??1月20日，一年一度的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京以視頻形式召開。

??會議對于2021年房地產(chǎn)工作總結(jié)的表述是：穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，建立部省市調(diào)控責(zé)任機(jī)制，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)聯(lián)動。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，整治房地產(chǎn)市場秩序。在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)。

??相比總結(jié)去年工作，2022年住房問題有哪些重點(diǎn)，更受到外界關(guān)注。本次會議把“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”列為首要任務(wù)，強(qiáng)調(diào)“毫不動搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制”。

??與去年相比，“增信心、防風(fēng)險、穩(wěn)增長”首次被提起。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長王蒙徽在本次會議上表示，把防風(fēng)險擺在更加突出的位置，堅(jiān)決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。同時，充分釋放居民住房需求、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資需求潛力，同步推動擴(kuò)內(nèi)需、轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長。

??政策強(qiáng)調(diào)“協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性”

??自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，這一政策主基調(diào)已堅(jiān)持5年，并繼續(xù)成為2022年調(diào)控主基調(diào)，這一點(diǎn)始終沒有改變。

??相比2021年，本次會議在強(qiáng)調(diào)“保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性”的同時，還提及“增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性”。2021年12月底，王蒙徽在接受新華社記者采訪時就強(qiáng)調(diào)政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，他表示，加強(qiáng)金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同；加強(qiáng)部省市縣調(diào)控聯(lián)動，加強(qiáng)對城市調(diào)控工作“一對一”的指導(dǎo)監(jiān)督。

??可見，所謂“協(xié)調(diào)”即土地、住房、銀行等必須齊心協(xié)力，形成有效組合拳；所謂“精準(zhǔn)”，指發(fā)布政策要基于各地市場基本情況。這意味著，下一步“因城施策”調(diào)控政策會有更充分體現(xiàn)，對房企和項(xiàng)目存在問題也會采取更精準(zhǔn)手段。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，今年會議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)毫不動搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)調(diào)“不依賴、不刺激”，保持政策連續(xù)穩(wěn)定，主要基于近期市場回調(diào)，政策糾偏，擔(dān)心有些地方借此托底樓市，刺激樓市。預(yù)計(jì)2022年調(diào)控政策會有松綁，但熱點(diǎn)城市政策框架不會改變，只能是在人才住房、落戶政策、限價政策等方面做邊緣性調(diào)整。

??對于目前個別企業(yè)出現(xiàn)“暴雷”情況以及樓盤延遲交付風(fēng)險，本次會議也明確提出：“堅(jiān)決有力處置個別頭部房企房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?！?/p>

??“穩(wěn)”字成為2022年樓市調(diào)控的主要目標(biāo)。王蒙徽表示，堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，著力在“增信心、防風(fēng)險、穩(wěn)增長”上下功夫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這是2022年房地產(chǎn)發(fā)展的主要任務(wù)。

??大力增加保障性租賃住房供給

??租賃住房將迎來前所未有的歷史發(fā)展機(jī)遇。

??王蒙徽說，房地產(chǎn)市場基本面沒有變，住房需求依然旺盛。當(dāng)前我國常住人口城鎮(zhèn)化率為63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。同時，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住條件的要求更為迫切。

??因此，“推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”成為2022年房地產(chǎn)重點(diǎn)工作之一。本次會議指出，堅(jiān)持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)。完善城鎮(zhèn)住房保障體系，指導(dǎo)各地合理確定本地區(qū)住房保障制度安排。加快發(fā)展長租房市場。健全住房公積金繳存、使用、管理和運(yùn)行機(jī)制。

??第七次全國人口普查顯示，2020年我國流動人口規(guī)模達(dá)3.76億，占總?cè)丝诘?6.6%，人口凈流入省份多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中長三角、珠三角人才聚集度極高，這個趨勢仍在進(jìn)一步增強(qiáng)。但市場化租賃住房和政府提供的公租房依然難以滿足市場需求。

??發(fā)展保障性租賃住房成為整個“十四五”時期住房工作重點(diǎn)。2021年，全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套。按照規(guī)劃，“十四五”期間，北京計(jì)劃供應(yīng)各類住房100萬套左右，新增保障性租賃住房套數(shù)占比不低于40%；上海計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間），其中2022年底建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套（間）；廣州市計(jì)劃籌建保障性租賃住房60萬套（間）；深圳目標(biāo)是不少于40萬套（間）。

??今年2月自然資源部“兩集中”供地文件中明確提出，重點(diǎn)城市在年度供地計(jì)劃中要單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。預(yù)計(jì)2022年將開始形成供應(yīng)。

??CIC咨詢的測算顯示，2020年我國國內(nèi)租賃市場規(guī)模達(dá)到1.9萬億元，預(yù)計(jì)2024年國內(nèi)租賃市場規(guī)模將達(dá)到3.1萬億元。

??實(shí)施城市更新行動

??隨著棚改進(jìn)入尾聲，老舊小區(qū)改造成為下一個發(fā)力點(diǎn)。按照規(guī)劃，“十四五”時期，要基本完成21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。其中，2021年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.56萬個，惠及居民965萬戶。

??“實(shí)施城市更新行動”依然是2022年重點(diǎn)工作之一。本次會議指出，將實(shí)施城市更新行動作為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措，健全體系、優(yōu)化布局、完善功能、管控底線、提升品質(zhì)、提高效能、轉(zhuǎn)變方式。

??具體舉措為：在設(shè)區(qū)市全面開展城市體檢評估。指導(dǎo)各地制定和實(shí)施城市更新規(guī)劃，有計(jì)劃有步驟推進(jìn)各項(xiàng)任務(wù)。組織推進(jìn)燃?xì)獾瘸鞘泄艿览匣赂脑熘卮蠊こ?。編制城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承體系規(guī)劃綱要。推動城市建設(shè)適老化轉(zhuǎn)型，大力推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加強(qiáng)城市治理，構(gòu)建全國城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺“一張網(wǎng)”，建立部、省、市城市管理工作體系，建立超大特大城市治理風(fēng)險防控機(jī)制。

??中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師楊保軍表示，實(shí)施城市更新行動，是推動解決城市發(fā)展中的突出問題和短板，提升人民群眾獲得感、幸福感、安全感的重大舉措。城市更新行動的總體目標(biāo)是“建設(shè)宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量和城市競爭力，走出一條中國特色城市發(fā)展道路”。

??實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動

??在“十四五”規(guī)劃中，房地產(chǎn)市場將迎來巨變，除了人口不斷集聚的大都市圈市場，鄉(xiāng)村振興無疑也將成為下一個布局重點(diǎn)。

??本次會議在部署2022年重點(diǎn)工作時指出，實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動，以農(nóng)房和村莊建設(shè)現(xiàn)代化為著力點(diǎn)，加快建設(shè)美麗宜居鄉(xiāng)村。在全國100個樣本縣開展鄉(xiāng)村建設(shè)評價，實(shí)現(xiàn)省級全覆蓋。實(shí)施農(nóng)房質(zhì)量安全提升工程，持續(xù)實(shí)施危房改造和抗震改造，深入推進(jìn)農(nóng)村房屋安全隱患排查整治。落實(shí)縣城建設(shè)“營建要點(diǎn)”，推動轉(zhuǎn)變縣城建設(shè)方式。落實(shí)鄉(xiāng)村建設(shè)“營建要點(diǎn)”，探索形成符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的鄉(xiāng)村政策機(jī)制和建設(shè)方式，整治提升農(nóng)村人居環(huán)境。

??中國扶貧開發(fā)協(xié)會會長袁文先表示，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略中，最基礎(chǔ)的、擺在首位的就是產(chǎn)業(yè)振興，社會力量在產(chǎn)業(yè)興旺中，應(yīng)當(dāng)積極作為，也可以大有作為。

??產(chǎn)業(yè)建設(shè)正是房地產(chǎn)企業(yè)所擅長的領(lǐng)域，有望成為一個新的增長點(diǎn)。碧桂園、綠城等多家龍頭房企，都是脫貧攻堅(jiān)與鄉(xiāng)村振興的參與者。

??落實(shí)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)

??推動建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級

??應(yīng)對氣候變化，向綠色低碳轉(zhuǎn)型，中國提出“2030年前實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和”兩大戰(zhàn)略目標(biāo)。

??原建設(shè)部副部長宋春華表示，實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)，就要賦能城市綠色發(fā)展。在城鄉(xiāng)建設(shè)中，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加強(qiáng)雙碳目標(biāo)戰(zhàn)略研究，盡快制定行動方案，要做出總體部署，這是一個大的頂層設(shè)計(jì)。

??這也成為2022年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)之一。本次會議首次提出“落實(shí)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)任務(wù)”，具體表述為：出臺城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案，指導(dǎo)各地制定細(xì)化方案，推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展；研究建立城鄉(xiāng)建設(shè)碳排放統(tǒng)計(jì)監(jiān)測體系；構(gòu)建綠色低碳城市、縣城、社區(qū)、鄉(xiāng)村考評指標(biāo)體系，研究建立考核評價制度和方法。

??“雙碳”戰(zhàn)略下，作為碳排放大戶，房地產(chǎn)及上下產(chǎn)業(yè)鏈面臨著巨大挑戰(zhàn)，尤其是規(guī)模越大的企業(yè)可能產(chǎn)生的碳排放量就越高。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會《中國房地產(chǎn)企業(yè)碳排放調(diào)研報(bào)告2021》披露，目前中國房地產(chǎn)建筑業(yè)的碳排放規(guī)模位居全球第三，中國40%的碳排放主要來自房地產(chǎn)建筑業(yè)。TOP30房企中已披露碳排放量信息的，其碳排放總量已超過300萬噸。

??有房企人士稱，從前期拿地到后期物業(yè)管理環(huán)節(jié)，都對房企提出了新的要求，即落實(shí)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)任務(wù)。要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，必須把著眼點(diǎn)放在上下游產(chǎn)業(yè)鏈減碳和碳中和技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用上，倒逼行業(yè)向“綠色低碳”轉(zhuǎn)型。

??在此次會議上，住建部還強(qiáng)調(diào)，2022年完善智能建造政策和產(chǎn)業(yè)體系，大力發(fā)展裝配式建筑，2022年新建建筑中裝配式建筑面積占比達(dá)到25%以上。持續(xù)開展綠色建筑創(chuàng)建行動。完善工程建設(shè)組織模式。加快培育建筑產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍。健全建筑工程質(zhì)量安全保障體系，完善工程質(zhì)量評價制度。

??裝配式建筑發(fā)展，建筑工業(yè)化變革勢不可擋。這對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，同樣是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。