??在需求透支、調(diào)控政策用力過度、企業(yè)過度追求規(guī)模等多方面內(nèi)外因素疊加影響下，2021年下半年后中國房地產(chǎn)市場進入了深度的下行調(diào)整期。

??2022年上半年，中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn)，既給企業(yè)紓困，防范并化解企業(yè)償債風險，又給市場減壓，全面落實兩“支持”。尤其是在4·29政治局會議之后，地方放松政策頻率明顯加快，政策力度由托而不舉到托舉并用。

??7月，49省市出臺52次放松政策，并下沉到嘉興市嘉善縣、駐馬店市西平縣及新安縣、衢州市開化縣、南昌市進賢縣這類縣級市，政策力度普遍強于所在地級市。

??我們認為，在因城施策的政策大環(huán)境下，精準化救市將是未來政策所向。

??2022年至今，行業(yè)一波三折，“內(nèi)憂外患”不斷，剛要復蘇的“小陽春”也因為疫情而曇花一現(xiàn)。

??上半年175省市相繼放松房地產(chǎn)政策。尤其是在4·29政治局會議之后，地方放松政策頻率明顯加快。

??然而，2022年上半年百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅仍達50.3%，重點30城累計成交面積同比下降48%，其中一線城市累計成交同比下降35%，26個二、三線城市累計成交同比下降50%。

??僅在6月行業(yè)規(guī)模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業(yè)績的影響下，出現(xiàn)了明顯上升，但仍無法扭轉(zhuǎn)上半年頹勢。

??在這背景下，2022年7月49省市出臺52次放松政策，從政策數(shù)量上看，7月政策涉及但省市和頻次并不算高，年內(nèi)單月出臺放松政策頻次最高的月份為5月。

??但從具體調(diào)控情況來看，7月的放松政策已下沉到嘉興市嘉善縣、駐馬店市西平縣及新安縣、衢州市開化縣、南昌市進賢縣這類縣級市。

??在因城施策的政策大環(huán)境下，精準化救市將是未來政策所向，更多縣級市有望加碼救市。

??聚集7月放松政策，主要涉及以下九方面內(nèi)容：

??其一，成都、東莞2城升級放松限購。例如成都，居民將自有住房用于保障性租賃住房，即可在所在區(qū)域新增一套購房資格。

??其二，長春、黃岡等12城放松限貸。例如長春，首套剛需住房首付比例由30%恢復至20%，二套改善性住房首付比例由40%恢復至30%，首套房貸利率下限調(diào)整為五年期以上LPR減20個基點。

??其三，西安放松限價，住建局明確表示將暫停發(fā)布二手房參考價。

??其四，青島放松限售，新房限售時限由取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年，變?yōu)楹贤W(wǎng)簽備案滿5年，二手住房則由取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年變?yōu)闈M2年即可上市交易。

??其五，深圳、長沙等37省市放松公積金貸款，包括上調(diào)可貸額度、下調(diào)首付比例、放寬異地貸款、家庭代際互助等。例如深圳調(diào)整公積金共同申請人的范圍，配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人。

??其六，哈爾濱、南通等8城減免房地產(chǎn)交易稅費。例如南通，在主城區(qū)范圍內(nèi)購買首套或二套住房的，按契稅計稅金額的0.75%給予獎補。

??其七，石家莊、濟南等23城實行購房補貼。例如濟南，A類-E類人才享受不同額度購房補貼，其中E類中符合條件的博士、碩士可分別享受15萬元、10萬元的一次性購房補貼。

??其八，信陽、衡陽等9城放松預售資金監(jiān)管，涉及增加撥付頻次、提高支取比例、允許保函抵頂。例如衡陽，預售資金支取比例可在原規(guī)定基礎(chǔ)上提高5個百分點。

??其九，衡陽、焦作等5城放松土拍，包括降低競拍保證金比例、允許分期繳納土地出讓金、容缺辦理土地不動產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)。例如三門峽，住宅用地競買保證金比例最低降至20%，允許分期繳納出讓金，在首次繳納比例不低于出讓價款的50%的前提下，剩余價款可在一年內(nèi)繳清。

??從7月出臺的政策來看，“保交樓”首次被寫入政治局文件。

??7月28日中央政治局會議定調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。

??其一，“用足用好政策工具箱”，表述較4月更加積極，因城施策空間進一步打開；其二，受限于項目停工、斷貸風險不斷發(fā)酵，“保交樓”上升至政治局會議高度。

??此后，鄭州、寧波、咸陽、平頂山等召開房企座談會，全面落實“保交樓”。例如平頂山，堅持做到“一樓一策一專班”，結(jié)合每個問題樓盤實際，扎實推進問題樓盤化解處置工作。又如咸陽，建立一對一幫扶政策，即一個科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，促進項目停工、斷貸問題盡早解決。再如遂寧，縣級領(lǐng)導“一對一”掛聯(lián)房地產(chǎn)項目，化解房企難題。

??總體來看，主要涉及四大方面：

• ??成立房地產(chǎn)專項紓困基金。典型如鄭州、武漢和南寧。

• ??派遣工作組，督促項目盡早復工，典型如蘇州、重慶。

• ??返還未動工項目土地款，典型如贛州。

• ??規(guī)范化預售資金監(jiān)管，并適度放松，典型如蘇州、天津。

??其中值得關(guān)注的是，西安率先發(fā)布強化預售資金監(jiān)管新規(guī)，涉及資金全額監(jiān)管、夯實銀行責任等。

??除了全面落實“保交樓”之外，7月出現(xiàn)了第一個“官宣”暫停發(fā)布二手房參考價的城市。

??2022年7月4日，西安暫停發(fā)布二手房參考價，中介機構(gòu)可尊重賣方意愿掛牌二手房價格。

??截至2021年底，全國共有15個城市建立二手房指導價發(fā)布機制。截至目前，已有13個城市二手房指導價制度實質(zhì)性取消。這13個城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

??如成都、寧波，一些原本被隱匿的高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格遵照指導價。又如廣州、東莞，盡管還是只有低于指導價的房源才能掛牌顯示，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。

??而北京、無錫，指導價定得偏高，尤其是無錫，不少項目指導價甚至高出業(yè)主掛牌價1萬元/平方米，溫州、合肥等沒出臺過實施細則，這兩類城市二手房指導價早已“名存實亡”。

??雖然目前上海和深圳以外，仍在執(zhí)行二手房參考價，但我們調(diào)研，上海二手房評估價也悄然上調(diào)，由實際成交價的6成上調(diào)至8成左右。

??展望未來，我們認為在地方調(diào)控政策方面，聯(lián)系到政治局會議定調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱”，限購、限貸等四限政策有望繼續(xù)放松，購房補貼、減免交易稅費等刺激性政策力度有望加大。

??尤其是市場下行壓力更大的弱二線和三四線城市可能會進一步打好救市組合拳，核心一二線城市調(diào)控政策亦有松綁空間。

??短期來看，保交付將成為未來一段時間內(nèi)的監(jiān)管重點。受此影響，問題項目復工有望加速推進，有助于提振市場信心，緩解市場觀望情緒。

??在政策暖風作用下，預計房地產(chǎn)市場最困難的時刻已經(jīng)過去，下半年市場或?qū)⒅鸩交胤€(wěn)，尤其是核心一、二線城市，成交有望穩(wěn)中有升。