??隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)展，我國很多城市已從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，而城市更新正成為城市發(fā)展的新增長點(diǎn)。

??近日，廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃和自然資源局正式公布實(shí)施《廣州市南沙區(qū)大崗鎮(zhèn)東流村城市更新片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》（以下簡稱“規(guī)劃調(diào)整”）。獲批的更新規(guī)劃顯示，東流村更新片區(qū)的建設(shè)用地規(guī)劃增加15740平方米，建筑量由21.39萬平方米提高到24.98萬平方米，同時(shí)將村莊建設(shè)用地、非建設(shè)用地調(diào)整為二類居住用地兼容商業(yè)用地，建筑高度由70米調(diào)整為50米~100米。

??本次規(guī)劃調(diào)整可以說讓合作企業(yè)未動工、先收利。

??東流村項(xiàng)目是繼2019年7月，斬獲廣州里仁洞村舊改資格后，越秀拿下的又一更新改造項(xiàng)目。這兩個(gè)舊改項(xiàng)目，累計(jì)投資額近217億元。

??半年內(nèi)先后兩次落子舊改

??公開資料顯示，東流村項(xiàng)目是南沙大崗第一個(gè)更新改造的舊村。另外，根據(jù)2017年3月獲批的《廣州南沙新區(qū)大崗先進(jìn)制造業(yè)基地控制性詳細(xì)規(guī)劃》，大崗鎮(zhèn)將定位為粵港澳大灣區(qū)重要的生產(chǎn)服務(wù)和先進(jìn)制造業(yè)基地。

??乘大灣區(qū)的東風(fēng)，越秀集團(tuán)在廣州頻頻落子舊改項(xiàng)目。

??2019年7月16日，越秀地產(chǎn)斬獲了里仁洞村舊改資格，預(yù)計(jì)投入210億元參與改造。

??里仁洞村位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)，村戶籍人口6079，常住人口超4萬。村內(nèi)聚集了600多家網(wǎng)店，從業(yè)人員超3萬人，號稱“中國淘寶第一村”。

??時(shí)隔不足半年，越秀地產(chǎn)再次拿下了南沙區(qū)大崗鎮(zhèn)東流村項(xiàng)目。

??其實(shí)，2019年的越秀集團(tuán)可以說是在負(fù)重進(jìn)行舊改，越秀集團(tuán)2019年半年報(bào)顯示，上半年，公司負(fù)債總額為1556.55億元，同比2018上半年的1156.65億元增加34.57%。同時(shí)，截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為74.74%。在此情況下，2019年下半年越秀集團(tuán)仍然拿出210億元進(jìn)行舊改，其挺軍舊改的決心可見一斑。

??越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)對此表示：“里仁洞村項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來可以貢獻(xiàn)大概150萬平方米的開發(fā)面積，而地價(jià)是基本上鎖定的，項(xiàng)目未來的發(fā)展和盈利頗具想象空間?！?/p>

??據(jù)測算，入主里仁洞舊改項(xiàng)目將為越秀地產(chǎn)帶來約150萬平方米的優(yōu)質(zhì)土儲、超過600億元的總貨值。舊改項(xiàng)目帶來的紅利，讓越秀更加堅(jiān)定了“掘金”的信心。

??越秀相關(guān)人員對中國新聞周刊表示“越秀看好廣州城市的長期發(fā)展，日后會更加積極介入廣州TOD、城市更新等投資。”據(jù)悉,2017年越秀地產(chǎn)專門成立城市更新集團(tuán),其中有一個(gè)50人的小組在積極推進(jìn)和對接相關(guān)項(xiàng)目,根據(jù)城市更新的進(jìn)展做出專門安排。

??雖然，越秀集團(tuán)的舊改項(xiàng)目尚未開始，但是對比往期數(shù)據(jù)來看，大灣區(qū)給越秀帶來的營收遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。據(jù)2019年越秀集團(tuán)中期財(cái)報(bào)顯示，集團(tuán)上半年錄得合同銷售（連同合營公司項(xiàng)目的銷售）金額約人民幣 369億元，同比上升 31.9%，其中大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售約人民幣231.6億元，約占本集團(tuán)合同銷售的 62.8%。

??2019年8月14日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2019-2025年)》編制開始招標(biāo)，劃分舊村莊更新的片區(qū)統(tǒng)籌范圍，并制定舊改項(xiàng)目的行動計(jì)劃。這也意味著，基于粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的城市舊改項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入提速階段。

??可以預(yù)見，拓展舊改資源，使舊改成為企業(yè)低成本獲取優(yōu)質(zhì)土地的重要來源將會是房企之爭的新一輪熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家對此分析認(rèn)為，城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產(chǎn)市場的新風(fēng)口，預(yù)計(jì)這一市場在未來將有大量企業(yè)進(jìn)入。

??不僅是越秀集團(tuán)在2019年密集布局了廣州的舊改項(xiàng)目，據(jù)搜狐焦點(diǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州約有274個(gè)村正計(jì)劃或正在開展或已完成改造，涵蓋11區(qū)，且主要以外圍區(qū)為主。其中，天河區(qū)19個(gè)、海珠區(qū)17個(gè)、荔灣區(qū)19個(gè)、越秀區(qū)3個(gè)、白云區(qū)29個(gè)、黃埔區(qū)36個(gè)、番禺區(qū)33個(gè)、南沙區(qū)41個(gè)、增城區(qū)40個(gè)、花都區(qū)24個(gè)、從化區(qū)13個(gè)。

??另保利、萬科、富力、時(shí)代、新世界、佳兆業(yè)、珠光、方圓、勤誠達(dá)、奧園、融創(chuàng)、星河、華潤、大華、升龍、星河灣、中鐵建、碧桂園、合生創(chuàng)展、恒大、新力等房企均有所介入舊改。

??難以掌控的節(jié)奏和高負(fù)債隱憂

??舊改雖然很美好，但是房企承接這份美好也需要很大的壓力。

??市場分析人士向中國新聞周刊坦言，相比一般的地產(chǎn)項(xiàng)目，舊改具有資金投入大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，涉及多方利益博弈，對開發(fā)企業(yè)的操盤能力也是一種考驗(yàn)。

??越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)也曾表示，里仁洞項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)需要8-10年。

??易居企業(yè)集團(tuán)研究總監(jiān)洪圣奇在一篇報(bào)告里指出，城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期時(shí)間長，動遷不確定性因素大，最終結(jié)轉(zhuǎn)的面積是否能占據(jù)公司未來營收的一定比例仍為未知之?dāng)?shù)。

??從之前時(shí)代中國參與的廣州紅衛(wèi)村舊改項(xiàng)目來看，時(shí)間進(jìn)度把空的難度可以說是企業(yè)舊改的第一道門檻。2010年末時(shí)代中國與紅衛(wèi)村簽訂了整體改造協(xié)議，但拆遷難度超出預(yù)期，直到2017年底才完成全部居民搬遷。

??2008年，云南城投與昆明市土地礦產(chǎn)儲備辦公室簽訂《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同》，對環(huán)湖東路沿線4.18萬畝的土地進(jìn)行一級開發(fā)。但是，時(shí)隔三年之后，因政府變更用地性質(zhì)，首批土地招拍掛卻遭遇大比例流拍。此后，該地塊一級開發(fā)陷入停滯。

??某港股分析師坦言“節(jié)奏難以掌控是舊改的致命弱點(diǎn)，雖然利潤高，但是耗時(shí)長，企業(yè)所拿到的紅利會隨著時(shí)間的拖長而逐步淡化?！?/p>

??值得注意的是，2019年10月21日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬出售全資附屬公司頂卓有限公司所持有的佛山市南海區(qū)越秀地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)及其有關(guān)債務(wù)。越秀地產(chǎn)方面表示，預(yù)期潛在出售事項(xiàng)可提升集團(tuán)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和提高現(xiàn)金回流，以及收購或投資其他土地或物業(yè)項(xiàng)目的能力。

??地產(chǎn)公司的資產(chǎn)騰挪十分常見，但是在舊改春風(fēng)得意之時(shí)出售資產(chǎn)，越秀的動作也是引人深思。

??2019年12月，據(jù)上海清算所披露，廣州越秀集團(tuán)有限公司擬發(fā)行2019年度第七超短期融資券，發(fā)行規(guī)模為30億元，而越秀集團(tuán)在12月密集發(fā)債超180億元。

??據(jù)越秀集團(tuán)此前披露的三季度財(cái)務(wù)報(bào)告，截至2019年9月底，越秀集團(tuán)短期借款累計(jì)293.31億元，較年初增加65.68%；長期借款887.50億元，較年初增加39.48%。總負(fù)債為5060.35億元，資產(chǎn)負(fù)債率為83.59%。

??舊改雖然給越秀帶來了豐富的土地儲備，而越秀的資產(chǎn)負(fù)債率維持高位，也與越秀集團(tuán)子公司越秀地產(chǎn)的跑馬圈地有著密不可分的關(guān)系。

??克而瑞數(shù)據(jù)分析師孫楊對中國新聞周刊表示，“靠杠桿撬動銷售的大時(shí)代不復(fù)存在了”。目前拿地成本和融資成本都處于較高水平，在地產(chǎn)調(diào)控政策的大環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步向前，比拼的就是開發(fā)商們的運(yùn)營能力了。

??財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)向中國新聞周刊表示，“開發(fā)商做舊城改造和一級開發(fā)項(xiàng)目，關(guān)鍵得有耐心和科學(xué)的開發(fā)理念，落實(shí)每個(gè)利益攸關(guān)者的相關(guān)問題。而且要對項(xiàng)目未來的盈利有一個(gè)精準(zhǔn)的預(yù)測，才能有的放矢?！?/p>