[克而瑞]土地月報(bào) | 成交規(guī)模繼續(xù)走低，北京首輪土拍熱度“穩(wěn)中有升”

??2022年2月，受春節(jié)假期影響，全國土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交規(guī)模再度下滑，同時(shí)因主要城市供地節(jié)奏變化影響，和去年同期相比也有較大的差距。市場(chǎng)熱度方面，在北京新年首次集中土拍熱度“穩(wěn)中有升”的影響下，溢價(jià)率微漲趨勢(shì)得以延續(xù)，流拍現(xiàn)象也較上月有所緩和。

??集中供地方面，除已完成首輪集中土拍的北京外，上海、福州、合肥和青島等城市也于本月推出了2022年首批集中供應(yīng)地塊，徐州、溫州等22城之外的城市也逐步推地，且均將在3月份進(jìn)行土拍。就此來看，成交規(guī)模環(huán)比下行趨勢(shì)將在3月份逆轉(zhuǎn)。

??市場(chǎng)走勢(shì)

??供求規(guī)模環(huán)比再度走低

??北京抬升平均地價(jià)環(huán)比大漲

??供應(yīng)方面。因春節(jié)假期影響，大部分城市供地計(jì)劃尚未排上日程，導(dǎo)致2月份土地市場(chǎng)供應(yīng)量較上月再度下降。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場(chǎng)經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積6560萬平方米，環(huán)比下降31%，同比降幅更是高達(dá)60%。22個(gè)集中供地的重點(diǎn)城市中，僅上海、青島、合肥、福州等四個(gè)城市在本月公布了首輪集中供應(yīng)地塊；和去年第一批次規(guī)模相比，上海和合肥商品住宅的供應(yīng)規(guī)模明顯增加，尤其是合肥，本批次有多達(dá)32宗地出讓，超過去年出讓總規(guī)模的五成以上；福州和青島的供應(yīng)量則不敵去年首批次，尤其是青島，本次僅有16幅地出讓，總建面僅為去年第一批次的30%。

??成交方面。由于2月恰逢春節(jié)假期，加之重點(diǎn)城市集中供地也處于淡季，導(dǎo)致全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模較上月進(jìn)一步走低。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場(chǎng)經(jīng)營性用地成交建筑面積僅為4181萬平方米，環(huán)比再降47%，同比降幅更是高達(dá)62%。重點(diǎn)城市集中供地方面，僅北京有集中土拍，出讓的18幅地塊中1宗流拍，17宗順利成交，總建面約161萬平方米，共攬金480億元。就各能級(jí)城市來看，僅一線城市因北京集中土拍成交規(guī)模環(huán)比大增，二三線城市均遠(yuǎn)不及去年同期。

??價(jià)格方面。受能級(jí)成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，尤其是一線城市成交占比大增，帶動(dòng)平均地價(jià)環(huán)比大漲至2868元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)51%，同比也有2%的增幅。各能級(jí)城市中，除一線城市因北京成交了17幅高價(jià)地塊而環(huán)比大漲外，二三線城市的成交均價(jià)同環(huán)比均呈下降趨勢(shì)，尤其是二線城市，由于本月成交地塊多為商辦用地，因此平均地價(jià)僅為3565元/平方米，環(huán)比下降12%，同比降幅達(dá)25%。

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??市場(chǎng)熱度

??北京三輪土拍回暖拉動(dòng)2月溢價(jià)率微漲

??土地流拍現(xiàn)象也有所緩和

??市場(chǎng)熱度方面。在成交主力城市北京成交回暖及杭州部分商地超高溢價(jià)成交的影響下，溢價(jià)率環(huán)比略有回升，平均溢價(jià)率升至4.2%，環(huán)比微增0.2個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，除了北京土拍出現(xiàn)“回暖”信號(hào)，部分三四線城市的地市熱度也開始出現(xiàn)百輪競(jìng)拍現(xiàn)象。比如臺(tái)州椒江區(qū)葭芷街道地塊，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十個(gè)小時(shí)、633輪競(jìng)拍后才由綠城聯(lián)合臺(tái)州城投置業(yè)以封頂價(jià)及配建2.09萬平方米拿下；再比如南通海安一宗宅地，亦經(jīng)過近300輪競(jìng)拍才確定最終競(jìng)得人，溢價(jià)率高達(dá)26%。當(dāng)然，這些地塊仍以強(qiáng)三線城市的中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地為主，大部分城市的土地市場(chǎng)仍未見到明顯回溫信號(hào)，整體依舊處于低熱狀態(tài)。

??土地流拍方面。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來看，因供應(yīng)減少，土地流拍幅數(shù)較上月明顯減少，流拍率也因此降至14%。結(jié)合流拍地塊屬性來看，商辦地塊和涉宅地塊占比各半，其中撤牌流拍的涉宅地塊主要集中在弱二線及三四線城市，比如太原、宿遷、湛江等。受整體市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整影響，這些城市的樓市表現(xiàn)萎靡，進(jìn)而導(dǎo)致土地市場(chǎng)遇冷，房企拿地意愿不足。

??重點(diǎn)地塊

??高門檻下央國企成為北京首拍拿地主力

??但優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍仍舊激烈

??2月，重點(diǎn)城市中僅有北京進(jìn)行了集中土拍，因此成交總價(jià)榜和單價(jià)榜均被北京所包攬。從土拍情況來看，北京此次計(jì)劃出讓18幅地，最終石景山首鋼東南區(qū)830等地塊因無人報(bào)價(jià)而遭遇流拍，其余17幅地均順利成交，共收金480億元。從拿地企業(yè)來看，央企、國企等現(xiàn)金流壓力相對(duì)較輕的房企仍在“挑大梁”，如華潤(rùn)置地、中海、保利發(fā)展、中建、建發(fā)、城建發(fā)展等均在本輪土拍中有所斬獲。

??不過，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)依舊十分激烈。17幅成交地塊中，有3幅觸及最高限價(jià)成交，分別是華潤(rùn)競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟地塊、綠城競(jìng)得的朝陽區(qū)崔各莊地塊和建發(fā)競(jìng)得的中關(guān)村生命科學(xué)園地塊。結(jié)合區(qū)位來看，這3幅地均位于熱門區(qū)域，同時(shí)還有規(guī)劃利好加持，因此備受房企青睞。尤其是昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，因臨近互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊需求旺盛、購買力也強(qiáng)勁，因而吸引了多達(dá)10家房企及聯(lián)合體競(jìng)拍，最終由建發(fā)封頂價(jià)格競(jìng)得，成交樓板價(jià)為38601元/平方米。

??2022年2月，本就是傳統(tǒng)的成交淡季，加之“集中供地”開啟后，大部分城市供地節(jié)奏改變，大規(guī)模土拍僅北京一城，因而導(dǎo)致成交規(guī)模同環(huán)比均大幅下行。不過，在房企融資環(huán)境逐漸改善及政府供地端主動(dòng)調(diào)整的影響下，溢價(jià)率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)，連續(xù)兩月呈現(xiàn)微升態(tài)勢(shì)。

      就近期地產(chǎn)政策走向來看，在大力發(fā)展保障性租賃住房的方針指引下，保租房相關(guān)金融支持力度明顯加強(qiáng)，供給側(cè)調(diào)控整體略有放松；而多地限貸政策的松綁，也在需求側(cè)為房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)提供了更多支持。短期而言，隨著首輪集中土拍的相繼舉行，預(yù)計(jì)三月份土地成交規(guī)模將有所回升，但是考慮到近期疫情反復(fù)、金融市場(chǎng)大幅波動(dòng)、國際形勢(shì)動(dòng)蕩等外部因素影響，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)熱度仍將維持在相對(duì)低位。