鄭州樓市開啟“搶春行動”:限購限貸急轉(zhuǎn)彎松綁

政策朱娟 2022-03-03 11:18:08 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??“重大利好,提振信心。”對于鄭州樓市新政,一位不愿具名的鄭州房企人士對記者表示。

??3月1日,鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“通知”),提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”19條措施;其中,最重要舉措包括變相放松限購,取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”,同時重新啟動去庫存利器——棚改貨幣化安置。

??上述房企人士說,新政發(fā)布不到1個小時,他的朋友圈就被火速刷屏,微信工作群里也都是同事點(diǎn)贊新政的消息。這是“重大利好”,他認(rèn)為新政提振了鄭州樓市的信心。

??對于鄭州樓市新政,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次鄭州政策具有四個積極信號:首先,相比過去一些城市零碎操作,這是目前全國首個系統(tǒng)全面的樓市放松政策,是具有非常實(shí)質(zhì)意義的穩(wěn)樓市和救樓市導(dǎo)向;其次,政策放松從此前的鼓勵房貸、降低首付開始進(jìn)入到放松限購,對于購房家庭購房套數(shù)的增加等有積極作用,信號意義較強(qiáng)。

??“作為省會城市,鄭州做法相比近期三四線城市放松首付的做法更值得關(guān)注,說明二線城市也開始進(jìn)入到政策持續(xù)放松階段;同時,這也說明在當(dāng)前各地會基于樓市情況,因地制宜出政策,政策出臺的主動性和急迫性增強(qiáng)?!眹?yán)躍進(jìn)表示。

??鄭州此次全面“救市”背后,是在市場整體下行、洪災(zāi)和3輪疫情沖擊影響下,應(yīng)對樓市成交量暴跌、信心驟降、承壓嚴(yán)重之舉。

??受政策利好影響,3月2日,河南本土企業(yè)建業(yè)地產(chǎn)以0.72港元的價格高開,收于0.73港元/股,漲幅4.29%,成交量1139萬股,總市值達(dá)21.64億港元;中原建業(yè)收于1.04港元/股,漲幅2.97%;建業(yè)新生活收于4.76港元/股,漲幅0.63%。

??樓市低迷

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,2022年1月份鄭州新房房價環(huán)比下跌0.2%,這是鄭州房價連續(xù)第6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。具體到成交量上,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,鄭州“7·20”暴雨后,新房銷量大幅下滑,與2020年同期相比很多月份銷量下滑50%—65%,創(chuàng)下近5年同期新低。

??事實(shí)上,去年8月鄭州第一輪疫情過后,各大房企便開始采取降價、購房補(bǔ)貼、買房送車,甚至“買一套送一套”優(yōu)惠措施售房,但效果一直不理想。進(jìn)入2022年,形勢也沒有因?yàn)樾乱荒甑牡絹碛兴棉D(zhuǎn),“賣不動”幾乎成了鄭州各個項(xiàng)目普遍存在的問題。

??“有的客戶一天能來售樓處3次,但就是不買?!闭勂疣嵵輼鞘袖N售現(xiàn)狀,一位房企人士告訴記者,他從業(yè)多年來從未見過這種情況,“都在觀望,一是買漲不買跌的心理;二是疫情導(dǎo)致人們對未來預(yù)期收入和工作比較謹(jǐn)慎甚至十分悲觀;三是有改善需求的觀望者增多,另外,還有的人擔(dān)心開發(fā)商交不了房?!?/p>

??樓市低迷之下,部分開發(fā)商也陷入生存困境。鄭州多位本土房企人士告訴記者,為了降低運(yùn)營成本更好地活下去,公司內(nèi)部已經(jīng)進(jìn)行了好幾輪裁員。不止如此,還有一些房企直接宣布放長假,如瀚宇集團(tuán)宣布放假時間暫定為2022年1月10日至2022年4月10日,具體復(fù)工時間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

??具體到土地市場同樣盡顯“涼意”。從鄭州去年下半年兩輪集中土拍結(jié)果來看,均以冷淡收場。一位TOP10房企河南區(qū)域投資部門負(fù)責(zé)人告訴記者,10年來他第一次看到鄭州土拍那么冷。

??這種動蕩不安的局面持續(xù)半年多后,在最近迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。

??2月15日召開的“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經(jīng)濟(jì)工作會”上,鄭州市代市長何雄亮出了他對鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的分析判斷,“鄭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難,將來不會有大問題,市場需求平穩(wěn)可期,供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整?!?/p>

??這次公開喊話在鄭州房地產(chǎn)行業(yè)人士看來,主要是為了提振當(dāng)前市場的信心。

??從近期市場反饋看,喜憂參半。喜的是,市場整體穩(wěn)中有升,來訪量明顯增加。“上周末每天都有上百組看房的人,今天周一人少些,不過也已經(jīng)來了幾十組了。”2月28日,記者在鄭州市金水區(qū)某熱銷樓盤走訪時一位置業(yè)顧問向記者介紹。

??憂的是,成交量依然不高。根據(jù)克而瑞河南區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年2月21日—27日,鄭州熱銷樓盤榜前十名銷量均為兩位數(shù),且9個項(xiàng)目成交量不到30套,這與200多組甚至500多組來訪量差別較大。

??“主要是市場喊話后沒有實(shí)際政策落地。”前幾日,談及當(dāng)下市場現(xiàn)狀,多位鄭州房企人士向記者表示。

??全面“救市”開啟

??3月1日上午,張揚(yáng)還在發(fā)愁以目前的形勢今年集團(tuán)布置的銷售任務(wù)難以完成,下午他就看到了鄭州市發(fā)布的19條新政。他第一時間將新政文件轉(zhuǎn)發(fā)到微信工作群、朋友圈等,分享政策利好。

??從鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布的通知看,此次新政的出臺是為落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??通知共五大項(xiàng)19條,具體包括:支持合理住房需求。改善住房市場供給,穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏,完善房價和地價聯(lián)動機(jī)制,嚴(yán)格落實(shí)房屋預(yù)售制度,加快項(xiàng)目開工、銷售節(jié)奏等。

??加大信貸融資支持。給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持、降低個人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)以及推進(jìn)信貸支持協(xié)作。其中,在降低個人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)方面,通知明確對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策,這相當(dāng)于放松限貸政策。推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化。推行貨幣化安置、促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化等。

??貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為,需求端鼓勵、供應(yīng)端加速、企業(yè)端穩(wěn)定、執(zhí)行端規(guī)范是鄭州新政的顯著特點(diǎn)。

??“鄭州此次政策對于鼓勵改善型購房需求給予了很多支持性政策,如對于改善型購房需求,取消了認(rèn)房又認(rèn)貸政策,使得很多購房者后續(xù)完全可以按照首套房首付標(biāo)準(zhǔn)和首付利率進(jìn)行調(diào)整,勢必降低購房成本,這一點(diǎn)也符合當(dāng)前購房市場的主流政策,即保障剛需、支持改善?!眹?yán)躍進(jìn)表示。

??鄭州本土一位業(yè)內(nèi)人士也稱,新政中他最關(guān)注對地產(chǎn)企業(yè)加大信貸融資支持和下調(diào)住房貸款利率,“給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持,可以為深陷資金困境的開發(fā)商紓困解難,還能解決當(dāng)下項(xiàng)目施工進(jìn)度慢、逾期交房以及停工等問題。房貸利率方面,2017年以來,鄭州房貸利率一直居高不下,當(dāng)下鄭州房貸利率經(jīng)過多番調(diào)整后,新房最低5.37%,二手房最低4.9%,可以說是近年最低。如果利率還能下調(diào),對購房者來說無疑是實(shí)打?qū)嵉睦??!?/p>

??嚴(yán)躍進(jìn)表示,對于全國其他城市來說,若是類似政策持續(xù)跟進(jìn),也可以帶動房地產(chǎn)交易行情回暖,促進(jìn)3月“小陽春”到來。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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