??5月23日，華潤(rùn)置地宣布以3.12億英鎊（按最新匯率計(jì)算折合人民幣27.9億元），收購(gòu)了英國(guó)倫敦的一處寫字樓物業(yè)——20Gresham Street項(xiàng)目。實(shí)現(xiàn)了海外固定資產(chǎn)“0的突破”。華潤(rùn)置地方面也公開(kāi)發(fā)聲，稱本次收購(gòu)“標(biāo)志著華潤(rùn)置地海外戰(zhàn)略取得實(shí)質(zhì)性突破”。

??但實(shí)施本次收購(gòu)行為的并非華潤(rùn)置地一家，而是一個(gè)聯(lián)合體。華潤(rùn)置地的合作伙伴是知名的專業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資公司Colony NorthStar，雙方股比分別是80%和20%，華潤(rùn)置地占大頭。

??公開(kāi)資料顯示，20 Gresham Street大樓由著名建筑師事務(wù)所KPF設(shè)計(jì)，總面積24萬(wàn)平方英尺（約合2.23萬(wàn)平方米），是永久產(chǎn)權(quán)（Freehold）物業(yè)。此前由全球最大保險(xiǎn)集團(tuán)法國(guó)安盛（AXA）持有，2011年5月，安盛買入這棟大樓時(shí)，所用總價(jià)為2億英鎊。

??此后，20 GreshamStreet的大部分空間被以53英鎊/平方英尺（約折合人民幣414.4元/0.09平方米）的價(jià)格，出租給了中國(guó)工商銀行集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)銀行，年租金約1280萬(wàn)英鎊。其它租戶還包括石油化工公司Koch Supply & Trading、律師事務(wù)所Sacker &Partners以及TLT Solicitors等。整棟大樓的年收益率約達(dá)4.1%。

??回頭來(lái)說(shuō)華潤(rùn)置地，其出海攻城拔寨的計(jì)劃早已有之。早在2014年8月19日的當(dāng)年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)任華潤(rùn)置地董事局主席的吳向東，在闡述公司所面臨的三個(gè)戰(zhàn)略問(wèn)題時(shí)就指出：“第三個(gè)戰(zhàn)略命題是海外拓展”。他提到：“很多同行在向海外拓展，華潤(rùn)也在研究。但是還在研究階段，沒(méi)做決定。對(duì)這個(gè)戰(zhàn)略會(huì)更加審慎”。

??而不知是因吳向東在中期業(yè)績(jī)會(huì)后三個(gè)月便辭任了董事局主席，還是由于受宋林案的牽連，華潤(rùn)置地這一“審慎”就是三年。就在這三年中，同為國(guó)企的綠地、首開(kāi)等先后實(shí)現(xiàn)了在海外的布局落子并實(shí)現(xiàn)收益。

??也是在2014年，華潤(rùn)透露已在畫“航海圖”后，有外部咨詢機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，2011年時(shí)，華潤(rùn)集團(tuán)旗下的泰國(guó)長(zhǎng)春置地就已經(jīng)在泰開(kāi)展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，華潤(rùn)萬(wàn)家也在當(dāng)年并購(gòu)了英國(guó)樂(lè)購(gòu)。作為華潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心運(yùn)作平臺(tái)，華潤(rùn)置地也應(yīng)該積極拓展海外市場(chǎng)，但不能單打獨(dú)斗，而要配合全集團(tuán)全盤的海外拓展戰(zhàn)略布局，充分利用母公司的整體資源，突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??該咨詢機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)并不建議華潤(rùn)置地把“首航”的目標(biāo)設(shè)定為倫敦，因彼時(shí)那里因移民政策回暖正是國(guó)內(nèi)實(shí)力房企的主戰(zhàn)場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。其認(rèn)為華潤(rùn)置地應(yīng)避開(kāi)倫敦，先選擇歐洲其他尚未大量開(kāi)發(fā)的區(qū)域“試水”、“刷經(jīng)驗(yàn)值”。

??時(shí)過(guò)境遷，自去年6月英國(guó)脫歐公投后，英國(guó)與倫敦樓市有了新的變化：

??去年底，戴德梁行的一份問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果已經(jīng)顯示，近80%受訪的中國(guó)投資者表示對(duì)英國(guó)辦公資產(chǎn)富有興趣。

??本月，仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報(bào)告認(rèn)為，盡管脫歐引發(fā)的許多問(wèn)題尚未得到解決，但亞洲投資者對(duì)英國(guó)市場(chǎng)的信心不減。仲量聯(lián)行全球資本市場(chǎng)研究總監(jiān)David GreenMorgan認(rèn)為：“隨著英鎊貶值和資本價(jià)值微跌，亞洲投資者自英國(guó)脫歐公投以來(lái)在倫敦市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。貨幣貶值和資本價(jià)值下降，使得英國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值自2016年6月公投以來(lái)較海外資本貶值了16%。此外，倫敦金融城優(yōu)質(zhì)辦公樓的凈收益也極為誘人。”

??一位參與本次華潤(rùn)置地收購(gòu)交易的人士則直接對(duì)媒體表示，近期中資在英商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)活躍主要原因在于：在英國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面尚好的前提下，市場(chǎng)存在較強(qiáng)信心，認(rèn)為受“脫歐”影響大幅貶值的英鎊未來(lái)可實(shí)現(xiàn)“價(jià)值回歸”。近期英鎊幣值已有回升跡象，此時(shí)是購(gòu)入英鎊定價(jià)資產(chǎn)的較好時(shí)機(jī)；另外，英國(guó)政局逐漸明朗，雖然下月大選存在一定不確定性，但民調(diào)等各方情況顯示，英國(guó)首相特雷莎·梅領(lǐng)導(dǎo)的保守黨勝算較大，屆時(shí)一個(gè)“強(qiáng)有力”的政府對(duì)英國(guó)“脫歐”談判有利；最后，出于資產(chǎn)配置的考慮，一些中資希望在開(kāi)放程度更高、流動(dòng)性更強(qiáng)的英國(guó)市場(chǎng)持有一定資產(chǎn)。

??中資企業(yè)頻頻在英國(guó)進(jìn)行收購(gòu)的事實(shí)也佐證了上述觀點(diǎn)：

??今年一季度，中國(guó)買家在英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)投資近30億美元，而去年同期僅為8.42億美元，投資額超出全球基金和所有其他外國(guó)投資群體的總和近13億美元。

??熱錢的主要流向是倫敦金融城和倫敦西區(qū)的辦公樓：澳門賭王何鴻燊通過(guò)旗下香港上市平臺(tái)信德集團(tuán)，以2.459億英鎊正式收購(gòu)了圣詹姆斯廣場(chǎng)7-8號(hào)；北京首開(kāi)集團(tuán)，花費(fèi)9650萬(wàn)英鎊置得倫敦寫字樓Fleet PlaceHouse；富力地產(chǎn)斥資1.5777億英鎊將倫敦新使館區(qū)VauxhallAquare大型開(kāi)發(fā)地塊收入囊中，又以6000萬(wàn)英鎊買下倫敦南部克羅伊登的雀巢大廈及周邊開(kāi)發(fā)地塊；英皇集團(tuán)則豪擲2.6億英鎊收入倫敦牛津街Ampersand大廈；天安中國(guó)以6700萬(wàn)英鎊獲得金融城酒店物業(yè)South PlaceHotel。

??在英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的企業(yè)之一華人置業(yè)則從2011年至今，先后在倫敦收購(gòu)了4棟西區(qū)及金融城核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。最近一筆為今年5月初：代價(jià)1.75億英鎊，形式為股權(quán)交易，取得倫敦圣詹姆斯廣場(chǎng)11及12號(hào)以及Ormond Yard14至17號(hào)綜合式商用物業(yè)。

??不久前，中渝置地發(fā)布公告稱，公司透過(guò)其全資子公司以11.35億英鎊收購(gòu)英國(guó)利德賀大樓，創(chuàng)下金融城單項(xiàng)交易新紀(jì)錄；被譽(yù)為倫敦金融城另一地標(biāo)性建筑的圣瑪莉阿克斯30號(hào)大樓近日也被傳出正在尋找買方，據(jù)悉已有包括中資在內(nèi)的多家亞洲投資者正在進(jìn)行接洽。

??在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，雖然英國(guó)脫歐的利空效應(yīng)正在逐步減弱，加之宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，將加大國(guó)內(nèi)部分機(jī)構(gòu)投資者在倫敦辦公物業(yè)上的加碼可能。但風(fēng)險(xiǎn)在于，外匯管制等力度加大，部分投資需要在更嚴(yán)厲的審查下進(jìn)行，這會(huì)延長(zhǎng)投資的周期及增加回報(bào)的不確定性。