??在過去和未來相當長的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這一定位是沒有變化。去年再提這一提法，并不是要回到刺激市場的舊模式中來看，主要是吻合當前經(jīng)濟結構轉型、探索新發(fā)展模式的趨勢。

??去年是房地產(chǎn)市場調(diào)控史上比較嚴厲和特殊的一年，也是市場情緒最為跌宕起伏的一年。銷售數(shù)據(jù)連續(xù)三年處于高位，但是房地產(chǎn)行業(yè)爆雷之聲不斷，伴隨行業(yè)觸及天花板，市場拐點之聲泛起。

??近期落幕的中央經(jīng)濟工作會議提出，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式。堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??近日，《中國房地產(chǎn)金融》專訪了空·白研究院創(chuàng)始人、原貝殼找房首席經(jīng)濟學家楊現(xiàn)領博士。在楊現(xiàn)領看來，再提房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”并不是重回“老路”；人口老齡化并不代表著住房需求的弱化，而是怎樣通過一種機制激活老年人的需求；從共同富裕的角度來講，房地產(chǎn)是降低收入差距和財富差距非常重要的抓手；房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管大幕才剛剛拉開。

??再提房地產(chǎn)“支柱 產(chǎn)業(yè)”并不是重回“老路”

??《中國房地產(chǎn)金融》：中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“預期引導”、“探索新發(fā)展模式”、“加強長租房市場”、“良性循環(huán)”等新提法，實際是指什么？在您來看，中央的重新定調(diào)背后的政策含義是什么？

??楊現(xiàn)領：中央經(jīng)濟工作會議明確了“房住不炒”的主基調(diào)沒有改變，房地產(chǎn)市場調(diào)控的總體基調(diào)也就沒有變化。

??“預期引導”這是對短期問題進行引導的提法，主要是因為去年受到了多重因素疊加以及非常多的緊縮性政策疊加影響，導致短期預期轉弱。尤其是購房人預期的轉弱，所以導致近幾個月新房交易量有明顯的下滑。目前已有一些政策調(diào)整予以應對，包括房地產(chǎn)政策的邊際放松，特別是信貸方面的放松。

??短期引導預期的核心是改變當下市場的下行趨勢，長期來看要“探索新發(fā)展模式”?！靶掳l(fā)展”模式，最終目標不是重新刺激市場、重走“老路”，而是讓房地產(chǎn)市場重新探索新的發(fā)展模式。所謂“新發(fā)展模式”需要厘清與“舊發(fā)展模式”的異同?！芭f發(fā)展模式”表現(xiàn)為，房地產(chǎn)底層制度以購房為主，如按揭制度、土地招拍掛制度；房地產(chǎn)開發(fā)模式采取了高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高”模式。

??“探索新發(fā)展模式”，是一種偏長期的政策調(diào)整，通過引導預期，不重走“老路”，從“三高”的發(fā)展模式，向“租購并舉”的模式轉變，包括大力發(fā)展保障性住房、長租房市場。在新發(fā)展模式下，會重構國有房企與民營房企的角色地位，也會重構政府與市場的地位，國企與民企并重，政府與市場的作用并重。

??《中國房地產(chǎn)金融》：近日，在“2021-2022中國經(jīng)濟年會”上，國家統(tǒng)計局局長明確，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費”。這是繼 2003 年國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》后第二次明確“支柱產(chǎn)業(yè)”定位的表述。您如何看房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)這一定位的表述，住房作為居民消費的一部分，這一表達有哪些新的意義？

??楊現(xiàn)領：在過去和未來相當長的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這一定位是沒有變化。去年再提這一提法，并不是要回到刺激市場的舊模式中來，主要是吻合當前經(jīng)濟結構轉型、探索新發(fā)展模式的趨勢。

??成熟國家市場，房地產(chǎn)在 GDP 當中貢獻率一般為13%~17%，中國目前房地產(chǎn)占 GDP 比重為 7%~8%，與成熟市場相比，我國房地產(chǎn)市場還有相當長的路需要追趕。當前房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟增長的貢獻主要體現(xiàn)在投資上，未來房地產(chǎn)行業(yè)會從建造行業(yè)變成服務業(yè)，會賦予其更多的內(nèi)涵。

??《中國房地產(chǎn)金融》：房地產(chǎn)稅最近有一些新的變化，您如何看？

??楊現(xiàn)領：房地產(chǎn)稅出臺的大方向不會變，實施節(jié)奏會變。原本去年年底或者今年年初試點城市會出臺房地產(chǎn)稅的實施細則和方案，目前來看可能會延后。今年的經(jīng)濟增長壓力相對比較大，在“穩(wěn)”字當頭的大環(huán)境下房地產(chǎn)稅會有所延遲，但是房地產(chǎn)稅的試點工作會繼續(xù)推進，因此房地產(chǎn)稅的方向是不會變的。

??《中國房地產(chǎn)金融》：您從上述政策的調(diào)整中，如何觀察今年房地產(chǎn)調(diào)控會有哪些變化？

??楊現(xiàn)領：去年宏觀經(jīng)濟與今年相比，增長壓力沒有很大，所以我們會看到在一些行業(yè)和領域做了結構性調(diào)整，除了房地產(chǎn)，還有教培領域、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、反壟斷等。但是從今年宏觀經(jīng)濟發(fā)展來看，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)提出今年將面臨較大的增長壓力，包括外需變?nèi)?、外貿(mào)出口減弱。

??從中美經(jīng)濟走向來看，美國經(jīng)濟今年進入復蘇的后半段，中國經(jīng)濟增長趨勢將會減弱。中美經(jīng)濟的競速方面，中美兩個國家經(jīng)濟體的比拼方面來說，中國壓力更大，所以對政策上來講壓力可能會更大一些。

??短期政策調(diào)整上，當前政策調(diào)整并沒有快速轉到房地產(chǎn)上來，近期只是下降一年期LPR，與房貸相關的 5年期 LPR 利率并沒有下降，可以看出政策的著力點并不希望回到刺激房地產(chǎn)的老路上來。房貸的寬松僅是對存量房貸需求進行釋放，也沒有進行刺激性的政策，這也可以看出今年房地產(chǎn)政策仍存在一定寬松的基礎。

??人口懸崖、共同富裕重塑房地產(chǎn)底層邏輯

??《中國房地產(chǎn)金融》：在您看來，2021 年房地產(chǎn)市場發(fā)生了哪些趨勢、變化？您預期2022 年或者未來，房地產(chǎn)行業(yè)將會向什么樣的方向發(fā)展？

??楊現(xiàn)領：過去的三年是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的“黃金時代”，最巔峰的三年，新房交易處在頂部階段。2021年的房地產(chǎn)市場看似調(diào)整變化比較大，但是從交易數(shù)據(jù)來看表現(xiàn)并不是很差，與 2020 年相比沒有出現(xiàn)明顯下降，無論新房市場還是二手房市場，總體維持在歷史高位。新房市場與2020 年相比持平，維持在 16 萬億元至 17 萬億元的規(guī)模，二手房市場維持在 7 萬億元的交易規(guī)模。

??我們觀察到比較大的變化，是去年不同季度的短期表現(xiàn)比較明顯，出現(xiàn)一年內(nèi)“冰火兩重天”格局，上半年前高后低，第四季度表現(xiàn)比較差，但是全年來看表現(xiàn)還是不錯的。

??從市場長期的趨勢變化來看，我們看到了三個因素的變化。第一，房企拿地的趨勢和資金優(yōu)勢正在發(fā)生變化，國企前進、民企退后的趨勢短期內(nèi)不會有改變。第二，高利潤的模式正在發(fā)生變化，過去高利潤的模式維持了民營房企高回報的市場模式，未來這種高利潤的模式將會改變。第三，房地產(chǎn)市場化模式面臨改變，過去20年由市場主導的格局，將會回到市場化和民生化并重的格局，房地產(chǎn)市場未來在保障民生方面將會彌補過去的短板、會多做一些工作。

??《中國房地產(chǎn)金融》：人口老齡化和城鎮(zhèn)化減速會對房地產(chǎn)帶來哪些沖擊？房地產(chǎn)市場的邏輯是否發(fā)生變化？

??楊現(xiàn)領：房地產(chǎn)市場發(fā)展的底層邏輯面臨兩大趨勢的重構，人口問題與共同富裕問題，這兩個問題是并存的，與房地產(chǎn)關系密切，但是影響機制有所不同。

??一是人口懸崖（人口懸崖，又稱人口峭壁，是美國財經(jīng)學家哈瑞·丹特提出的經(jīng)濟學理論，指出生率下降和老齡化加劇同時出現(xiàn)的現(xiàn)象），出生率的下降和老齡化的加速，長期來看人口結構和數(shù)量的變化會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠和持續(xù)的影響。人口出生率的下降與房價過高有一定的關系，特別是一、二線城市的房價過高，使得年輕人對未來發(fā)展預期較弱。

??但是，人口老齡化并不代表著住房需求的弱化，而是怎樣通過一種機制激活老年人的需求。中國沒有一個開發(fā)商能夠針對60 歲以上的老年人開發(fā)老年住宅，不是老年人對住房沒有需求，而是供給沒有匹配，沒有滿足他們的養(yǎng)老需求。這就是房地產(chǎn)向服務轉型的一部分，以人的需求為中心。未來可能會出現(xiàn)專門針對單身獨居家庭、老年家庭提供住房解決方案的房地產(chǎn)業(yè)。未來可能都會朝著新的發(fā)展模式良性循環(huán)，健康發(fā)展。特別是中央經(jīng)濟工作會議的導向，都在往這個方向去引導。

??二是共同富裕，中國的居民 80%的財富都在房地產(chǎn)上，如果不改變房地產(chǎn)的發(fā)展格局，很難調(diào)節(jié)收入差距和財富差距。從共同富裕的角度來講，房地產(chǎn)是降低收入差距和財富差距非常重要的抓手。所以房地產(chǎn)稅一定會出臺，就是這個原因。

??《中國房地產(chǎn)金融》：第四次人口普查之后，非常明顯的一個現(xiàn)象是人口流出、人口流入，與三大經(jīng)濟圈高度相關，您怎么看未來都市圈的發(fā)展和房地產(chǎn)市場格局的演化？

??楊現(xiàn)領：中國的城市化實際上比任何一個國家都更加復雜，比如目前的三四線還處于城市化的過程，中國大部分省份，如河南、山東、安徽、湖南、湖北等人口大省還有很多三四線城市的城鎮(zhèn)化率還不到50%。

??對于一線城市而言，正在經(jīng)歷都市圈的過程。一線核心城市與周邊城市之間的互動很強，但是與周邊城市的互動結構又不一樣。比如上海城市化率已經(jīng)很高了，上海與周邊城市產(chǎn)生互動不是人口單純地向上海流動，人口對上海的周邊城市也產(chǎn)生外溢，吸引人口向上海周邊城市流入。同時對購房產(chǎn)生雙向的支持，既有上海人在環(huán)滬周邊買房子，也有環(huán)滬周邊比較有錢的人去上海買房子，所以這種互動結果帶來了活躍的購買力。

??從未來的發(fā)展趨勢看，我一直對中國房地產(chǎn)市場的未來持相對樂觀的態(tài)度，原因是人口的互動方式?jīng)Q定了住房需求，而不是人口總量。人口總量可能在下降，出生率在下降，但是這種人口互動的方式是根本性的，就是比較頻繁、動態(tài)的變化趨勢，能夠長期支持房地產(chǎn)市場需求的產(chǎn)生，進而支持房地產(chǎn)市場長期向好。

??《中國房地產(chǎn)金融》：行業(yè)從增量向存量時代邁進，您認為存量時代最大的不一樣是什么？存量時代房地產(chǎn)行業(yè)將會有哪些新趨勢？

??楊現(xiàn)領：未來的趨勢相對穩(wěn)定，新房市場增速不會降很快，二手房存量市場增長也不會那么快，二手房市場大概從七萬億的市場，慢慢變成八萬億、九萬億、十萬億的市場。

??存量市場不會突飛猛進的發(fā)展，因為中國的新房市場需求一直比較大。新房不會那么快下降，二手房也不會那么快起來。二手房市場有它的競爭規(guī)律，未來一段很長的時間二手房和新房會齊頭并進。新房市場可能每年保持在十四五萬億的交易量，二手房市場保持在七八萬億的交易量，這是一個常態(tài)會持續(xù)比較長的時間。

??存量時代，由于消費者買房、購房需求切換到居住服務需求，而圍繞居住服務的中介服務、養(yǎng)老服務、社區(qū)服務都剛剛起步，房地產(chǎn)的概念從過去“制造業(yè)”的概念，需要向服務業(yè)轉換。

??我們經(jīng)常會把房地產(chǎn)行業(yè)等同于開發(fā)建設行業(yè)，實際上開發(fā)商在未來不能代表全行業(yè)。國際上大部分國家將房地產(chǎn)行業(yè)定位于服務業(yè)，既包括開發(fā)，也包括中介、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等等。未來中國房地產(chǎn)行業(yè)也將是一個服務業(yè)，這個趨勢實際已經(jīng)在發(fā)生比較快的變化了。

??房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管大幕剛剛拉開

??《中國房地產(chǎn)金融》：2021 年房地產(chǎn)中介服務行業(yè)受到了前所未有的監(jiān)管，包括二手房指導價、二手房交易平臺等政策，這些政策推出，分別對行業(yè)有哪些影響？

??楊現(xiàn)領：過去一年，中介經(jīng)紀行業(yè)迎來了較為嚴厲的監(jiān)管，我覺得這意味著中介行業(yè)的監(jiān)管剛剛開始。我們回看房地產(chǎn)中介行業(yè)，你會發(fā)現(xiàn)過去20 年中，針對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管非常少，比如說針對房源信息的發(fā)布，房源價格的發(fā)布的監(jiān)管，賣房必須簽定委托合同，對外推廣發(fā)布的價格必須等于委托價，即委托價格與廣告價格必須一致，只有這樣才能從根本上消除假房源。

??第二，經(jīng)紀人需要準入門檻，開店需要一定的營業(yè)保證金。例如新開門店必須取得一定的經(jīng)紀人從業(yè)資格，交納一定的營業(yè)保證金在政府指定的賬戶里。

??從大的方面來說，中介經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管剛剛開始，未來我們會看到中介行業(yè)持續(xù)地有監(jiān)管政策出臺，這個是必然，代表了行業(yè)在進步。

??《中國房地產(chǎn)金融》：近期深圳推出中介“單邊代理”政策，這種二手房新的規(guī)則將對行業(yè)及中介從業(yè)人員產(chǎn)生哪些影響？您認為單邊代理會否成為未來的主流模式？

??楊現(xiàn)領：二手房新規(guī)對房地產(chǎn)中介行業(yè)是有巨大沖擊的，短期來看不明顯，但是長期來看將改變傳統(tǒng)中介的經(jīng)營模式。

??二手房新規(guī)本質(zhì)是對消費者權益的保護，說明現(xiàn)有的居間模式不能保護消費者權益，過去的中介紅利模式就很難持續(xù)。

??深圳推出的“單邊代理”政策，對于中介行業(yè)來講，是一個新的嘗試。國外市場單邊代理是主流模式，但在國內(nèi)而言需要時間來驗證。如果說行業(yè)統(tǒng)一都是單邊代理，我覺得是非常好的，對行業(yè)的規(guī)范、專業(yè)服務化的體驗都有幫助。

??《中國房地產(chǎn)金融》：中國中介行業(yè)，過去經(jīng)歷過幾輪大浪淘沙，數(shù)字化的浪潮下，中介行業(yè)會呈現(xiàn)哪些新變化？

??楊現(xiàn)領：數(shù)字化對中介行業(yè)產(chǎn)生實質(zhì)性的影響還是非常有限的。因為，整個經(jīng)紀業(yè)務或者整個房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，還是以線下經(jīng)紀人服務為主導的，傳統(tǒng)的交易邏輯并沒有發(fā)生根本性的變化，也沒有重新定義經(jīng)紀行業(yè)的底層邏輯，包括多家委托格局沒有改變，居間制度沒有改變，從業(yè)人員高流失率沒有改變，服務體驗沒有改變，所以線上化，更多是一個工具化，對于行業(yè)生產(chǎn)效率提升的作用也比較有限，對行業(yè)的影響也是有限的。

??《中國房地產(chǎn)金融》：您如何看2022 年房地產(chǎn)市場、中介行業(yè)的新趨勢和新變量？

??楊現(xiàn)領：今年市場不會很差，宏觀經(jīng)濟還是需要依靠房地產(chǎn)來穩(wěn)增長，房地產(chǎn)投資、開工、新房交易量還是力求保障。如果說有變化的話，就是來自結構上的變化，比如保障性住房的投資會增加，房企中的國家隊所占的市場份額會增加，國有房企在房地產(chǎn)市場的話語權會增大。

??今年，中介行業(yè)并不會像一些悲觀人士預期，市場會很差，二手房交易量依然會保持在穩(wěn)定的水平。