??從“因城施策”到“一城一策”，高層對于剛性和改善性住房需求的支持力度再度加大。

??8月24日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，在落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策同時，再實施19項接續(xù)政策，形成組合效應(yīng)，推動經(jīng)濟企穩(wěn)向好、保持運行在合理區(qū)間。

??會議指出，“當(dāng)前經(jīng)濟延續(xù)6月份恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢，但恢復(fù)基礎(chǔ)不牢固”，所以要“及時果斷施策，保持合理政策規(guī)模，用好工具箱中可用工具，加力鞏固經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展基礎(chǔ)，又不搞大水漫灌、不透支未來”。

??其中最受業(yè)內(nèi)關(guān)注的一項重磅政策是：允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

??這樣的定調(diào)，較7月28日中央政治局會議“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”要求更進一步，各地在信貸政策工具箱使用上有了更大自主權(quán)。這也是繼8月政策性降息落地、貸款市場報價利率（LPR）下調(diào)后，新一輪穩(wěn)增長政策的繼續(xù)加碼。

??“政策主要目的是為穩(wěn)定地產(chǎn)預(yù)期，恢復(fù)購房者信心。從政策指向來看，預(yù)計年內(nèi)房貸利率還有60個基點左右下調(diào)空間，這將顯著降低購房者還貸壓力?！币晃唤鹑谑袌鋈耸糠Q。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計，對于三四線城市，房貸首付比例大概率會下調(diào)，但對于一線城市仍是比較謹慎。需要指出的是，即便下調(diào)首付比例和房貸利率，也并不會帶來樓市迅速反彈，原因是當(dāng)下樓市供求關(guān)系、居民預(yù)期、支付能力、房價水平、收入預(yù)期等都已今非昔比。

??“一城一策”旨在穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟

??時隔兩個多月，李克強總理再度主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策的接續(xù)政策措施，加力鞏固經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展基礎(chǔ)。

??這19項接續(xù)政策措施，覆蓋金融、房地產(chǎn)、稅費、物流等多領(lǐng)域多方面，打出了一套強勁的“組合拳”。

??一是在3000億元政策性開發(fā)性金融工具已落到項目基礎(chǔ)上，再增加3000億元以上額度。

??根據(jù)要求，金融工具用于補充包括新型基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的重大項目資本金、但不超過全部資本金的50%，或為專項債項目資本金搭橋。據(jù)預(yù)測，若按照項目20%資本金要求，總規(guī)模6000億元的金融工具將能撬動3萬億元資金規(guī)模，從而進一步支持基建投資發(fā)揮托底作用。

??二是依法用好5000多億元專項債地方結(jié)存限額，10月底前發(fā)行完畢。這既可增加有效投資帶消費，又有利于應(yīng)對貸款需求不足。

??2021年末，地方政府專項債務(wù)余額約為16.7萬億元，當(dāng)年限額是18.2萬億元，意味著地方政府有約1.5萬億元存量專項債額度。受房地產(chǎn)市場下行影響，各地政府土地出讓收入均受到不同程度沖擊，“用好限額”能夠適當(dāng)緩解部分地區(qū)財政壓力。

??中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文表示，目前地方政府還有1.5萬億元限額空間，其中發(fā)達地區(qū)剩余空間更大，如北京、上海、江蘇、山東、福建、浙江等地占全部剩余額度的41.3%。此次之所以沒有足額使用，既有政策留力、防止債務(wù)風(fēng)險考慮，也有注重有效性、避免“蘿卜快了不洗泥”的考慮。

??三是出臺措施支持民營企業(yè)發(fā)展和投資，促進平臺經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。

??四是允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

??7月28日中央政治局會議的相關(guān)表述是，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。王靜文認為，“因城施策”雖然意味著房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)的放松，但仍然具有中央定調(diào)、自上而下的含義，按大類切分之后，地方政府的騰挪空間仍然受限；“一城一策”則賦予地方政府更大調(diào)控自主權(quán)，同時由地方政策承擔(dān)調(diào)控責(zé)任。

??巨豐投顧高級投資顧問謝后勤認為，允許地方“一城一策”運用信貸等政策支持剛性和改善性需求，主要目的是為了穩(wěn)定地產(chǎn)預(yù)期，穩(wěn)住地產(chǎn)是穩(wěn)住經(jīng)濟非常關(guān)鍵的一環(huán)。從實際出發(fā)，給樓市松綁是一方面，更重要的是如何激活樓市需求，經(jīng)過前期地產(chǎn)一系列偏負面消息的不斷爆出，百姓對購房已偏向于謹慎態(tài)度，恢復(fù)購房者信心也需要有相應(yīng)的針對性措施激發(fā)。

??此次會議還強調(diào)：“各部門要迅即出臺政策細則，各地要出臺配套政策。國務(wù)院即時派出穩(wěn)住經(jīng)濟大盤督導(dǎo)和服務(wù)工作組，由國務(wù)院組成部門主要負責(zé)同志帶隊，赴若干經(jīng)濟大省聯(lián)合辦公，用‘放管服’改革等辦法提高審批效率，壓實地方責(zé)任，加快政策舉措落實?！?/p>

??更多城市有望繼續(xù)放松限購限貸政策

??穩(wěn)經(jīng)濟增長保民生，這是當(dāng)前重要任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)作為影響內(nèi)需的重要一環(huán)，穩(wěn)地產(chǎn)則成為下半年政策重心之一。

??8月18日，李克強總理在深圳主持召開經(jīng)濟大省政府主要負責(zé)人座談會上指出，“當(dāng)前正處于經(jīng)濟回穩(wěn)最吃勁的節(jié)點，必須以時不我待的緊迫感，鞏固經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展基礎(chǔ)”，“需求不振是經(jīng)濟運行的突出矛盾。經(jīng)濟大省人口多，要多想辦法促消費，擴大汽車等大宗消費，支持住房剛性和改善性需求?！?/p>

??8月22日，央行宣布將1年期LPR下降5個基點至3.65%，5年期以上LPR則繼5月后再次下降15個基點至4.3%。這種長端降幅大于短端降幅的“非對稱下降”，將有助于降低購房成本、拉動按揭貸需求，進而支持購房需求入市。

??就在LPR下調(diào)當(dāng)日，央行組織召開了部分金融機構(gòu)座談會，再次強調(diào)“要保障房地產(chǎn)合理融資需求”。

??紅塔證券分析師殷越認為，目前地產(chǎn)依舊處于信用風(fēng)險之中，金融機構(gòu)對房企的規(guī)避情緒仍較濃厚。房地產(chǎn)銷售下行亦使得房企資金回款受阻，外部融資收緊疊加內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不暢均對房企加快施工和順利拿地形成制約。長期來看，地產(chǎn)還會影響到建筑、建材等產(chǎn)業(yè)鏈，也會對居民消費能力造成影響，所以后續(xù)政策急需加碼幫扶力度，助力房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有80多個城市相繼放松限貸。其中，蘭州、貴陽、南通等57個城市已將首套房首付比例下調(diào)至20%；鄭州、宜昌和肇慶等44個城市實行“認房不認貸”；41個城市下調(diào)了二套房貸首付比例。

??李宇嘉認為，在此前住房信貸政策上，盡管各地首付比例和利率差異較大，但并非是地方政府所決定，而是在央行差別化住房信貸政策底線下（比如首套房首付比例不低于25%，非限購城市不低于25%；首套房利率不低于相應(yīng)期限LPR等），由本地金融管理部門制定。由于金融管理部門垂直管理，獨立性較強，地方政府在此作用空間不大。

??現(xiàn)在，允許地方政府“一城一策”運用信貸等政策，意味著“在地方政府對本地房地產(chǎn)穩(wěn)定負主要責(zé)任前提下，信貸政策、稅收政策、土地政策等都應(yīng)該全方位通力合作，助力地方一攬子紓困政策發(fā)布和落地實施，從而盡快將房地產(chǎn)從下墜態(tài)勢中拉回來。這并非指各地要大幅松綁首付、降低利率，是真正做到信貸政策與地方政府‘一城一策’大框架一致，同頻共振?！崩钣罴握f。

??王靜文預(yù)計，在這一導(dǎo)向之下，除個別關(guān)鍵城市之外，其他城市的限購、限貸等政策將會繼續(xù)放松，疊加近期5年期LPR下調(diào)和首套房認定標(biāo)準(zhǔn)放松，居民購房成本將會明顯下降。與此同時，各地還應(yīng)在供給端加大支持力度，加大流動性注入，力促保交樓、穩(wěn)民生。

??“房貸政策將迎來更為全面和更多創(chuàng)新空間，尤其是在首付比例下調(diào)、房貸額度提高、房貸利率下調(diào)等方面會有各類創(chuàng)新工具。各地也會基于樓市情況和信貸資源情況，繼續(xù)優(yōu)化房貸政策，以更好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預(yù)計。