(qū)管莊地塊、門頭溝區(qū)大型綜合地塊和豐臺(tái)區(qū)青龍湖地塊，除青龍湖地塊以外，另外2宗地均被拆分成更小的地塊后單獨(dú)掛牌出讓。

??朝陽(yáng)區(qū)管莊地塊原本起拍價(jià)高達(dá)57億元，經(jīng)過(guò)拆分后的兩宗地塊起拍價(jià)分別為27.5億元和20.8億元，不但單幅地塊總價(jià)門檻下降50%以上，且總起拍價(jià)也下降8.7億，較第二輪降價(jià)15%。

??門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)大型綜合地塊原本在第二輪掛牌時(shí)體量高達(dá)47萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)更是達(dá)到65.9億元，在第三輪掛牌從中拆分了2宗純宅地，起拍價(jià)分別降至14.6億和11.5億，大幅降低了房企拿地資金壓力，且與商服用地分割后，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)難度隨之下降。

??然而即使拆分出讓，總價(jià)下降，最終朝陽(yáng)區(qū)094號(hào)地塊仍然因無(wú)人報(bào)名而遭遇流拍，房企當(dāng)前投資謹(jǐn)慎程度可見一斑。

??第三輪平均總價(jià)下降15%，對(duì)中小房企釋放“好意”

??北京第三輪集中供地掛牌的13宗地塊，平均起拍總價(jià)為26億元 ，較第二輪平均起拍總價(jià)30億下降了15%，較首輪平均起拍總價(jià)更是下降了25%，且本次有6宗地起拍總價(jià)低于20億。 

??與首輪、第二輪相比，第三輪地塊在體量、總價(jià)上的調(diào)整，減少了高總價(jià)地塊的比例，增加了中小型房企在北京拿地的可能性，但整體來(lái)看，北京的土地資源仍然主要掌握在規(guī)模房企手中。 

??無(wú)論是拆分、降價(jià)，都體現(xiàn)了政府在第三輪降低投資門檻、刺激房企參拍的意圖。

??地價(jià)房?jī)r(jià)比控制在0.6以內(nèi)，留有一定盈利空間

??本次成交的10宗含宅地塊也均設(shè)有銷售指導(dǎo)價(jià)，從成交樓板價(jià)和指導(dǎo)價(jià)的比值來(lái)看，地價(jià)房?jī)r(jià)比基本控制在0.6以下，給房企留有一定的盈利空間。

??其中朝陽(yáng)區(qū)勁松地塊成交樓板價(jià)僅有28423元/平方米，而銷售指導(dǎo)價(jià)達(dá)到10.6萬(wàn)元/平方米，雖然地塊需要現(xiàn)房銷售，對(duì)于房企現(xiàn)金流占有的時(shí)間較長(zhǎng)，但在地價(jià)較低的情況下，房企依然能夠盈利。

??結(jié)合周邊在售項(xiàng)目或二手房項(xiàng)目的對(duì)比來(lái)看，本次銷售指導(dǎo)價(jià)基本上與周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格相近，并未產(chǎn)生過(guò)度“倒掛”的情況，既控制了市場(chǎng)價(jià)格的平穩(wěn)運(yùn)行，又能夠抑制一部分投機(jī)炒房的行為。

??國(guó)企央企持續(xù)發(fā)力，民企拿地主要依靠聯(lián)合體

??在拿地企業(yè)方面，北京本輪也延續(xù)了以國(guó)企、央企作為拿地主力的格局，七成地塊由國(guó)企央企競(jìng)得，龍湖、旭輝通過(guò)聯(lián)合體的方式各落一子，僅有1宗地由金地獨(dú)立競(jìng)得。

??從三輪拿地房企的類型變化情況來(lái)看，在首輪集中供地中，土地市場(chǎng)熱度較高，各類房企積極參拍，拿地企業(yè)中不乏碧桂園、綠城、融創(chuàng)等規(guī)模房企；而二輪集中供地時(shí)市場(chǎng)已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)涼，出現(xiàn)了大面積延期出讓、底價(jià)成交的情況，拿地房企也以各類國(guó)企央企為主，品牌房企中僅有華潤(rùn)、金隅、中海、龍湖等北京市場(chǎng)的“老玩家”，其中僅有龍湖是民企；而第三輪集中供地中國(guó)企央企為主的格局仍在延續(xù)，民企主要通過(guò)聯(lián)合體的形式拿地。

??集中供地區(qū)域依次減少，朝陽(yáng)區(qū)成為全年供地主力

??首輪集中供地中，成交地塊涉及及北京12個(gè)區(qū)域，而第二輪集中供地則涉及10個(gè)區(qū)域，第三輪集中供地更是僅集中于5個(gè)區(qū)域，三輪集中供地的范圍持續(xù)收縮。

??從分布看，北京的城區(qū)和近郊顯然是今年供地的主力區(qū)域，成交含宅建面分別達(dá)到272萬(wàn)平方米和260萬(wàn)平方米，而遠(yuǎn)郊4區(qū)則一共僅成交66萬(wàn)平方米。

??城區(qū)中又以朝陽(yáng)區(qū)供應(yīng)量最高，達(dá)到147萬(wàn)平方米，同時(shí)朝陽(yáng)區(qū)也是北京今年含宅地供應(yīng)量最大的區(qū)域，朝陽(yáng)區(qū)作為核心城區(qū)，供應(yīng)量大幅增加有利于緩解區(qū)域內(nèi)的住宅需求壓力，其次豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)分別達(dá)到78萬(wàn)平方米和48萬(wàn)平方米；近郊區(qū)域中，大興區(qū)供應(yīng)量最高，達(dá)到96萬(wàn)平方米。

??鄭州：土拍熱度一降再降

??流拍率升至44%

??鄭州本輪土拍延續(xù)了二輪的低熱趨勢(shì)，25宗地塊僅成功出讓了14宗，僅管城和金水各一宗地溢價(jià)成交，余下的12宗均底價(jià)成交，整體溢價(jià)率降至0.64%。不僅如此，由于本輪土拍提前終止出讓的地塊多達(dá)11宗，流拍也明顯加劇，增至44%。

??北龍湖等11宗宅地臨時(shí)終止出讓，熱度較二輪再度下滑

??鄭州第三輪集中供地的規(guī)模較首輪明顯下降，但較二輪明顯增加，主城區(qū)共計(jì)掛牌了25宗含宅地塊（不含航空港區(qū)15宗），總建筑面積337萬(wàn)平方米。但是在開拍前兩天，11宗土地被終止掛牌，其中包含本次供地中地塊位置最佳的北龍湖地塊，該地也是本輪土拍中起拍總價(jià)和單價(jià)均最高的地塊。另外，經(jīng)開區(qū)7宗、金水區(qū)2宗和惠濟(jì)區(qū)1宗也均被撤牌。

??就土拍結(jié)果來(lái)看，余下的14宗地均成功出讓；成交總建面為198萬(wàn)平方米，成交總金額為94億元。從成交規(guī)模上來(lái)看，介于首輪和二輪之間。值得注意的是，由于三輪土拍中優(yōu)質(zhì)地塊撤牌較多，平均樓板價(jià)降至4747元/平方米，在三輪集中土拍中均價(jià)最低。

??就熱度來(lái)看，第三輪土拍中整體溢價(jià)率降至0.64%，延續(xù)二輪的降溫趨勢(shì)。成交的14宗地塊中8宗是舊改地塊，意料之中地均底價(jià)成交，6宗凈地僅管城區(qū)和金水區(qū)各一宗宅地溢價(jià)成交，其余4宗均底價(jià)成交；其中管城區(qū)78號(hào)地塊被鄭州國(guó)投以熔斷價(jià)2.79億元競(jìng)得，溢價(jià)率為15%，成為本場(chǎng)土拍熱度最高的地塊。

??至于流拍率，由于開拍前終止出讓11宗，使得流拍率升至44%，較二輪明顯加劇。究其原因，主要還在于當(dāng)前資金環(huán)境依舊偏緊，加之市場(chǎng)下行趨勢(shì)在目前仍未有明確見底回升信號(hào)。值得注意的是，就連一直大熱的北龍湖板塊也出現(xiàn)了流拍（提前終止出讓），顯示出市場(chǎng)之“冷”。

??管城等熱點(diǎn)板塊地價(jià)仍有上漲，整體盈利空間依舊較充裕

??至于房企的盈利情況，以成交的純宅地（不涉及舊改地塊）為例，對(duì)比成交地塊周邊在售新房成交價(jià)格來(lái)看，5宗純宅地平均地房比為0.40，盈利空間還是比較可觀的。

??就以本輪集中土拍中溢價(jià)率最高、成交樓板價(jià)最高的管城78號(hào)地塊為例，該板塊一直是房企必爭(zhēng)的熱門板塊，本輪土拍該地被鄭州國(guó)投以熔斷價(jià)2.79億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)為7459元/平方米，該地周邊在售同類項(xiàng)目均價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米，據(jù)此測(cè)算的話，地房比約為53%，仍保留一定盈利空間。

??值得注意的是，距該地一路之隔的64號(hào)地塊在二次集中土拍中被電建同樣以熔斷價(jià)競(jìng)得，當(dāng)時(shí)的成交樓板價(jià)為7145元/平方米；一個(gè)月的時(shí)間樓板價(jià)就上漲了300元/平方米，可見熱點(diǎn)稀缺板塊的土地依舊較受歡迎。

??另一宗溢價(jià)地塊位于金水區(qū)楊金板塊，該地被本地城投——楊金建設(shè)以98594萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率為2.5%，成交樓板價(jià)為6768元/平方米，而周邊在售項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)高達(dá)1.85萬(wàn)元/平方米，據(jù)此測(cè)算的話，地房比也僅有37%，在盈利上面毫無(wú)壓力。

??新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，去化周期較去年同期拉長(zhǎng)一倍

??雖然鄭州大多數(shù)地塊尚能保持良好的盈利空間，但是在當(dāng)前的資金環(huán)境之下，去化速度是房企首先要考慮的問(wèn)題。

??從鄭州近期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，樓市顯著降溫。截止12月，鄭州商品住宅去化周期已經(jīng)超過(guò)21個(gè)月，較去年同期去化周期幾乎拉長(zhǎng)一倍，庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大。

??從量?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，鄭州8月之后月均成交量?jī)H有71萬(wàn)平方米，較3-7月月均成交量下降了約三成，較去年同期月均成交量更是已經(jīng)腰斬，11月商品住房成交均價(jià)僅14209元/平方米，較6月降幅已經(jīng)超過(guò)1000元/平方米，降幅十分顯著，這也在一定程度上解釋了本次集中土拍為何這樣低熱。

??品牌房企積極性略有提升，但仍有半數(shù)地塊被本地國(guó)企平臺(tái)拿下

??就房企參拍情況來(lái)看，保利表現(xiàn)最為積極，先以21.84億元競(jìng)得金水區(qū)3宗城改地塊，后又在高新區(qū)以7.8億元的底價(jià)競(jìng)得一幅凈地，全場(chǎng)土拍連下4子，成為本場(chǎng)土拍“收割機(jī)”。除保利外，品牌房企中碧桂園表現(xiàn)也較突出，在中原區(qū)拿下一宗城改地塊。

??余下的地塊多被本地城投競(jìng)得，譬如鄭州國(guó)投、鄭州高新、楊金建設(shè)、君宸置業(yè)等企業(yè)；從拿地幅數(shù)上來(lái)看，本地國(guó)企平臺(tái)拿地比重在50%以上，依舊是拿地的主力。

??造成這種現(xiàn)象，既有鄭州新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)下行的影響，也與“三條紅線”之下房企日益增加的資金壓力的影響；并且鄭州三次集中土拍還延續(xù)上輪的“禁金融融資借款”等新規(guī)，層層壓力之下，鄭州三輪土拍遭遇高流拍和低溢價(jià)也在意料之中。

??整體來(lái)看，北京和鄭州的第三輪土拍熱度較低的情況也并未迎來(lái)扭轉(zhuǎn)，北京依然有流拍產(chǎn)生，且部分地塊在有多家競(jìng)買人報(bào)名的情況下仍然底價(jià)成交，最終仍然主要靠國(guó)企、央企拿地，民企的投資積極性仍未重新回溫。

??相比之下，鄭州市場(chǎng)熱度的下降更為明顯，第三輪土拍以高流拍率和底價(jià)成交“冷淡”收?qǐng)?，且在商品住宅市?chǎng)下行的影響下，一向土拍熱度較高的北龍湖地塊也遭遇了流拍。