??樓市紓困潮正從三四線城市、部分省會(huì)城市擴(kuò)散至“新一線城市”。

??第一個(gè)發(fā)出松綁信號(hào)的“新一線城市”是蘇州。據(jù)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心消息，自4月11日起，蘇州放松二手房限售年限，由5年改為3年。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分別致電蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心及蘇州市吳中區(qū)房產(chǎn)和管理交易所了解這一情況，其工作人員表示目前沒(méi)有下發(fā)正式通知，非本地戶籍人員購(gòu)房政策尚無(wú)變化。不過(guò)，吳中區(qū)二手房限售由5年改為3年已在實(shí)施，并在交易環(huán)節(jié)進(jìn)行了調(diào)整。

??作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是兄弟城市的南京，緊步跟上。4月11日，南京市六合區(qū)房產(chǎn)交易管理中心消息稱，從當(dāng)日起，外地戶籍購(gòu)房者可在南京市六合區(qū)限制購(gòu)買(mǎi)一套房。同日，天津重新印發(fā)公積金新政，父母可提取住房公積金支持子女購(gòu)房。

??據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，4月份的11天內(nèi)，已有9個(gè)城市放出樓市寬松大招。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，各地松綁、紓困或刺激樓市力度還會(huì)加大，特別是由于供給端沖擊，需求端轉(zhuǎn)弱，以及疫情加大對(duì)消費(fèi)、內(nèi)需的壓力，財(cái)政緊張程度加大，需要樓市保持適度熱度。

??新一線城市“救市”

??蘇州松綁樓市限售限購(gòu)消息傳出后，引發(fā)市場(chǎng)熱議，原因在于蘇州是此前因樓市過(guò)熱被住建部發(fā)文重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的22個(gè)熱點(diǎn)城市之一。且在此之前，蘇州已多次出臺(tái)扶持政策。

??3月5日晚，蘇州連夜發(fā)布46條政策提振市場(chǎng)主體，其中對(duì)于房地產(chǎn)層面，稱因疫情影響開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的商品房項(xiàng)目，在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管前提下，經(jīng)綜合研判后，可申請(qǐng)預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前30日。因疫情影響，未交付的在建在售商品房項(xiàng)目，交付期限可順延30日。

??4月8日，蘇州市銀行保險(xiǎn)業(yè)發(fā)布助企紓困解難《倡議書(shū)》，倡議全市銀行保險(xiǎn)業(yè)對(duì)受疫情影響較大的餐飲、零售、旅游等重點(diǎn)行業(yè)及制造業(yè)困難企業(yè)，主動(dòng)排摸年內(nèi)貸款到期情況及續(xù)貸需求；對(duì)有還款意愿、吸納就業(yè)能力強(qiáng)的企業(yè)，通過(guò)續(xù)貸、展期等方式紓困解難，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。要改進(jìn)個(gè)人金融服務(wù)，對(duì)受疫情影響暫時(shí)失去收入來(lái)源的人群，根據(jù)具體情況，在充分溝通協(xié)商的基礎(chǔ)上，靈活調(diào)整住房按揭貸款、信用卡分期等還款安排，減輕相關(guān)人員生活壓力。

??據(jù)記者了解，蘇州市部分銀行為了搶單，將首套房貸利率降至4.6%，與LPR利率持平，為近5年來(lái)新低。前提是要核驗(yàn)客戶資質(zhì)。

??4月11日，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心又放出消息，放松二手房限售年限，由5年改為3年；新房則一直執(zhí)行拿到產(chǎn)權(quán)證期滿3年之后方可交易。雖然未有官方文件發(fā)布，但在部分區(qū)域已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。

??這也說(shuō)明，蘇州二手房市場(chǎng)已經(jīng)到了需要政策拉一把的程度。記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至4月12日，在貝殼找房掛牌的蘇州市二手房源已超過(guò)12萬(wàn)套。

??自去年下半年以來(lái)，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交慘淡。今年第一季度，蘇州新房成交11192套，環(huán)比下降20.9%，同比下降35.1%；4月份，蘇州二手房均價(jià)為21894元/平方米，環(huán)比3月份下降0.33%；新房?jī)r(jià)格為22295元/平方米。

??上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)著力點(diǎn)要放在內(nèi)循環(huán)上，上海、蘭州、吉林等地受疫情沖擊較為嚴(yán)重，在房地產(chǎn)方面做適度寬松鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，有利于提振經(jīng)濟(jì)。疫情下，消費(fèi)者購(gòu)房意愿也有所變化，對(duì)戶型面積、小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)品質(zhì)都有所要求，市場(chǎng)需求是存在的，在政策方面做些調(diào)整，有助于促進(jìn)需求釋放。

??他認(rèn)為，現(xiàn)在蘇州對(duì)二手房限售期限改為3年，與新房市場(chǎng)一樣，其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)合理流轉(zhuǎn)釋放是有利的；二手房市場(chǎng)流轉(zhuǎn)不好，也會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生壓力?？梢钥闯?，蘇州作為熱點(diǎn)城市，其樓市放松更多是促進(jìn)合理需求釋放，有保有壓，并不是大力刺激。

??消費(fèi)者預(yù)期及信心仍不足

??3月份以來(lái)，鄭州、哈爾濱、福州先后發(fā)文或表態(tài)，對(duì)限貸、限購(gòu)或限售政策進(jìn)行調(diào)整，成為首批對(duì)房地產(chǎn)限制性政策進(jìn)行調(diào)整的省會(huì)城市。進(jìn)入4月份，蘇州、南京也率先開(kāi)啟了強(qiáng)二線城市“救市”行動(dòng)。但樓市“小陽(yáng)春”并未如期而至，從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，消費(fèi)者購(gòu)房意愿及信心仍然不足。

??央行數(shù)據(jù)顯示，3月社會(huì)融資存量同比增長(zhǎng)10.6%（2月為10.2%），重回上行通道，增量為4.65萬(wàn)億元，比上年同期多增1.27萬(wàn)億元。

??但疫情反復(fù)、對(duì)經(jīng)濟(jì)的不確定性預(yù)期等，使得居民部門(mén)和企業(yè)部門(mén)中長(zhǎng)期融資需求依舊較差。

??數(shù)據(jù)顯示，3月住戶部門(mén)短期貸款為3848億元，同比少減1394億元。3月住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款為3735億元，同比繼續(xù)減少2504億元。居民中長(zhǎng)期貸款主要與居民經(jīng)營(yíng)貸及房貸等相關(guān)。

??紅塔證券研究所所長(zhǎng)李奇霖認(rèn)為，這反映出目前房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)依舊萎靡，同時(shí)反映出過(guò)去的房地產(chǎn)刺激措施收效甚微。在期房交付風(fēng)險(xiǎn)加大、疫情反復(fù)和政策對(duì)部分行業(yè)施壓加劇了居民收入端不確定性、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不強(qiáng)的背景下，房地產(chǎn)刺激政策并沒(méi)有快速轉(zhuǎn)化為銷售端回暖。

??3月份30個(gè)大中城市商品房銷售面積月均值僅有31.3萬(wàn)平方米，明顯低于往年同期水平。其中，一線城市商品房月均銷售面積為7.3萬(wàn)平方米，低于2月的7.9萬(wàn)平方米。李奇霖引用數(shù)據(jù)稱，一線城市主要受到上海疫情防控影響，但我們需要注意的一點(diǎn)是，一直到4月上旬，國(guó)內(nèi)疫情依舊沒(méi)有得到有效控制，疫情帶來(lái)的沖擊也在進(jìn)一步發(fā)酵。相應(yīng)的，4月上旬30大中城市商品房成交面積依舊偏弱，這也意味著商品房銷售市場(chǎng)好轉(zhuǎn)可能需要更長(zhǎng)時(shí)間。

??李宇嘉認(rèn)為，近5年（2016年-2021年）我國(guó)商品房銷售額占過(guò)去20年的56%，也就是說(shuō)，僅用了5年時(shí)間賣(mài)了過(guò)去20年56%的金額，需求透支明顯。松綁或刺激，一定有效果，但相比過(guò)去其邊際效應(yīng)在急劇萎縮。當(dāng)中產(chǎn)人群因收入而信心不足時(shí)，樓市的“中堅(jiān)力量”就不穩(wěn)定了。