土地付珊珊 2023-08-03 09:31:40 來源:中房報(bào)
??繼7月13日上海今年第二批次上半場土地出讓攬金405億元后,8月1日,上海第二批次下半場的供地也展開了角逐。
??根據(jù)土地出讓安排,第二批次下半場共推出9宗地塊,總出讓面積483.5畝,總建筑面積75.8萬平方米,總起始價(jià)220.2億元,將在8月1日和8月2日舉行。其中,8月1日出讓的5宗地塊分布于浦東新區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、奉賢區(qū),總出讓面積18萬平方米,總規(guī)劃建面45.8萬平方米,總起始價(jià)130.2億元。
??“雖然下半場供地?cái)?shù)量明顯少于上半場,但這并未影響到房企參拍積極性?!币晃粎⑴姆科笸顿Y部人士表示,從地塊報(bào)名情況來看,9塊地中有4個(gè)地塊報(bào)名人數(shù)超過10名。但從參拍的房企來看,央企、國企依然是主力,民營企業(yè)占比較低。
??從下半場首日出讓結(jié)果來看,5宗地塊全部成交,2宗地塊觸頂搖號成交,2宗地塊溢價(jià)成交,1宗地塊底價(jià)成交,地塊熱度分化明顯,最終攬金139.79億元。
??熱度分化
??上海第二批次下半場供地首日出讓的5宗地塊存在明顯的分化。
??首先是奉賢新城16單元05A-02地塊僅有一位競買人,因此該地塊以底價(jià)11.78億元成交,競得人為上海江海數(shù)字產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司,此為上海臨港和奉賢新城建設(shè)共同成立的子公司,托底色彩明顯。
??另外有多位競買人的4宗地塊于8月1日上午和下午分別出讓2宗,但在地塊拼搶程度上,上午出讓的2宗地塊顯得較為冷清。
??其中,普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊有2名競買人競價(jià),最終,該地塊由上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司與上海東苑房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司組成的聯(lián)合體以32.88億元成功摘得,該地塊并未觸及最高限價(jià),溢價(jià)率約4.05%。
??上午出讓的另一幅地塊為浦東新區(qū)惠南新市鎮(zhèn)宣橋地塊,該地塊依然未觸及最高限價(jià),由上海泉山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.53億元斬獲,且溢價(jià)率僅有0.28%
??相比之下,下午的2宗地出讓過程更有看頭。閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊為本批次最貴的1宗地塊,起始價(jià)56.14億元,出讓面積5.16萬平方米,容積率2.5。在今年上海多輪供地中,位于閔行區(qū)梅隴社區(qū)的地塊熱度均較高。
??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認(rèn)為,梅隴地塊是這批土地出讓中關(guān)注度比較高的地塊之一,雖然從地理位置上屬于閔行,但更靠近徐匯的華涇板塊。區(qū)域內(nèi)小區(qū)眾多,因此各種生活配套也較為齊全,商場、學(xué)校等都有。地塊北面和東面是居住小區(qū),環(huán)境既定,居住氛圍成熟濃厚。距離軌道交通華涇西站約600米,建設(shè)中還有19號線,同樣是華涇西站,南部還有機(jī)場聯(lián)絡(luò)線的華涇站,建成后交通便利度會進(jìn)一步提升。區(qū)域內(nèi)有“華之門”超級大規(guī)劃項(xiàng)目,涵蓋商業(yè)、辦公、酒店、住宅等多種業(yè)態(tài),尤其商業(yè)部分大約有17萬平方米,建成后對區(qū)域各方面拉動的想象空間非常大。地塊設(shè)計(jì)下限有1048套房源,對房企來說是很好的土地儲備。
??由于地塊的優(yōu)越性,該地塊吸引了中海、華潤、建發(fā)、華發(fā)、招商、保利&上海建工、中鐵建、中鐵置業(yè)+金茂、越秀、金隅、綠城、安徽高速、萬科等15家房企及聯(lián)合體報(bào)名。競價(jià)過程也頗為激烈,競價(jià)速度較快,一個(gè)報(bào)價(jià)出來5秒內(nèi)就會有新的報(bào)價(jià)跟進(jìn),不到2分鐘,地塊競價(jià)就達(dá)到最高限價(jià)61.76億元,進(jìn)入搖號階段。該地塊最終由綠城搖號競得,成交樓面價(jià)47853元/平方米,溢價(jià)率10%。值得一提的是,這是綠城今年首次在上海公開市場拿地。
??下午出讓的浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊也是此次較為熱門的地塊,地塊起拍價(jià)為27.13億元。該地塊吸引了保利、中海、華潤、建發(fā)、華發(fā)、招商、中鐵建、中鐵置業(yè)+金茂、大家、國貿(mào)+中能建、越秀、綠城、安徽高速等14家房企及聯(lián)合體報(bào)名,最終由華潤置地通過搖號獲取,成交價(jià)29.84億元,成交樓面價(jià)38676元/平方米,溢價(jià)率10%。
??在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來,土地市場是樓市的直接反應(yīng),目前上海樓市的特征不是降溫而是“分化”,核心區(qū)域項(xiàng)目仍然備受關(guān)注,有大量潛在購房者,外圍區(qū)域項(xiàng)目購買力相對不足。在此影響下,房企自然對于流速快、好去化的地塊顯示出更多積極性,而一些偏遠(yuǎn)、難去化的地塊熱度自然較低。
??“大玩家”的盛宴
??截至目前,上海今年的土地出讓也已經(jīng)過半,越來越多的開發(fā)商想要擠進(jìn)上海土地市場的牌桌。例如江浙的一些新面孔——同潤、金新城等都在躍躍欲試。雖然在這一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌過程中,有人倒下去,但也有新的“黑馬”崛起,例如亞倫地產(chǎn)、偉星房產(chǎn)等,而這些企業(yè)多有實(shí)業(yè)做支撐,企圖為手中的現(xiàn)金流尋找更高的投資利潤。
??這些開發(fā)商不約而同都選擇了上海。上述房企投資部人士認(rèn)為,原因有幾個(gè)方面,上海市場基礎(chǔ)好,項(xiàng)目銷售去化有保障,拿上海的地很安全;上海的土地規(guī)則較為公平和透明,給開發(fā)商留足了利潤空間,拿上海的地有錢賺;此外,在搖號規(guī)則下,土地不再是價(jià)高者得,這讓更多類型的房企都有搏一搏的機(jī)會。
??該人士進(jìn)一步表示,即使如此,想要入局上海市場也有一定門檻,畢竟一線城市寸土寸金之地,土地價(jià)格仍然相對高企,參拍企業(yè)需要繳納較高額度的地塊保證金,這對于不少房企而言并非一筆小數(shù)目,現(xiàn)金流不充裕的企業(yè)連參拍資格都沒有。
??今年以來,隨著萬科、中海、華潤回歸土地市場,加上最近兩年深耕上海的招商、保利、華發(fā)、象嶼等央企、國企,目前上海土地市場已經(jīng)成了“大玩家”的盛宴。這其中又以大型央企、國企為主。從今年上海兩個(gè)批次土地參拍情況看,招商、華潤、綠城、保利、象嶼、越秀、中鐵建、華發(fā)幾乎參拍了所有熱門地塊。
??雖然龍湖、碧桂園等民營房企也在回歸上海土地市場,上述江浙實(shí)業(yè)企業(yè)也在嘗試在上海拿地,但普遍來看,民營房企所占份額依舊較小。8月1日出讓的5宗地塊,僅有寶華一家民營房企斬獲,其余4宗地毫無意外被央企、國企所拿。
??在一些業(yè)內(nèi)人士看來,目前房企在上海的拿地側(cè)重點(diǎn)也發(fā)生了變化,大型央企、國企更愿意追逐熱門地塊或者以深耕為基礎(chǔ)擴(kuò)儲,而民營房企或小型房企則更看重地塊的確定性,安全是他們考量的首要因素。
??目前,上海第二批次下半場土地出讓還在如火如荼進(jìn)行中,8月2日依然會有多宗熱門地塊推出,根據(jù)報(bào)名情況來看,競拍人均超過兩位數(shù),這其中既有大型央企、國企,也有名不見經(jīng)傳的江浙小企業(yè),這些地塊最終花落誰家,中國房地產(chǎn)報(bào)記者也將持續(xù)關(guān)注。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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