??3月31日，北京市發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計30宗，建設(shè)用地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米。這是北京貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”決策部署，堅持租購并舉、加強(qiáng)供需雙效調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場理性競爭、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的重要舉措。

??公告發(fā)布次日,北京市規(guī)劃和自然資源委和北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委聯(lián)合召開2021年度商品住宅用地供應(yīng)座談會，邀請了部分行業(yè)專家、用地企業(yè)參與座談，全面介紹了北京市首批供地項(xiàng)目布局、結(jié)構(gòu)類型等，并重點(diǎn)對相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施的政策工具箱進(jìn)行了深入解讀和交流。

??穩(wěn)地價：“房地聯(lián)動、一地一策”

??落實(shí)城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃要求，合理安排供地布局。按照北京市城市總體規(guī)劃要求,北京市商品住宅用地供應(yīng)堅持規(guī)劃為引領(lǐng)、促進(jìn)職住平衡、站城融合、產(chǎn)城融合，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃引導(dǎo)高質(zhì)量發(fā)展。本次供應(yīng)的30宗項(xiàng)目共涉及12個區(qū)，位于中心城區(qū)項(xiàng)目15宗，建設(shè)用地面積約73公頃，占比約43%；位于多點(diǎn)及副中心地區(qū)項(xiàng)目11宗，建設(shè)用地面積約72公頃，占比約43%；位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)項(xiàng)目4宗，建設(shè)用地面積約24公頃，占比約14%。對于此次首批供地，中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王心邑表示,“集中供地有助于穩(wěn)定土地市場和住房市場預(yù)期，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)和購房者合理預(yù)期，更加科學(xué)。尤其第一批次土地供應(yīng)，各區(qū)域各類型地塊同時推出，有利于推動北京市土地和房地產(chǎn)市場合理發(fā)展，避免個別區(qū)域集中供給，引起這個市場波動。這些政策是落實(shí)三穩(wěn)要求、建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要舉措。”

??建立“房地聯(lián)動、一地一策”會商機(jī)制和政策工具箱。在2021年商品住宅供地工作中，北京市規(guī)劃和自然資源委聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，會同相關(guān)區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動、一地一策”會商機(jī)制，加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控。在土地出讓環(huán)節(jié)著力加強(qiáng)綜合施策，從實(shí)際工作出發(fā)，聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和社會專家共同研究制定“政策工具箱”，推動商品住宅用地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、穩(wěn)定房價、保障民生、提升品質(zhì)等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。通過進(jìn)一步降低溢價空間，在鎖定土地價格上限的基礎(chǔ)上，通過競其他條件確定土地競得人,具體包括競公共租賃住房面積、競政府持有產(chǎn)權(quán)份額、投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住房建設(shè)方案、競異地建設(shè)保障房面積、競企業(yè)自持租賃住房面積比例、競公益項(xiàng)目建設(shè)面積、設(shè)置戶型要求等。對于每一地塊，結(jié)合所在區(qū)域位置、周邊房地產(chǎn)市場情況、土地成本等因素合理選擇政策工具組合，確定交易方式，預(yù)留合理利潤空間，避免因高地價抬高周邊房價，并確保住房建設(shè)品質(zhì)。對此，北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵認(rèn)為，新的政策充分考慮了企業(yè)和購房人的利益，政府讓利，讓購房人能得到實(shí)惠，開發(fā)商保持合理的利潤?！拔覀冇X得市政府短時間內(nèi)供應(yīng)這么多地塊也非常的不容易。房地產(chǎn)行業(yè)利潤在向社會平均利潤回歸，地價、房價越來越穩(wěn)定，企業(yè)不用再去想其他的事兒，潛心把產(chǎn)品和服務(wù)做好，這對于購房者來說也是非常利好的。”

??穩(wěn)房價：加大公共租賃住房競配建和政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額

??加大保障性租賃住房供應(yīng)，采取配、競建公共租賃

??住房面積交易方式。為落實(shí)中央及北京市委、市政府土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜的精神，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系，今年土地供應(yīng)計劃中明確租賃住房用地供應(yīng)指標(biāo)為300公頃，與商品住宅用地供應(yīng)等比例安排。為有效增加租賃住房供應(yīng)，本次供應(yīng)的地塊中，有15宗項(xiàng)目采用了配、競建“公共租賃住房”面積的交易方式，占比達(dá)到50%，起始配建面積達(dá)到14萬平方米,全部位于中心城區(qū)、多點(diǎn)及副中心區(qū)域，地塊選址以毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點(diǎn)為原則，主要對接“三城一區(qū)”和“兩區(qū)”建設(shè)區(qū)域的租賃住房需求。

??為穩(wěn)定熱點(diǎn)區(qū)域地價、房價，采取競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額交易方式。針對位于朝陽金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的項(xiàng)目，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。同時，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。此種交易方式可引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性競買，通過政府和個人共有產(chǎn)權(quán)的方式，有效減輕購房人負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。

??對于政府持有商品住房共有份額類房屋管理方面，明確提出了要求：

??一是購房人購買此類住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額；購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓購房人持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，同時政府持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府按市場價格收回持有份額對應(yīng)的價款。

??二是二手房交易（含買賣、贈與、司法競拍）購買人須為具備本市商品住房購買資格的家庭，且取得100%產(chǎn)權(quán)。購房人產(chǎn)權(quán)份額可按普通商品住房辦理繼承，代持機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額不變。二手房再次轉(zhuǎn)讓，則不需產(chǎn)權(quán)證滿5年。

??三是購房人可依法將持有的產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。

??四是購房人持有住房期間，政府讓渡住房全部使用權(quán)和出租收益，不參與業(yè)主大會，不承擔(dān)物業(yè)管理義務(wù)。物業(yè)管理、供暖、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用由購房人全額承擔(dān)。

??對此，北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，在商品住房引入共有產(chǎn)權(quán)的制度設(shè)計，主要是通過在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)定地價上限，破解“高地價”問題，同時事先明確房屋銷售價格，競政府份額，降低購房人實(shí)際支出破解“高房價”問題。將政府讓渡的土地收益轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)份額，既有效保障政府收益，又可盤活資源。

??合理設(shè)置戶型要求，滿足多層次住房需求。在戶型要求方面，此次近三分之二的項(xiàng)目設(shè)置了套內(nèi)“70/90平方米”戶型要求。本著方便剛需家庭出行、促進(jìn)職住平衡、強(qiáng)化多點(diǎn)和副中心區(qū)域承接疏解作用的原則，執(zhí)行套內(nèi)“70/90平方米”戶型要求的項(xiàng)目主要布局在步行即可到達(dá)軌道交通站點(diǎn)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域，兼顧剛需及改善型需求，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)對戶型設(shè)計的靈活度，以多元化的產(chǎn)品供應(yīng)契合多樣化的市場需求。

??穩(wěn)預(yù)期：引入了房屋銷售價格引導(dǎo)機(jī)制

??引入房屋銷售價格引導(dǎo)機(jī)制。在本次供應(yīng)的項(xiàng)目中引入了房屋銷售價格引導(dǎo)機(jī)制，穩(wěn)定未來上市房價作為重要政策工具之一，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，按照區(qū)域土地級別，結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房價格綜合測算區(qū)域房價，由住建和規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導(dǎo)意見，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾。對此，王心邑認(rèn)為，與此前“限房價、競地價”方式不同的是，在價格方面，此前限競房的銷售限價低于周邊新房和二手房價格，開發(fā)企業(yè)由于土地競價壓縮了利潤空間，影響到項(xiàng)目及房屋的品質(zhì)。而此次是按照周邊房價的平均水平設(shè)定房價上限。在競買環(huán)節(jié)，開發(fā)企業(yè)除了需要承諾未來以不高于該價格售房，還需承諾“達(dá)到最低高品質(zhì)住宅建設(shè)要求”后方可參與競買，這有助于企業(yè)在拿地過程中理性出價，在保證自身合理利潤的同時，確保未來住宅產(chǎn)品質(zhì)量的提升。企業(yè)預(yù)期透明、可控，增加了企業(yè)拿地的信心。

??設(shè)置高標(biāo)準(zhǔn)商品住房投報環(huán)節(jié)，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。為落實(shí)城市總體規(guī)劃中提出的建設(shè)國際一流和諧宜居之都的要求，本次供應(yīng)的項(xiàng)目中大部分都設(shè)置了投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)，投報內(nèi)容主要包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、城市設(shè)計、建筑單體設(shè)計、交通流線設(shè)計、景觀與公共環(huán)境設(shè)計等，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)主動提升住宅品質(zhì)。北京萬科企業(yè)有限公司豈曉偉認(rèn)為，北京首批30個地塊，達(dá)到了去年全年供應(yīng)地塊數(shù)量的70%，讓開發(fā)企業(yè)和購房人有了合理的預(yù)期。本次供地的政策工具箱，引入高品質(zhì)住宅建設(shè)要求，能夠有效提高住宅建設(shè)質(zhì)量。整體越來越接近市場化原則，能夠有效把供應(yīng)的地塊轉(zhuǎn)化成社會需求。

??對于此次首批集中供應(yīng)，業(yè)界和專家都表示看好未來預(yù)期。陳志認(rèn)為這次集中供地，兼顧區(qū)域功能要求、發(fā)展目標(biāo)、公租房建設(shè)、企業(yè)成本利潤需求，從土地方面就開始引導(dǎo)預(yù)期，是很好的創(chuàng)新。

??中國人民大學(xué)副教授張秀智認(rèn)為，北京此次集中供地，通過穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了三者聯(lián)動，運(yùn)用市場化機(jī)制達(dá)到房價調(diào)控、企業(yè)經(jīng)營、居民住房需求之間的平衡。北京集中的供應(yīng)土地，公開土地供應(yīng)信息，增強(qiáng)了市場主體對土地市場的信心。鑒于地價對房價的影響通常會滯后，可以預(yù)期北京在未來一段時間的房價仍然會穩(wěn)定在一個合理區(qū)間里面。

??招商局地產(chǎn)徐凱認(rèn)為，北京一直在房地產(chǎn)調(diào)控方面走在全國的前列，招商局地產(chǎn)今年會繼續(xù)加大在北京的投資。