連平:房地產(chǎn)投資大幅下行不利于穩(wěn)增長(zhǎng),明年二季度樓市有望企穩(wěn)

觀點(diǎn)許倩 2022-12-22 10:51:53 來(lái)源:中房報(bào)

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??2022年是房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整、行業(yè)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清的一年。

??“今年感觸最深的是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)加大。據(jù)測(cè)算,此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期最低點(diǎn)可能延續(xù)至明年一季度,這在過(guò)去10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都未發(fā)生過(guò)?!敝残磐顿Y首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??現(xiàn)在,房地產(chǎn)調(diào)控已出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下,監(jiān)管部門(mén)多次出臺(tái)利好政策,從支持需求端到支持企業(yè)端,政策力度不斷加大。尤其是在年末,銀行信貸、債券融資和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”支持房企融資,支持“保交樓”。

??在連平看來(lái),當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為困難階段,年內(nèi)出臺(tái)支持政策是正確的決定,有利于緩解市場(chǎng)對(duì)部分房企可能出險(xiǎn)的過(guò)度擔(dān)憂(yōu),為下一個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)提供基礎(chǔ)。

??“但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在近3年遭受疫情連續(xù)沖擊,筑底過(guò)程會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間,預(yù)計(jì)明年二季度有望逐步企穩(wěn)回升,行業(yè)集中度亦將進(jìn)一步上升?!边B平說(shuō)。

??房地產(chǎn)下行壓力超出市場(chǎng)預(yù)期

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):對(duì)于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)您最深的感觸有哪些?

??連平:感觸最深的是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)加大。從2021年9月末央行首次提出“兩個(gè)”維護(hù)開(kāi)始,到今年12月初整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于全面下行階段,大部分城市房?jī)r(jià)仍面臨下行風(fēng)險(xiǎn),已經(jīng)超過(guò)15個(gè)月。臨近年末,就連北京、上海等一線城市住房銷(xiāo)售也出現(xiàn)“后勁”不足狀況。

??據(jù)測(cè)算,此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期最低點(diǎn)可能延續(xù)至明年一季度,這在過(guò)去10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都未發(fā)生過(guò)。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)歷史上首次負(fù)增長(zhǎng),全年可能要達(dá)到-9%至-10%水平,房地產(chǎn)下行壓力之大超出市場(chǎng)預(yù)期。

??今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到的最大阻力,便是疫情反復(fù)高頻對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和居民消費(fèi)需求的抑制,與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑工程、家電家裝、日常消費(fèi)等領(lǐng)域的商品經(jīng)濟(jì)活力大幅下降,并對(duì)地方財(cái)政、零售銷(xiāo)售和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。這也導(dǎo)致,即便住房金融政策逐步轉(zhuǎn)向?qū)捤呻A段,也難以像以往類(lèi)似周期那般較快起效,因而此輪房地產(chǎn)下行周期運(yùn)行時(shí)間較以往更長(zhǎng)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):這些市場(chǎng)變化,會(huì)給我們這個(gè)行業(yè)帶來(lái)哪些新思考?

??連平:一是不要帶著“有色眼鏡”去看待房地產(chǎn)行業(yè),盡管長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)存在不規(guī)范和非理性發(fā)展問(wèn)題,但必須承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是至關(guān)重要的,房地產(chǎn)投資大幅下行不利于穩(wěn)增長(zhǎng)。

??經(jīng)驗(yàn)表明,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速每下降1%將拖累GDP增速0.11個(gè)百分點(diǎn)。在過(guò)去半年時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)投資增速?gòu)?021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%,大致拖累GDP增長(zhǎng)約1.5個(gè)百分點(diǎn),拖累固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)約3個(gè)百分點(diǎn),拖累社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)約4.5個(gè)百分點(diǎn)。

??二是不應(yīng)不恰當(dāng)?shù)匾种品康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。從中長(zhǎng)期看,中國(guó)正走在新型城鎮(zhèn)化道路上,仍將有大量“農(nóng)轉(zhuǎn)城”人口帶來(lái)住房需求,城市住房面積低于平均水平的群體以及“多孩家庭”的改善性住房需求亦將逐步顯現(xiàn)。為更好滿(mǎn)足此類(lèi)居民剛需和改善性需求,住房供給應(yīng)加大力度,特別是出臺(tái)新政推動(dòng)房企增加大城市現(xiàn)房供應(yīng)。

??三是政策要有針對(duì)性,把握好精準(zhǔn)度。當(dāng)下支持房地產(chǎn)行業(yè)政策密集出臺(tái),與此前針對(duì)房地產(chǎn)全方位收緊做法形成鮮明對(duì)比,政策出臺(tái)后產(chǎn)生的效應(yīng)是一邊倒的。需要考慮的是,當(dāng)下出臺(tái)如此多政策是否會(huì)形成反向一邊倒的態(tài)勢(shì),對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)另一種結(jié)果。例如,當(dāng)前個(gè)別大城市商品房庫(kù)存處于歷史極低水平,寬松政策密集出臺(tái)后,待疫情等負(fù)面因素逐步褪去后,基于龐大的需求基數(shù),這些城市房?jī)r(jià)很可能在未來(lái)一個(gè)復(fù)蘇階段中更具上漲動(dòng)能,存在再度出現(xiàn)局部“過(guò)熱”可能性,這是政策制定者需要認(rèn)真加以考慮的,把握好政策的度至關(guān)重要。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):2022年令您最難忘的事情是什么?為什么?

??連平:以上海為代表的特大城市的住房需求依舊強(qiáng)勁。上海在今年4、5月份經(jīng)歷了疫情沖擊,房地產(chǎn)市場(chǎng)基本停擺。但在疫情得以有效控制后,6月份購(gòu)房成交熱度在較短時(shí)間內(nèi)迅速釋放,到8月末連續(xù)3個(gè)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%以上。全國(guó)大部分其他城市在疫情防控取得階段性成功后,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)恢復(fù)性行情,仍延續(xù)疫情前較為低迷的態(tài)勢(shì)。

??這表明,從中長(zhǎng)期角度出發(fā),未來(lái)國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)仍將大概率圍繞重點(diǎn)城市群和都市圈展開(kāi)。

??出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策是正確決定

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):2022年,整體市場(chǎng)調(diào)控出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī),您如何評(píng)價(jià)這種轉(zhuǎn)變?

??連平:當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為困難的階段,從方向上來(lái)看年內(nèi)出臺(tái)支持政策是正確的決定。

??支持政策的出臺(tái)分為兩個(gè)階段,第一階段主要從改善需求角度出發(fā),通過(guò)降低住房貸款利率、下調(diào)首付比例、放寬公積金貸款制度等方式取得一定效果,但在疫情等因素干擾下并不顯著;第二階段從供給側(cè)發(fā)力,逐步實(shí)現(xiàn)政策在供需兩端齊發(fā)力,推動(dòng)“保交樓”工程項(xiàng)目推進(jìn),并幫助一些房企化解短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

??今年四季度出臺(tái)的住房金融“十六條”,利用銀行信貸、債券融資和股權(quán)融資等工具“三箭齊發(fā)”,緩解了市場(chǎng)對(duì)部分房企可能出險(xiǎn)的過(guò)度擔(dān)憂(yōu),為下一個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)提供了基礎(chǔ)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):在今年整體市場(chǎng)調(diào)控中,您認(rèn)為做對(duì)了什么?哪些方面需要改進(jìn)?

??連平:住房金融支持政策更加全面推出,“因城施策”較好地推進(jìn),部分樓市較為低迷的城市取消了若干年前推出的限制性購(gòu)房政策,這些是做對(duì)的地方。

??2022年下半年以來(lái),房地產(chǎn)獲得了更多政策支持,但仍未能完全扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)普遍存在的悲觀情緒。一方面,需求釋放較為緩慢,住房信貸投放規(guī)模偏低,銷(xiāo)售改善遠(yuǎn)不及預(yù)期;另一方面,房企風(fēng)險(xiǎn)依然不小,導(dǎo)致其資金來(lái)源受到掣肘,工程推進(jìn)相對(duì)緩慢,仍有房企發(fā)生債務(wù)違約、逾期等問(wèn)題。

??下一個(gè)階段仍有必要在供需兩端進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。

??第一,建議長(zhǎng)期提供合理穩(wěn)定的銀行信貸支持,落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策,保持開(kāi)發(fā)貸和住房按揭貸款平穩(wěn)運(yùn)行。

??第二,加快步伐增加房企非銀金融支持,包括運(yùn)用債券、信托、REITs、信用違約掉期或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證等工具,增加不良資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)參與化解存量資產(chǎn)化解工作,特別是存在短期流動(dòng)性問(wèn)題的項(xiàng)目應(yīng)盡快提供專(zhuān)項(xiàng)金融支持促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn),推動(dòng)“保交樓”工作。

??第三,建議進(jìn)一步合理松動(dòng)土地拍賣(mài)規(guī)則,取消或調(diào)整競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案,為房企留出適當(dāng)利潤(rùn)空間;適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長(zhǎng)出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價(jià)以及降低土地溢價(jià)率上限,提高房企參拍積極性;盤(pán)活存量建設(shè)用地,推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地等。

??第四,建議建立健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和有效預(yù)警房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??第五,從中長(zhǎng)期考量,建議建立人口流動(dòng)、土地供給、金融支持與房?jī)r(jià)變動(dòng)掛鉤機(jī)制。城市住宅用地指標(biāo)要相機(jī)而動(dòng),增加重點(diǎn)城市土地供應(yīng)指標(biāo),并做好相關(guān)開(kāi)發(fā)貸金融支持,優(yōu)化信貸支持結(jié)構(gòu)。

??2023年二季度樓市有望企穩(wěn)回升

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):2023年即將而來(lái),如何評(píng)判經(jīng)濟(jì)與行業(yè)的發(fā)展?

??連平:2023年,經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大,消費(fèi)恢復(fù)程度仍有不確定性,出口繼續(xù)承壓。投資和消費(fèi)將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快回升的兩大推動(dòng)力,基建投資和制造業(yè)投資仍將繼續(xù)扛起“穩(wěn)投資、促增長(zhǎng)”大旗。

??為提振消費(fèi),2023年財(cái)政政策和貨幣政策會(huì)更加積極,金融市場(chǎng)上促消費(fèi)工具也會(huì)有所增加??紤]到今年基數(shù)較低,2023年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望恢復(fù)到潛在增長(zhǎng)水平。

??2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn),市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出五個(gè)信號(hào),表明企穩(wěn)條件正在逐步成熟。一是進(jìn)一步加大住房金融支持力度;二是供給端政策發(fā)力,著力化解房企風(fēng)險(xiǎn),聚焦“保交樓”項(xiàng)目順利推進(jìn);三是重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有望率先企穩(wěn)回升;四是年末一線及重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺;五是年內(nèi)最后一次集中供地平穩(wěn)推進(jìn)。

??但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在近3年遭受疫情連續(xù)沖擊,筑底過(guò)程會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間,預(yù)計(jì)在2023年二季度會(huì)逐步企穩(wěn)回升。從全國(guó)工商聯(lián)協(xié)會(huì)發(fā)布的民企500強(qiáng)榜單來(lái)看,2020年房地產(chǎn)行業(yè)入圍數(shù)量是44家,2021年縮減到25家,反映出房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)頭正在逐步向下,預(yù)計(jì)2023年行業(yè)集中度將進(jìn)一步上升。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):2023年,您對(duì)于政策、市場(chǎng)、企業(yè)發(fā)展有什么期待與建議?

??連平:為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)盡快回到潛在增長(zhǎng)水平,2023年積極的財(cái)政政策要加力提效,可能需要赤字率調(diào)升至3.2%或以上水平,廣義赤字水平不低于2022年,保持合理的財(cái)政支出強(qiáng)度。

??2023年積極的財(cái)政政策需要穩(wěn)健偏松貨幣政策的有效配合。積極財(cái)政政策加大支出力度,可能需要4倍甚至更多社會(huì)資金投入;政府債券發(fā)行規(guī)模增大需要銀行等金融機(jī)構(gòu)保持較強(qiáng)購(gòu)債能力,這都要求穩(wěn)健貨幣政策保持相對(duì)充足的貨幣供給,央行可以靈活運(yùn)用總量工具保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕。同時(shí),也要注意有效防控宏觀政策實(shí)施過(guò)程中可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

??2023年政策在市場(chǎng)主體需求端仍有較大發(fā)力空間,一是政府可以通過(guò)承擔(dān)部分人力成本助推“穩(wěn)就業(yè)”和“保收入”;二是從制度層面推動(dòng)個(gè)人貸款寬限合理化;三是加大居民消費(fèi)需求提振的支持力度,消費(fèi)券的發(fā)放范圍可進(jìn)一步擴(kuò)大,且發(fā)放方式可以更為多樣化。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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