長三角土地市場回暖,民企投資開始復(fù)蘇

土地 2023-03-22 08:49:46 來源:丁祖昱評樓市

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??2023年至今,多個(gè)城市完成了集中供地,從出讓結(jié)果來看,長三角土地市場回暖明顯,先是杭州月內(nèi)土拍兩次“高溫”,再是蘇州園區(qū)樓板價(jià)再創(chuàng)新高,近日,南京土拍也迎來開門紅,整體溢價(jià)率7.98%,僅次于2021年首批集中供地。

??集中供地以來,長三角一直都是受歡迎的區(qū)域,在整體市場承壓的2022年,房企投資金額中近五成位于長三角。

??進(jìn)入2023年,隨著市場逐步復(fù)蘇,長三角土地市場也已率先出現(xiàn)了回暖征兆,在這其中有零星民企代表開始拿地,雖然以個(gè)案為主,但算是個(gè)積極的信號(hào)。

??我們認(rèn)為,2023年房企是否恢復(fù)投資,主要還是看規(guī)模民企是否開始拿地。

??近日,南京完成了2023年首批集中供地的出讓,成為繼杭州、蘇州后長三角第三個(gè)進(jìn)行集中供地出讓的熱點(diǎn)城市。

??南京第一批次掛牌的涉宅用地共11宗,總建面91.2萬方,起拍總價(jià)163.6億,雖然較2022年首批集中供地建面規(guī)模降低了四成,但是地塊質(zhì)量較優(yōu),分布于南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城熱門板塊。

??在優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)下,南京本輪土拍吸引近30余家房企參拍。

??從出讓結(jié)果來看,11宗地塊全部成交,其中有4宗激烈競拍至搖號(hào)階段,另外3宗溢價(jià)成交,4宗底價(jià)成交,整體成交溢價(jià)率7.98%,僅次于2021年首批集中供地。

??其中關(guān)注度最高的建鄴區(qū)G03號(hào)地塊,在12輪競價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)階段,最后一輪競價(jià)中報(bào)價(jià)直接從28.6億元增加至30.9億元,達(dá)到最高限價(jià),成交樓板價(jià)為43173元/平方米,較之前周邊成交的國貿(mào)G70地塊樓板價(jià)提升約2500元/平方米,成為建鄴區(qū)樓板價(jià)第二高的地塊。

??此次南京土地市場的高熱,除了部分地塊自身?xiàng)l件優(yōu)越以外,也與近期南京購房政策持續(xù)寬松、市場的回暖、行業(yè)的預(yù)期回升有較大關(guān)聯(lián)。

??不僅僅是南京,從2023年至今的集中供地情況來看,除了1月12日寧波土拍競拍熱度冷熱分化顯著之外,杭州和蘇州地市熱度都明顯較高。

??2023年2月7日和21日,杭州月內(nèi)土拍兩次“高溫”,分別是2022年最后一批集中供應(yīng)和2023年第一批集中供應(yīng),這兩次土拍前后僅差了14天,總出讓金額達(dá)到271.8億元。

??具體來看,2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地,在僅有5宗精品地塊供應(yīng)的情況下,整體溢價(jià)率達(dá)到10.9%,刷新杭州2022年集中供地溢價(jià)率最高值。

??2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地塊中,有9宗來自熱點(diǎn)區(qū)域,包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭未來科技城、臨平核心區(qū)、良渚新城等地。

??在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下,參拍房企數(shù)量超過60家,最終8宗地塊迅速達(dá)到封頂價(jià)格、進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié),其中最熱門的蕭山市北地塊出現(xiàn)了60家房企爭搶的局面。

??蘇州方面,2月16日開啟了2023年首輪集中土拍,一批次6宗地均成功出讓,總成交建面37.4萬平方米,成交總金額83.9億元。

??雖然供應(yīng)體量較低,但質(zhì)量上相對較佳,11宗地塊中,有3宗來自園區(qū)(2月16日競拍)、4宗來自獅山(2月23日競拍),均位于配套完善的熱點(diǎn)板塊,屬于比較優(yōu)質(zhì)的土地資源。

??尤其是園區(qū)湖西地塊,起始樓面價(jià)高達(dá)31000元/平方米,創(chuàng)下園區(qū)起拍單價(jià)新高,加之區(qū)位優(yōu)越、所在板塊宅地?cái)喙┒嗄?,該地塊經(jīng)過65輪競拍,進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié),共有31位競買人參與現(xiàn)場搖號(hào)。最終成交總價(jià)36.43億元,成交樓板價(jià)35650元/平方米,溢價(jià)率15.00%。

??在該地塊的帶動(dòng)之下,蘇州土拍熱度大幅回升,整體溢價(jià)率達(dá)到6.07%,超過了2022年任意一輪次。

??自2021年集中供地以來,長三角區(qū)域一直都是房企的投資熱點(diǎn),2022年全年,有近五成房企投資金額位于長三角。

??從目前杭州、蘇州及南京的集中土拍情況來看,2023年的土地市場熱度明顯上漲,長三角地市也或?qū)⒙氏然嘏?/p>

??在這其中,我們看到了個(gè)別民企代表開始拿地的積極信號(hào)。如,杭州兩次土拍中,中天美好、興耀房地產(chǎn)、新城控股、濱江房產(chǎn)、浙江中豪、中騰置業(yè)、富陽山水、偉星房產(chǎn)等浙系民企均有斬獲;南京土拍中,偉星還搖得了南京首輪土拍中最熱門地塊,這也是偉星今年繼杭州之后在22城拿的第二宗地。

??同時(shí),久未露面的外地房企也出現(xiàn)在了競得名單中,如蘇州土拍吳中光福地塊被山西萬信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價(jià)拿下;杭州土拍兩宗蕭山地塊分別被南通市政和南通神輝置業(yè)收入囊中。

??但需要注意的是,無論是杭州、蘇州、南京還是其他城市,目前拿地主力依舊是央國企,且熱門地塊主要落入國央企囊中。

??我們認(rèn)為,要判斷房企投資是否恢復(fù),主要還是看規(guī)模民企是否開始拿地,但目前來看,民企雖然有個(gè)別代表拿地,但投資還未普遍復(fù)蘇。

??整體來看,雖然這些城市在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下,出現(xiàn)了回暖,但企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大,市場仍是高度集中。

??從目前的土拍情況來看,市場所期待看到的,其實(shí)是另一類規(guī)模較大、且許久未有投資動(dòng)作的民企現(xiàn)身,但遺憾的是,從目前這幾個(gè)土拍熱點(diǎn)城市來看,此類民企仍未現(xiàn)身,這在一定程度上也說明規(guī)模民企投資仍處在弱復(fù)蘇的狀態(tài)之中。

??我們期待,在經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整后,未來將有更多民企走進(jìn)土拍市場,帶動(dòng)市場熱度的回升。尤其是部分去年在集中供地中沒有或少量拿地的民企,無論是出于補(bǔ)倉需求,還是隨著市場復(fù)蘇而恢復(fù)投資,“換倉提質(zhì)”都是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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