中央定調(diào)2023年房地產(chǎn)發(fā)展:支持剛性和改善性需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險

政策許倩 2022-12-19 12:46:55 來源:中房報

掃描二維碼分享

??2022年是樓市深度調(diào)整、房企風(fēng)險加速出清的一年。2023年樓市怎么走,備受市場關(guān)注。

??12月15日至16日,一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京召開,對2023年經(jīng)濟(jì)工作作出全面部署。

??會議提到:“當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固,需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大”,在此背景下,“明年要堅持穩(wěn)字當(dāng)頭,穩(wěn)中求進(jìn)”,繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

??對于2023年樓市調(diào)控方向,中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次定調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后,第6次定調(diào)“房住不炒”,說明投資投機(jī)性需求仍是被遏制對象。

??但在這個大前提下,房地產(chǎn)管理基調(diào)發(fā)生了明顯變化,穩(wěn)定和支持的調(diào)性更濃。

??會議強(qiáng)調(diào),要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作;滿足行業(yè)合理融資需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。支持剛性和改善性住房需求;推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

??12月15日,國務(wù)院副總理劉鶴的致辭也傳遞出管理基調(diào)的變化。他表示:“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險,我們已出臺一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。”

??支持住房改善

??住房消費(fèi),尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手。

??此次會議指出,著力擴(kuò)大國內(nèi)需求,要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置,多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入,支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。

??事實上,支持住房改善,不只是2023年的工作重點,這也是未來十幾年政策支持方向。

??12月14日,中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》,明確提到,堅定實施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略,住房方面,就是要支持居民合理自住需求。

??近年來改善性需求一直是購房主力。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,新建商品住房中,一線城市2021年三房戶型成交套數(shù)占比達(dá)到約49%,較2020年占比進(jìn)一步提升2.11個百分點;二線城市和三線城市三房戶型成交套數(shù)占比均在55%以上,且比例均較去年有增長趨勢。未來,三房戶型、四房戶型成交比重有望繼續(xù)提升。

??根據(jù)《中國人口普查年鑒2020》,我國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米,平均每戶住房間數(shù)為3.2個,平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。

??這意味著,在“住有所居”基本需求得到滿足之后,居住需求會逐步向改善性需求過渡,這是一個必然趨勢。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,未來商品房市場要想短期內(nèi)企穩(wěn),對內(nèi)需和消費(fèi)有帶動,改善性需求釋放是關(guān)鍵。在高房價背景下,加上疫情沖擊,居民收入難以在短時期內(nèi)提升,新市民為主的剛需需求還很難啟動,唯有依賴換房需求、改善需求。他預(yù)計,限購政策、二套房貸首付和利率、房屋交易稅費(fèi)等,可能都要調(diào)整。

??植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平表示,時隔多年后首次明確提出要支持住房需求,預(yù)計明年將有望加大對改善性住房需求的政策支持力度。地方政府也將積極發(fā)力,有條件的城市將減少或取消限制性購房政策,推動存量房去庫存,支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

??此次會議還提出,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,首次提出“探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。此次“平穩(wěn)過渡”的提法,意味著2023年有望出臺新發(fā)展模式相關(guān)重磅政策。

??關(guān)于新發(fā)展模式,此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議著墨不多。但在《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》中作出詳細(xì)部署,即加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制;完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策,以人口凈流入的大城市為重點,擴(kuò)大保障性租賃住房供給;因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房;完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

??防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險

??本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”,這是對二十大精神的進(jìn)一步貫徹落實。在重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險中,房地產(chǎn)風(fēng)險依然是重點內(nèi)容之一。

??會議強(qiáng)調(diào),要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,滿足行業(yè)合理融資需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

??中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜解讀道,“保交樓”仍然是重中之重,也將是房地產(chǎn)政策出臺的重要著力點之一,預(yù)計2023年“保交樓”專項借款及配套資金將繼續(xù)加快落地,“保交樓”有望取得更多實質(zhì)性進(jìn)展,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)。

??與此同時,本次會議明確提出要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”,說明優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險已經(jīng)得到中央及監(jiān)管部門的高度重視。

??李宇嘉表示,化解存量已經(jīng)爆發(fā)的風(fēng)險,是2023年房地產(chǎn)工作重點之一。但到現(xiàn)在,幾家頭部暴雷企業(yè)的風(fēng)險處置并未完成,在推進(jìn)資產(chǎn)重組、收并購等方面進(jìn)展不及預(yù)期。2023年風(fēng)險處置要有明確結(jié)果,以消除市場擔(dān)憂,緩解市場信心和預(yù)期每況愈下的狀態(tài)。留下來的企業(yè),要改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況,才能從根本上建立抵擋風(fēng)險的防火墻,才能實現(xiàn)轉(zhuǎn)型和未來發(fā)展。

??值得注意的是,當(dāng)下,缺錢依然是大多數(shù)房企共同痛點之一,尤其是在債務(wù)違約風(fēng)險攀升下,部分房企短期和中長期兌付壓力仍在持續(xù)。盡管11月以來,監(jiān)管部門出臺多項舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等融資支持措施先后落地,但房企資金面依然疲弱。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%,跌幅相比1-10月擴(kuò)大了1個百分點。其中,國內(nèi)貸款同比下降26.9%,跌幅比1-10月擴(kuò)大0.3個百分點;自籌資金同比下降17.5%,跌幅擴(kuò)大了2.7個百分點;定金及預(yù)收款同比下降33.6%,個人按揭貸款同比下降26.2%。

??與此同時,房地產(chǎn)市場仍在下滑,距離“平穩(wěn)發(fā)展”目標(biāo)仍有距離。1-11月份,全國商品房銷售面積同比下跌22.3%;銷售金額同比下跌26.6%,比1-10月份擴(kuò)大0.5個百分點。銷售額跌幅大于銷售面積跌幅,意味著新房價格還在下跌。

??市場信心亟待恢復(fù)。近日劉鶴副總理強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)”,“上次房地產(chǎn)行業(yè)被稱為支柱行業(yè)還是在2003年,20年之后又被看作支柱行業(yè),這些毫無疑問對市場有正面作用。雖然市場壓力還是特別大,但政策面都在逐步向好,且政策面向好的力度、廣度超出了預(yù)期和想象。”萬科臨時股東大會上,萬科集團(tuán)董事會主席郁亮表示。

??房地產(chǎn)業(yè)面臨的困境是一時的?!拔磥硪粋€時期,中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段,有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐?!眲ⅩQ指出。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部