??導(dǎo) 讀

??今日，北京發(fā)布了2022年度第二批次商品住宅用地出讓公告，共計(jì)17宗，土地總面積約98公頃，總建筑規(guī)模約175萬(wàn)平方米，將于5月下旬集中成交。該批次供地繼續(xù)實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，探索創(chuàng)新政策舉措，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??北京第二批次商品住宅用地集中公告呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

??一是提前發(fā)布地塊信息，為企業(yè)決策創(chuàng)造便利條件。

??2022年北京第一批次商品住宅用地集中供地工作先于其他重點(diǎn)城市開(kāi)展，2月中旬就已平穩(wěn)收官，為市場(chǎng)信心恢復(fù)奠定了基礎(chǔ)。第二批次，市規(guī)劃自然資源委于3月中旬起就陸續(xù)通過(guò)預(yù)申請(qǐng)公告的形式向社會(huì)公布，極大地方便了企業(yè)提前開(kāi)展研究。同時(shí)，為減輕企業(yè)資金壓力，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體積極參與競(jìng)買(mǎi)，第二批次預(yù)申請(qǐng)機(jī)制也進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，對(duì)于參與預(yù)申請(qǐng)后競(jìng)得地塊的企業(yè)，其50%的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)由原來(lái)的成交后30個(gè)自然日內(nèi)繳清延長(zhǎng)至成交后4個(gè)月內(nèi)繳清。

??二是試點(diǎn)全齡友好社區(qū)建設(shè)，緊扣“七有”“五性”，把民生實(shí)事落實(shí)在改善人民生活品質(zhì)上。

??今年的《政府工作報(bào)告》提出，要積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加大社區(qū)養(yǎng)老、托幼等配套設(shè)施建設(shè)力度，在規(guī)劃、用地、用房等方面給予更多支持。此次北京在第二批次商品住宅用地出讓中提出了建設(shè)“全齡友好社區(qū)”的要求，一方面選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)和順義區(qū)薛大人莊3宗用地進(jìn)行試點(diǎn)，在出讓文件中明確競(jìng)得人須建設(shè)全齡友好社區(qū)，并從配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計(jì)、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面提出以適老性為主的建設(shè)要求，同時(shí)兼顧其他年齡段人員特殊需求，特別是明確了在供地審核意見(jiàn)確定的建筑規(guī)?；A(chǔ)上，允許項(xiàng)目增建500-1000平方米用于滿足老年人日常需求的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。另一方面，對(duì)于試點(diǎn)以外的項(xiàng)目，也提出了建設(shè)“全齡友好社區(qū)”的鼓勵(lì)性政策，鼓勵(lì)企業(yè)自愿建設(shè)全齡友好社區(qū)，出讓文件明確項(xiàng)目在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前將由市規(guī)劃自然資源委會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市衛(wèi)生健康委等專(zhuān)業(yè)部門(mén)組織對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開(kāi)展全齡友好社區(qū)評(píng)審，對(duì)于通過(guò)評(píng)審符合全齡友好社區(qū)要求的，將按照北京市有關(guān)政策給予支持。

??三是從土地、規(guī)劃源頭抓起，鼓勵(lì)超低能耗技術(shù)應(yīng)用，將碳中和戰(zhàn)略目標(biāo)要求融入住宅項(xiàng)目建設(shè)中。

??2021年6月北京發(fā)布《綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)實(shí)施方案（2020年-2022年）》，明確要加大超低能耗建筑推廣力度，激發(fā)市場(chǎng)主體設(shè)計(jì)、建造、使用綠色建筑的內(nèi)生動(dòng)力，促進(jìn)節(jié)能低碳發(fā)展。此次，第二批次全部商品住宅項(xiàng)目均提出了實(shí)施超低能耗建筑的鼓勵(lì)性政策，企業(yè)在競(jìng)得土地后可提交實(shí)施超低能耗建筑承諾書(shū)，承諾擬實(shí)施超低能耗的地上建筑規(guī)模。同時(shí)明確實(shí)施超低能耗建筑項(xiàng)目在計(jì)算面積時(shí)，外保溫層厚度原則上參照《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/891-2020)和《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/687-2015)設(shè)計(jì)的同類(lèi)建筑外保溫層厚度計(jì)入，即因?qū)嵤┏湍芎慕ㄖ黾拥膲w面積不計(jì)容，以實(shí)測(cè)面積認(rèn)定外保溫層厚度。鼓勵(lì)性政策體現(xiàn)了政府部門(mén)從土地、規(guī)劃源頭抓起，通過(guò)政策支持彌補(bǔ)因?qū)嵤┏湍芎慕ㄖ?lái)的企業(yè)增量成本，切實(shí)提高企業(yè)積極性。相信隨著更多項(xiàng)目落地，超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套政策會(huì)更加完善，增量成本逐步下降，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會(huì)和環(huán)境效益最大化，為推進(jìn)建筑能效提升改善、提高綠色建筑發(fā)展質(zhì)量、推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化及雙碳目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

??四是高標(biāo)準(zhǔn)住宅品質(zhì)要求“雙提升”，堅(jiān)持以人民為中心，不斷實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往。

??自2021年第一批次集中供地開(kāi)始，北京注重引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)提出“基本檔”和“提升檔”保障要求，此次北京集中供地在住宅品質(zhì)方面更加突出以人為本，圍繞建設(shè)“宜居、宜業(yè)、宜樂(lè)、宜游”的高品質(zhì)人居環(huán)境，提高購(gòu)房性價(jià)比，提升人民群眾獲得感、幸福感和安全感。一是對(duì)于全部商品住宅項(xiàng)目設(shè)置基本品質(zhì)保障要求，并在原有綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%即A（BJ）級(jí)、設(shè)置太陽(yáng)能光伏或光熱系統(tǒng)基礎(chǔ)上增加了托幼用地按照超低能耗建筑進(jìn)行建設(shè)的要求。二是“定高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)基礎(chǔ)上搖號(hào)”方式中，企業(yè)提交的《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書(shū)》除建筑品質(zhì)要求以外，還增加了規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方面的要求。三是繼續(xù)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)有的工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)、安全責(zé)任險(xiǎn)和綠色建筑性能責(zé)任保險(xiǎn)基礎(chǔ)上，增加工程設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)和建筑師職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)兩個(gè)險(xiǎn)種，形成保險(xiǎn)對(duì)設(shè)計(jì)、施工和建設(shè)單位的全覆蓋。

??五是通過(guò)搖號(hào)方式確定上限價(jià)格報(bào)價(jià)單位，交易規(guī)則更加公開(kāi)、公平、公正。

??公告顯示，北京第二批次地塊繼續(xù)延續(xù)此前競(jìng)爭(zhēng)方式，在明確土地合理上限價(jià)格和房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上，結(jié)合宗地所在區(qū)域市場(chǎng)需求情況，采取到達(dá)地價(jià)上限后競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案、定高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)基礎(chǔ)上搖號(hào)等競(jìng)爭(zhēng)方式。值得一提的是，此次北京在土地上限價(jià)格報(bào)價(jià)單位的確定方式上進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，由原來(lái)的在現(xiàn)場(chǎng)按最后一輪同樣價(jià)格條件下，通過(guò)舉牌時(shí)序先后的方式確定改為搖號(hào)方式確定，更加體現(xiàn)了市場(chǎng)交易規(guī)則的公開(kāi)、公平、公正。

??六是實(shí)施用地清單制改革，促進(jìn)有效市場(chǎng)和有為政府更好結(jié)合，著力營(yíng)造國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境。

??今年1月，北京印發(fā)《營(yíng)商環(huán)境創(chuàng)新試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，提出深化社會(huì)投資項(xiàng)目“用地清單制”改革。北京第二批次供地積極響應(yīng)改革方案要求，在土地出讓前，通過(guò)“多規(guī)合一”平臺(tái)組織各部門(mén)和市政公用服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展地質(zhì)災(zāi)害、地震安全、壓覆礦產(chǎn)、交通、水土保持、防洪、考古考察勘探等評(píng)估工作，并對(duì)歷史建筑保護(hù)、古樹(shù)名木、?；钒踩?、地下管線等進(jìn)行現(xiàn)狀普查，形成評(píng)估評(píng)價(jià)結(jié)果和普查意見(jiàn)清單，一并納入土地供應(yīng)招拍掛文件向社會(huì)公示，避免企業(yè)拿地后重復(fù)論證，提高行政審批效率。

??建立用地清單制改革是深化工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革的重要舉措，以企業(yè)需求為導(dǎo)向，由過(guò)去的“企業(yè)跑”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢堋?，用審批的“減法”換來(lái)發(fā)展的“加法”，讓群眾辦事更方便，企業(yè)投資更放心。

??七是周邊市政交通建設(shè)初步計(jì)劃安排隨地塊出讓公告一并向社會(huì)公布，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)投資者信心。

??交通的便利程度是影響地塊貨值能力的重要因素，也是企業(yè)進(jìn)行投資決策的重要考量因素。北京第二批次部分地塊試點(diǎn)將周邊市政交通建設(shè)初步計(jì)劃安排隨出讓公告一并向社會(huì)公布，有效降低地塊開(kāi)發(fā)的不確定性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)投資者信心，促進(jìn)地塊形成有效供應(yīng)。