??進入4月，各大城市的土地拍賣一場比一場火。

??繼上周上海、廣州、成都等重點城市土拍市場接連“火爆”之后，4月25日，長三角兩大熱點核心城市杭州和合肥也在同一天進行土地集中出讓，而且這批出讓的均為宅地。

??不出意外，今年土拍持續(xù)高熱的杭州，昨天的宅地出讓延續(xù)了之前的火爆場面。合肥也不遑多讓，出現了八成地塊競品質的火熱景象。

??與此前集中供地城市拿地以央國企為主、民營房企斬獲有限不同，昨天以碧桂園為代表的民營房企，在杭州土拍現場多有收獲，12宗地塊中有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達85%。

??在昨天的土地拍賣中，雖然杭州和合肥的供地質量不如上一次，但現場的競爭依舊“火爆”。其中，杭州有三分之二的地塊最終進入搖號程序成交，整體溢價率8.47%。作為民企投資相對活躍的城市，民營房企在杭州拿地的勢頭也比較強勁。

??合肥當天出讓的15宗地塊中，有10宗進入競品質階段，整體溢價率高達12.39%。

??昨天，民營房企在杭州土拍市場“運氣爆棚”：碧桂園現身杭州拿地，并通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價28.3億元，拿下此次杭州土地出讓總價最高地塊。這也是碧桂園自2022年7月份以來首次在集中供地中有所斬獲。

??杭州本地民營房企濱江集團以29.1億競得2宗地塊，也是本次拿地金額最高的房企。此外，龍湖、偉星、坤和、天陽等多家民企也都在杭州有所斬獲。

??央企中海發(fā)展和保利發(fā)展也各拿下1宗地塊，中海發(fā)展通過搖號競得西湖龍塢景區(qū)地塊之一，總價高達18.2億元，保利發(fā)展則底價拿下臨平區(qū)宅地，總價僅6.3億元。

??蕭山區(qū)、臨平區(qū)和余杭區(qū)是此次杭州土地出讓的主力區(qū)域，蕭山區(qū)3宗地塊的總建面達28萬平方米，濱江區(qū)和錢塘區(qū)各自出讓1宗地，總建面分別為10.5萬平方米和8.4萬平方米。

??整體來看，杭州本輪供地多集中在外圍區(qū)域。雖然沒有絕對核心的優(yōu)質“寶地”，且整體質量較前一批次略有下降，但絲毫沒有影響房企的搶地熱情，拍地現場依舊高熱，地塊平均報名房企數量在10家左右。

??杭州今年以來土拍市場持續(xù)高熱，一方面是得益于市場回暖帶來的信心與預期的提升，房企在上半年補貨需求較大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上帶動整體熱度。

??杭州此輪供應地塊以剛需和低密度改善為主，其中剛需項目大多是地鐵盤，包括位于西浦路站周邊的浦沿地塊、江東二路站周邊的江東地塊、臨平區(qū)喬司新城地塊和蕭山區(qū)新塘地塊，距離地鐵站均僅有幾百米。

??低密度改善地塊則多位于景區(qū)周邊，如位于西湖邊龍塢景區(qū)的2宗地塊，容積率僅1.1，也是此輪銷售限價最高的地塊，含精裝修，銷售限價45500元/平方米。蕭山區(qū)湘湖旅游度假區(qū)地塊，容積率1.3，含精裝修，銷售限價32750元/平方米。

??杭州昨天出讓的12宗含宅地塊全部成交，其中8宗地塊進入搖號環(huán)節(jié)，搖號觸頂成交的比例達到67%，再次創(chuàng)下2022年以來新高。

??另有1宗地塊溢價出讓以及3宗地塊底價成交，整體溢價率8.47%，平均樓板價16682元/平方米，土地市場熱度持續(xù)高溫。

??此次杭州出讓的12宗地塊平均房價地價差為13634元/平方米，平均地價房價比為0.54，盈利空間較為可觀。

??其中，濱江區(qū)和西湖區(qū)地塊的地房比較高，達到0.67左右。但地塊的限價也是本次最高，分別是4萬元/平方米和4.55萬元/平方米，樓板價與銷售限價之間大概有13000-15000元/平方米的價差。

??合肥昨天的土拍也延續(xù)了上一輪的高關注度，參拍房企總數超過60家，其中濱湖區(qū)省府東板塊BK202303地塊參拍房企數量超過30家，位于郊縣的包河BH202302號地塊、肥西縣07、08號地塊，參拍房企數量也都超過了10家，房企搶地的激烈程度甚至超過一些合肥市區(qū)的地塊。

??合肥市區(qū)和肥西縣分別出讓11宗、5宗含宅用地，總建面達到181.4萬平方米。整體來看，這次出讓的地塊質量比較高，如濱湖區(qū)省府東地塊、包河區(qū)五里廟地塊等，周邊配套都比較完善。肥西縣出讓的幾宗地塊，因為靠近經開區(qū)、高新區(qū)，也吸引了比較多的房企參與。

??從報名的房企來看，以央國企和深耕合肥的民營房企為主，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、中海發(fā)展等最近頻繁出現在各大城市土拍現場的央企，昨天也都現身合肥的土拍現場，合肥本地民營房企偉星置業(yè)則一口氣報名了7宗地。

??土拍現場競爭確實非常激烈，昨天合肥成功出讓的16宗地塊（含肥西縣）中，有10宗進入競品質環(huán)節(jié)，總成交價約為142.5億元，整體溢價率達到12.39%。

??除包河區(qū)3宗城市更新用地、高新區(qū)租賃用房地塊和蜀山區(qū)SS202302號地塊沒有競品質直接成交外，普通商品房地塊基本都進入競品質環(huán)節(jié)，合肥土地市場明顯延續(xù)了高熱運行的狀態(tài)。

??位于合肥郊縣的肥西縣，土拍市場同樣火熱。除了房企對于大合肥市場的看好外，也反映了目前土地市場較熱，“僧多粥少”的情況下，地塊競爭加劇，房企的投資策略也開始從關注城市核心向外圍優(yōu)質區(qū)域轉移。

??杭州、合肥昨天的土拍有以下三大特征：

??一、兩個城市本次供應地塊的質量都不及上一批次，但市場依舊保持“火爆”；

??二、民企投資意愿持續(xù)復蘇，尤其杭州民企拿地比例高達85%，如碧桂園這類許久未在集中供地拿地的房企也現身并有所斬獲；

??三、熱點城市土地市場再度恢復“僧多粥少”的情況下，房企拿地策略也開始從聚焦中心區(qū)域向周邊延伸，從本次合肥的肥西5宗地塊都進入競品質環(huán)節(jié)可見一斑。

??結合上周的上海土拍看，當前土地市場熱度的延續(xù)性明顯要好于新房市場。雖然整體呈現點狀回暖、城市分化的格局，但土地市場的火熱在一定程度上也提振了整體市場信心。

??從杭州和合肥這次的土拍看，核心城市的土地拍賣正在逐步走出需要靠優(yōu)質地塊刺激房企拿地的局面。

??我們認為，隨著民企投資熱情的恢復和央企持續(xù)的高力度拿地，不同城市之間的土地市場還將持續(xù)分化。“僧多粥少”的情況下，優(yōu)質地塊的競爭還將繼續(xù)加劇。

??一方面，央國企投資周期將被拉長，民企投資逐漸恢復，本土民企存在“撿漏機會”；另一方面，隨著競爭加劇，房企的投資策略也會從僅關注核心區(qū)域、核心地塊向城市外圍區(qū)域延展，帶動整體市場熱度提升。