??7月9日，上海完成了取消雙限以及“滬九條”發(fā)布后的首輪土拍。

??三批次四宗地成交了91億元，整體溢價率增至8.44%，最高溢價21.18%，另外兩宗地底價成交，參拍房企數(shù)量也有所減少，且清一色央國企。

??上海取消雙限后第一拍整體表現(xiàn)依然保守，熱度分化明顯，熱門地塊溢價率先突破10%，將進一步提振市場信心。

??自去年自然資源部發(fā)文建議取消土地拍賣中的地價限制以來，集中供地22城中，除了北京、深圳和寧波三城執(zhí)行限地價以外，已有19城土拍重回“價高者得”。

??土拍取消溢價率上限后，高溢價風險需房企自行承擔，這對房企成本管控能力和市場研判能力提出了更高的要求。

??第三批次土拍是‘滬九條’出臺后的首批宅地出讓。自該批次起，上海取消自2021年實行的溢價率10%封頂原則，在出讓條件中也沒有房地聯(lián)動價的相關(guān)規(guī)定。

??從土拍結(jié)果來看，新政取得了明顯地效果，楊浦兩地均高溢價成交（21%、17%），土地市場熱度有明顯回升。不過，土拍市場冷熱不均的現(xiàn)象在雙限取消后依然存在。

??具體地塊來看，楊浦平?jīng)龅貕K競爭最為激烈，作為三批次唯一的一塊內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地，共吸引了9家房企競拍，競拍輪數(shù)達到了60輪，溢價率達到21.18%，88462元/平方米的樓板價更是突破楊浦近三年招拍掛樓板價紀錄。

??另外，楊浦長白地塊也吸引4家房企參與競拍，最終經(jīng)過79輪競價被北京城建和越秀聯(lián)合體競得，溢價率17.12%，成交樓板價70272元/平方米。

??寶山顧村和奉賢新城兩宗遠郊地塊則以底價成交，分別被招商蛇口(8.680, -0.06, -0.69%)和中旅投資聯(lián)合體、奉賢發(fā)展摘得。

??2024年以來上海土拍市場一直延續(xù)分化行情，雙限取消后分化情況更加明顯，核心熱點地塊受多家房企爭搶，非熱點地塊底價成交將成為接下來土拍主旋律。

??從房企參拍積極性來看，即使取消雙限，房企拿地依然謹慎保守。

??三批次共有14家房企參拍，環(huán)比減少3家，平均每塊地不到4家房企參拍，相較于上半年平均4.4家參拍主體熱度有所下降，且清一色央國企，民企參拍積極性尚未調(diào)動。

??地市熱度的回升，除了掛牌地塊質(zhì)量明顯提升之外，還有政策頻發(fā)對新房市場成交和去化回升帶來的影響。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受新政釋放和供應(yīng)質(zhì)量提升的影響，6月份上海新房成交規(guī)模止跌回調(diào)，6月累計成交6643套，成交面積80萬平方米，同比跌幅收窄，新政效果顯現(xiàn)。

??地市熱度上升，很大程度上與新房去化速度有關(guān)。

??去化情況來看，6月共32盤入市，累計7497套房源，整體去化率50%。新政加持下，去化表現(xiàn)優(yōu)異，去化率超70%項目有13個，占比41%，整體去化回升。

??但市郊區(qū)及區(qū)域內(nèi)部兩級分化依舊明顯，郊區(qū)項目中，高去化項目憑自身綜合素質(zhì)+借助市場窗口有所提升，去化7成以上有8個，但其余質(zhì)素普通項目平均去化35%或平推，平推率回落至年初的20%左右。

??為順應(yīng)市場需求，2024年以來上海土拍規(guī)則迎來多次調(diào)整。比如放寬中小套認定標準、比例，取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，按“價高者得”的原則確定競得人，同時放開房地聯(lián)動價，競品質(zhì)、競保障房改為合同約定。

??“地價上限”還要追溯到2021年，彼時，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地，同年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點要求，其中就包括單宗地溢價率不得超過15%。

??自2021年年初實施集中供地以來，供地政策發(fā)生了多輪變化和調(diào)整。直至去年9月底，自然資源部下發(fā)文件，建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等，隨后熱點城市土拍規(guī)則迎來調(diào)整，部分地塊不再限制土地上限價格，重回“價高者得”。

??至2023年底，重點22城中已有18城已取消地價上限，至今年6月，上海成為恢復“價高者得”第19城，目前僅剩北京、深圳、寧波三個城市執(zhí)行限地價政策。

??點狀高熱、分化加劇的現(xiàn)象在各城市取消地價上限后首場土拍中出現(xiàn)。

??比如杭州，取消限價后首場土拍9宗地最高溢價率達38%，另有4宗地底價成交。成都亦如是，取消限價首場土拍的7宗地最高溢價率達到30%，但仍有4宗地底價成交。

??雙限取消后上海土拍也出現(xiàn)點狀高熱、局部分化的表現(xiàn)，這也進一步說明，取消地價上限并不能從根本上改變整體土拍市場遇冷的趨勢，反而會在一定程度上加劇城市及區(qū)域之間的分化。

??土拍熱度的維系，既要有土地質(zhì)量的保障，還要有高利潤的預(yù)期，同時也離不開良好的項目去化預(yù)期。

??上海第三批次土拍作為雙限取消和“滬九條”發(fā)布之后首場土拍，整體熱度在熱點地塊的帶動下有所提升，整體表現(xiàn)出點狀高熱、分化加劇的特征。參拍的14家房企中仍以央國企為主，民企參拍積極性仍處于低位。

??2024年以來，土地供應(yīng)端延續(xù)“高頻、少量、質(zhì)優(yōu)”的供地策略，在供應(yīng)縮量和優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下，三季度土拍熱度有望點狀回升，房企投資仍將聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦，核心地塊競爭會愈發(fā)激烈。