??誰是縣域樓市購房的新人群？

??8月3日，貴州省晴隆縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等11個部門發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈晴隆縣關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實施細則（試行）〉的通知》。文件稱，要積極推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，進一步簡化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù)。對農(nóng)民工購買商品住房的，其土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體經(jīng)濟分配權(quán)保留不變。積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，讓農(nóng)民有錢買房。研究開發(fā)適合農(nóng)民工購買的信貸產(chǎn)品，支持農(nóng)民工進城購房。

??一天前的8月2日，四川省涼山彝族自治州寧南縣發(fā)布的《寧南縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)的通知》提出，實施特殊群體置業(yè)補貼。根據(jù)通知，購買新建商品住房的蠶桑產(chǎn)業(yè)大戶、烤煙產(chǎn)業(yè)大戶，年收入前100名，給予每戶1萬元購房補貼，第101~200名，給予每戶0.5萬元購房補貼；購買新建商品住房的發(fā)展林業(yè)、畜牧、果蔬的家庭農(nóng)場大戶，由縣林業(yè)和草原局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局出具產(chǎn)業(yè)大戶及家庭農(nóng)場證明后，給予每戶0.5萬元購房補貼。

??7月末，安徽省安慶市潛山市印發(fā)《潛山市關(guān)于應(yīng)對疫情影響促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》明確，自發(fā)文之日起至2023年12月31日，對自愿退出宅基地進城購房落戶的農(nóng)民，經(jīng)認定后給予一次性5萬元購房獎勵。對自愿退出宅基地且宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營的，經(jīng)認定后，按每畝3萬元給予獎勵。

??再往前推一個月，“大蒜、小麥、豬可換房”的神奇營銷和廣西玉林博白縣公務(wù)員組成的“加快人口進城看房團”，都印證著農(nóng)民正成為縣域樓市的主要潛在客戶。

??在中國宏觀經(jīng)濟研究院國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所研究員黃征學(xué)看來，這類政策出臺的原因有三個：一是縣城房地產(chǎn)去庫存壓力大；二是落實上級要求因城施策維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定；三是縣域經(jīng)濟增長和財政增收動力不足。

??他向中國房地產(chǎn)報記者坦言，因房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，這類政策對房地產(chǎn)去化有積極影響，但影響有限。目前縣城去化面臨最主要問題是需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等問題。

??人口流失中的“焦慮”

??5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》首次提出了“人口流失縣城”的概念，并要求引導(dǎo)人口流失縣城轉(zhuǎn)型發(fā)展。

??“過去10年中，我國大部分縣城都處于人口緩慢流失的狀態(tài)?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟與公共管理學(xué)院教授吳康介紹，根據(jù)全國第七次人口普查數(shù)據(jù)，在已公布數(shù)據(jù)的2700余個縣區(qū)中，2010年至2020年中人口出現(xiàn)流失的縣區(qū)大概有1480個，其中，有近1200個為縣和縣級市。

??人口流失，是絕大多數(shù)縣城都繞不開的趨勢。記者查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，此次出臺“鼓勵農(nóng)民進城買房”政策的縣市均存在人口流失情況。

??截至2021年末，貴州省晴隆縣常住人口為23.21萬，在2015年，該地常住人口為24.8萬，6年時間里人口減少超1萬；截至2021年5月，寧南縣人口數(shù)量為18.43萬，比2017年巔峰時期的19.2萬減少了近8000；截至2021年5月，安徽省安慶市潛山市人口數(shù)量為44.12萬，比2019年的52.2萬，減少了約8萬。

??由于資源、人口正在向大城市、大都市圈流動，不少城市面臨著人口持續(xù)流失的壓力，部分縣城更是遭遇了經(jīng)濟放緩、財政下滑的多重困境。

??據(jù)晴隆縣統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年前4月全縣財政總收入完成2.34億元，同比下降32.8%。其中，一般公共預(yù)算收入完成1.06億元，同比下降32%。一般公共預(yù)算支出完成8.17億元，同比下降9.8%；稅收收入完成2.19億元，同比下降21%。

??人口和經(jīng)濟的影響也直接體現(xiàn)在當(dāng)?shù)貥鞘猩稀?/p>

??黔西南州自然資源局公布的全州2022年3月份房屋交易情況統(tǒng)計情況顯示，3月份，黔西南州一手房買賣共1930套。其中，最少的就是晴隆縣，一手房賣出3套。存量房和期房買賣方面，全州交易數(shù)據(jù)分別為328套、847套，最少為晴隆縣和義龍新區(qū)，均為1套。

??“縣城樓市更容易暴露出問題?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙直言，由于縣城缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人口流出嚴重，不少縣城樓市出現(xiàn)供過于求局面。

??從土地拍賣數(shù)據(jù)上看，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，“三四線城市”的土地流拍率26.69%，高于“一線及二線城市”。

??“因此，不僅是開發(fā)商，縣城樓市缺乏需求支撐，短期市場難以回暖?！蓖跣员硎?。

??在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜看來，在多個縣市出臺“鼓勵農(nóng)民進城買房”政策的背后，還有縣級財政收支狀況的下滑以及對于土地財政的高度依賴，希望盡快促進樓市回暖來化解財政壓力原因。

??黃征學(xué)告訴記者，目前縣城樓市去化面臨的最主要問題是需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等問題。全國1800多個縣中，有68%的縣人口凈流出，長期去化壓力比較大。再加上近幾年就業(yè)壓力大，農(nóng)民工回流現(xiàn)象有所抬頭，工資性收入增長放緩，很多人也不敢輕易消費。

??農(nóng)民正在成為縣域購房新人群

??除上述縣城外，多地都曾大力度鼓勵農(nóng)民工進城買房。

??2月，吉林省延吉市出臺《延吉市鼓勵農(nóng)民進城購房優(yōu)惠補貼工作方案》，延吉市對進城購房農(nóng)民給予契稅“先購買、再申請、后補貼”的政策，并在此基礎(chǔ)上再給予購買商品房的農(nóng)民1500元家電補貼和1500元住房裝修補貼。6月8日，延吉市房產(chǎn)局對首批進城購房的農(nóng)民發(fā)放住房補貼。此次補貼共對29戶進城購房的農(nóng)民發(fā)放，共計13.5萬元，平均每戶補貼4600余元，目前已全部發(fā)放到位。

??6月中旬，有媒體報道廣西壯族自治區(qū)玉林市不僅為新進城的村民群眾提供萬元購房補貼、幫他們解決子女義務(wù)教育入學(xué)問題，甚至提出了“買房送工作”，當(dāng)?shù)卣畷?yōu)先向進城購房且未就業(yè)的新市民推薦3個以上就業(yè)崗位。玉林各級政府的領(lǐng)導(dǎo)干部還用休假時間走到田間地頭，向農(nóng)民發(fā)放宣傳資料。

??7月25日，據(jù)“遵義發(fā)布”，該市14部門聯(lián)合印發(fā)《遵義市促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的工作措施》，明確提出支持農(nóng)民工進城購房。同時，持有房產(chǎn)所在地居住證的進城購房農(nóng)民工， 可平等享受就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。

??7月26日，黑龍江佳木斯市人民政府出臺十條優(yōu)惠政策，以購房補貼的方式讓利于民，其中一項為農(nóng)民進城購房補貼?！霸谖沂惺袇^(qū)購買新建商品住房的農(nóng)民購房人，每平方米補貼100元，每套補貼總額不超過2萬元；購買新建商業(yè)用房的，每平方米補貼150元，每套補貼總額不超過3萬元?！?/p>

??在多地將樓市希望寄托于農(nóng)民群體的背后，有著一組看似合理的數(shù)據(jù)支撐。

??根據(jù)人力資源和社會保障部發(fā)布《2021年度人力資源和社會保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》，2021年全國農(nóng)民工總量29251萬人，比上年增加691萬人，增長2.4％。其中，本地農(nóng)民工12079萬人，增長4.1％；外出農(nóng)民工17172萬人，增長1.3％。

??同時，2020年全國流動人口為3.76億。其中，從鄉(xiāng)村流向城鎮(zhèn)的人口為2.49億，占流動人口的66.3%。

??按照市場觀點，進城的農(nóng)村年輕人想要在人口流入地區(qū)落戶，是短時間內(nèi)難以解決的問題。因此，“就近落戶”就成為大多數(shù)農(nóng)村進城群體的選擇，在這個過程中，必然會產(chǎn)生購房需求。

??在黃征學(xué)看來，上述政策對房地產(chǎn)去化有積極影響，但影響有限，“特別是貴州晴隆縣和安徽潛山縣等地，政策的突破不大?！?/p>

??柏文喜也提出類似擔(dān)憂，縣域樓市去化要面臨的難題是市場相對狹小、產(chǎn)品溢價空間以及價格調(diào)整空間都較小，因此更需要關(guān)注市場容量、產(chǎn)品適銷對路以及定價合理的問題。

??“市場的購買力不足，居民收入穩(wěn)定性差，房企與居民都需要慎用財務(wù)杠桿，以免推高未來還款風(fēng)險?！卑匚南蔡嵝选?/p>