政策許倩 2021-06-22 09:51:45 來源:中房報
??“隨著城鎮(zhèn)化進程加速和流動人口規(guī)模擴大,進城務工人員、新就業(yè)大學生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯。要加快發(fā)展保障性租賃住房,更好保障這些群體的基本住房需求?!?月18日國務院常務會議上,李克強總理表示。
??這是時隔3個多月總理第二次發(fā)話幫助新市民青年人緩解住房困難。上一次是在總理代表國務院作政府工作報告上。
??這次會議確定了租賃住房三方面內(nèi)容:一是落實城市政府主體責任,鼓勵市場力量參與,加強金融支持,增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給;
??二是人口凈流入的大城市等,可利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有土地建設保障性租賃住房,允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房;
??三是從10月1日起,住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法,按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)出租住房,減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
??尤其是稅收減征政策,優(yōu)惠力度非常大,被業(yè)內(nèi)紛紛點贊。
??“克強總理說話算數(shù)!”廣東省公寓管理協(xié)會會長、YOU+國際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕發(fā)朋友圈說。
??“對于住房租賃行業(yè)來說,減稅降費是運營階段釋放給供給端的最有力政策。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示。
??用保障性租賃住房解決住有所居
??“實踐證明,多年來推動大規(guī)模棚戶區(qū)改造等保障性住房舉措,不僅改善了住房困難群眾居住條件,且對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了積極作用?!笨偫碚f。
??今年以來,國家在推進保障性租賃住房發(fā)展方面政策不斷。
??4月12日,國家發(fā)展和改革委員會印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》通知。以人口流入多、房價高城市為重點,擴大保障性租賃住房供給,著力解決困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學生等新市民住房問題。
??通知指出,單列租賃住房用地計劃,探索利用農(nóng)村集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房,支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。
??5月中旬,住建部分別在沈陽、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會,要求引導多主體投資、多渠道供給,重點利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房。北京、上海、廣州、深圳等40個城市分兩批參加。
??很顯然,樓市發(fā)展方向已悄然轉(zhuǎn)向。過去重視購房,現(xiàn)在租購并舉,市場體系、保障體系“兩條腿”走路。用商品房市場化解決產(chǎn)權(quán)房屋需求,用保障性租賃住房解決新市民青年人住有所居。
??此次會議強調(diào),加快發(fā)展保障性租賃住房,要落實城市政府主體責任,鼓勵市場力量參與。
??對此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道,強調(diào)地方政府主體責任,主要在于,在供應保障性租賃住房過程中,地方政府要從降低源頭上的土地成本、開拓多渠道房源供應等方面,給予政策、資金、規(guī)劃等支持。無論是集體土地建設租賃住房還是企事業(yè)單位利用自有用地建設或是商業(yè)辦公改租賃,都需要在規(guī)劃調(diào)整、配套設施落地、協(xié)調(diào)原有用地主體配合,降低開發(fā)成本、改造成本,嫁接普惠性金融支持等方面主動作為。保障性租賃住房的供給、運營,則主要由市場化企業(yè)作為主體來推進,這是保障性租賃房和公租房最大區(qū)別。
??此次政策提出,增加租金低于市場水平小戶型保障性租賃住房供給。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,目前,市場供給租賃房主體是60-90平方米、租金3000元以上兩居室。新市民、青年人租賃需求主要是以小戶型、低租金為主,面臨住房條件較差、尋找合適房源困難的問題。
??“允許閑置商業(yè)辦公用房改建為保障性租賃住房”也是一個新亮點,對于一些房企商辦物業(yè)去庫存將帶來很好的效應。
??此次政策的最大亮點則在于對住房租賃企業(yè)減免稅費。有專家測算,此次國務院常務會議提出的一系列減稅政策,預計減稅規(guī)??蛇_到500億元左右。
??住房租賃減稅利好誰?
??近年來,我國針對個人出租住房制定了多項稅收優(yōu)惠政策,包括對個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,同時可享受增值稅小規(guī)模納稅人銷售額限額內(nèi)免征增值稅政策;對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅;對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅;對個人出租住房,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
??但對企業(yè)出租住房的減稅政策卻鮮有提及。一般納稅人規(guī)模企業(yè)出租房屋也須繳納房產(chǎn)稅、增值稅及附加,前者為租金收入的12%、后者約為10.2%(小規(guī)模納稅人企業(yè)費率相對較低);住房租賃企業(yè)提供住宿服務,須按營業(yè)收入的6%(9%)繳納增值稅、按增值稅的12%繳納附加費用以及按營業(yè)利潤的25%繳納企業(yè)所得稅。
??不同于住房交易環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅,這里的房產(chǎn)稅是針對經(jīng)營性出租業(yè)務規(guī)定的。
??近幾年,長租公寓和市場化租賃企業(yè)一直面臨經(jīng)營壓力,尤其是長租公寓頻發(fā)“暴雷”為行業(yè)規(guī)模化發(fā)展蒙上了陰影。與此同時,企業(yè)對于降低稅負、減少成本的呼吁也非常強烈。此次國務院常務會議提出,租賃企業(yè)向個人出租住房按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;企事業(yè)單位等向個人、規(guī)?;赓U企業(yè)出租住房,減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
??也就是說,新政生效后,住房租賃企業(yè)向個人出租住房享有與個體工商戶出租住房同樣的稅收優(yōu)惠。其中,實體企業(yè)向租賃企業(yè)出租住房所要繳納的房產(chǎn)稅,將由過去的租金收入的12%直降為4%;增值稅約由6%降為1.5%。
??“類似減稅政策下,能夠調(diào)動各類實體企業(yè)主動提供房源。這些企業(yè)并不是指房地產(chǎn)企業(yè),而是其他一些實體經(jīng)濟的企業(yè),其也持有商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓等物業(yè)。在此類減稅政策下,自然愿意和租賃企業(yè)合作,樂意把此類房源交出來,用于充當租賃住房尤其是保障性租賃住房的房源?!币拙友芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)嚴躍進表示。
??中國財政學會績效管理專委會副主任委員張依群認為,后續(xù)租賃住房市場活躍度會進一步提升,租賃價格會由之前的快速上漲轉(zhuǎn)為平穩(wěn),特別是對一線重點城市房價會產(chǎn)生一定抑制效應。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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