多城集中供地土拍門檻下調(diào),品牌房企開始回歸

土地編輯部、CRIC 2022-04-08 09:12:21 來源:丁祖昱評樓市

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??2022年第一季度已然過去,受疫情多點散發(fā)的影響,3月份全國土地市場成交規(guī)模雖然環(huán)比月微漲13%,但依舊維持在歷史低位,同比降幅超七成。受此影響,總成交金額同比也大幅下降。

??2022年3月,迎來重點城市集中供地小高峰,截止4月2日,已有8個城市完成了首輪集中供地,分別為北京、福州、廈門、青島、合肥、重慶、武漢、成都。

??從土拍結(jié)果來看,重點城市首輪競拍熱度回升有限,廈門、合肥等地?zé)岫扰噬?,成都部分地塊遭到“哄搶”,大部分城市保持相對平穩(wěn)。

??整體來看,由于企業(yè)流動性壓力仍存,雖然大部分城市的出讓門檻較去年都有所降低,但房企拿地仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

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??土拍熱度分化,首輪競拍熱度回升有限

??從2022年2月16日北京打響2022年集中供地“第一槍”開始,至4月2日成都中供地落下帷幕,已有8個城市完成了首輪集中供地,整體來看,首輪競拍熱度回升有限,各城市、地塊間分化明顯。

??作為2022年集中供地的第一槍,北京本輪土拍大體上延續(xù)了2021年的風(fēng)格,本次18宗地塊中,有1宗地塊最高限價溢價率僅3%,4宗最高溢價率5%,2宗最高溢價率10%,最終平均溢價率達到4.5%,與2021年第三輪相比提升了3個百分點,同時流拍率也從17%回落至6%。

??廈門在首輪供地的“滿滿誠意”下,2022年首輪集中土拍熱度明顯上漲,整體溢價率高達7%,較去年第三輪明顯提升。9宗均成功出讓,其中6宗溢價成交、并且2宗地塊到達最高限價+搖號成交,整體溢價率升至7%。

??合肥首拍熱度大漲,吸引了40余家房企參拍,合計成交24宗含宅用地(其中2宗為純租賃用房)15宗地塊進入競品質(zhì)環(huán)節(jié),成交整體溢價率達到11.2%。

??重慶出讓的13宗地全部順利成交,其中3幅觸及地價上限進入搖號,平均溢價率達5.4%,競拍熱度較去年二三批次明顯上升。 

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??最新結(jié)束的成都首輪土拍則出現(xiàn)了“冰火兩重天”的局面,整體溢價率為5%,大部分地塊底價成交,少數(shù)熱點地塊進入搖號抽簽環(huán)節(jié),區(qū)域之間冷熱不均的情況較為明顯。

??除此之外,福州首輪土拍涼意依舊,18宗涉宅地僅成交12宗(3宗現(xiàn)場撤牌、3宗流拍),其中8宗底價成交、2宗地塊到達最高限價+搖號成交。整體溢價率來看,僅有4.2%,與去年第三輪一樣保持低溫態(tài)勢。不僅如此,晉安多宗超優(yōu)質(zhì)宅地現(xiàn)場撤牌,市場涼意盡顯。

??青島則僅供應(yīng)了16幅地塊,出讓規(guī)模不足100萬平方米,明顯不及去年任意批次。最終順利成交15宗,成交建面達76.6萬平方米,在3幅地溢價成交的影響下,平均溢價率達2%。

??武漢本輪集中土拍掛出的7宗涉宅地有6宗成功出讓,其中僅有1宗溢價成交、并且觸及最高限價+搖號成交,整體溢價率僅有1%。

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??多城門檻下調(diào),品牌房企開始回歸

??受制于當(dāng)前企業(yè)資金壓力仍舊較大,各大城市的關(guān)注度仍將集中在盈利空間更為充裕、去化風(fēng)險較低的優(yōu)質(zhì)地塊。從拿地企業(yè)來看,即使在土拍門檻降低、土地成本控制得當(dāng),以及部分政策利好消息的雙重影響下,國企、央企仍是頂梁柱,但部分品牌房企也開始出現(xiàn)回歸。

??從北京來看,本次掛牌的18宗含宅用地中,有9宗地塊采用了競現(xiàn)房銷售面積競拍方式,占比達到50%。為使開發(fā)商即使現(xiàn)房條件下也能盈利,地價控制更為明顯,本次18宗地塊中,有1宗地塊最高限價溢價率僅3%,4宗最高溢價率5%,2宗最高溢價率10%。因此吸引了較多開發(fā)商的積極參拍,參拍房企達到20余家,華潤、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。

??最終,綠城共計拿下3宗地塊,總成交金額98.4億元,成為本次土拍中的最大贏家。中海、華潤也各落2子,保利和金地也通過聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊,10強房企中有5家本次在北京拿地。此外規(guī)模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲。

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??北京10強房企中的國企央企已開始積極拿地,品牌房企也開始出現(xiàn)回歸,然而占比仍少,其他相對較熱城市也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。

??如廈門由于本輪土拍島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊較多,外來品牌房企的參與度明顯提升,保利、招商、中海、金地、華潤、中交、華僑城等多家品牌房企均有參拍,并且金地和中海在思明區(qū)和集美區(qū)還分別搖得一子。

??合肥則本土房企表現(xiàn)強勢:在15宗競品質(zhì)地塊中,本土民企拿下9宗,安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、偉星、尚澤等均有所斬獲,此外安徽高速也競得2宗濱湖科學(xué)城地塊,本土企業(yè)投資積極性復(fù)蘇,且整體表現(xiàn)非常強勢,拿下六成競品質(zhì)地塊。其他房企則以10強規(guī)模房企、品牌房企為主,保利、龍湖等有所斬獲,值得一提的是,越秀通過競品質(zhì)競得瑤海區(qū)01號地塊,首次進駐合肥。

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??重慶首拍中規(guī)模房企及本地民企的活躍度明顯提升。除了中海、建發(fā)等央企、國企外,龍湖、海成、昕暉、保億等民企也均有報名拿地。最終,發(fā)源于重慶的品牌房企龍湖表現(xiàn)亮眼,獨立或聯(lián)合拿下了3幅地,總拿地金額達15.7億元;外來房企中海、建發(fā)、大悅城、中建信和等也各斬獲一宗。

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??優(yōu)質(zhì)地塊頻出,拿地窗口期已到來

??具體到地塊來看,本次土拍優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)比例也明顯提升,主城或近郊熱點板塊成為多數(shù)城市首輪集中供地的主力區(qū)域,政府在供地端讓步明顯。

??如廈門集中土拍掛牌的10宗涉宅地中,有5宗地塊處于島內(nèi)(思明3宗、湖里2宗),土地質(zhì)量之優(yōu)在廈門土拍歷史實屬罕見。

??不僅如此,思明湖濱一里地塊在下調(diào)起拍價的同時,更是將限售期從原來的十年改為八年,加上其本身處于老城核心,具有不可復(fù)制的交通、景觀、商業(yè)等優(yōu)勢,房企拿地的積極性將會明顯提升。

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??合肥作為2022年目前已經(jīng)進行集中供地的城市中平均溢價率最高的一個,15宗地塊觸及最高溢價率,占總成交地塊比例的63%。熱門地塊主要分布于濱湖區(qū)、蜀山區(qū)和經(jīng)開區(qū),地塊所在區(qū)域的市場基本面較好,且地塊平均總價不超過10億元,體量控制得當(dāng),對于房企來說壓力較小。

??不僅如此,15宗觸及最高限價、進入競品質(zhì)階段的地塊也依然保有較高的盈利空間,平均地價房價比為0.48,房價與地價差達到10518元/平方米。

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??與多數(shù)城市一樣,重慶此次也明顯優(yōu)化了供地結(jié)構(gòu),13幅地基本均位于軌交站點周邊,周邊配套設(shè)施較為完善,熱點板塊如中央公園、渝北空港西區(qū)等片區(qū)均有供地,整體供地質(zhì)量較佳。供應(yīng)價格也較去年周邊出讓宅地的價格明顯降低,整體“性價比”較高。

??在多個城市下調(diào)土拍門檻、優(yōu)質(zhì)地塊頻出的背景下,部分品牌房企開始回歸,但受制于疫情反復(fù)、供地減少、房企流動性仍吃緊等多重因素影響,整體市場熱度仍未恢復(fù)。

??值得注意的是,目前已經(jīng)完成的首輪集中土拍中,不少地塊的盈利情況較好,如廈門不少項目房地差都在1.5萬元/平方米以上,北京土拍整體盈利空間更是有2萬元/平方米以上的價差。對于資金流動性較好房企來說,首批集中供地或許是較佳窗口期。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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