公司唐珊珊 2020-05-12 14:22:16 來源:中房報(bào)
??重組5年,凈利腰斬,市值斷崖式下挫,背靠國(guó)資的光明地產(chǎn)似乎難言“光明”。
??從最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看,光明地產(chǎn)正迎來重組后的“至暗時(shí)刻”。4月30日,光明地產(chǎn)(600708.SH)披露2019年年度報(bào)告顯示:光明地產(chǎn)全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入136.10億元,同比減少33.59%。實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)5.70億元,同比減少59.77%。
??同日披露的2020年第一季報(bào)也同樣不樂觀:2020年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入5.9億元,同比下降81.4%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-2億元,上年同期為3.7億元,由盈轉(zhuǎn)虧。報(bào)告期內(nèi),公司毛利率為11.3%,同比降低14.3個(gè)百分點(diǎn),凈利率為-39.5%,同比降低54.0個(gè)百分點(diǎn)。
??盡管自身業(yè)績(jī)不樂觀,但這家老牌房企卻并未停止擴(kuò)張的步伐。5月7日,光明地產(chǎn)全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司以2.04億元人民幣收購(gòu)武漢怡置明鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34%股權(quán)并承擔(dān)其相應(yīng)債務(wù)。
??對(duì)此,上海一家上市房企營(yíng)銷部總經(jīng)理丁勉(化名)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)(微信ID:china-crb)記者采訪時(shí)表示:“并購(gòu)可以低價(jià)增加土儲(chǔ),光明地產(chǎn)應(yīng)該還是想在規(guī)模上有所突破,但以其目前的資金狀況,還是有壓力的?!?/p>
??對(duì)于光明地產(chǎn)當(dāng)年的重組,丁勉感觸良多。在他看來:這宗重組從開始就不被業(yè)內(nèi)看好,一方面雙方業(yè)務(wù)協(xié)同性并不強(qiáng);另一方面,注入海博股份的農(nóng)房集團(tuán)當(dāng)時(shí)盈利情況不佳,重組后其主營(yíng)業(yè)務(wù)變?yōu)榉康禺a(chǎn),估值反而低于物流業(yè)。重組前海博股份市值百億,現(xiàn)在市值跌到只剩下當(dāng)初資產(chǎn)注入的價(jià)。
??一手好牌卻命運(yùn)曲折
??2015年,在進(jìn)一步深化上海國(guó)資改革的背景下,光明集團(tuán)將旗下農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)房集團(tuán)”)100%股權(quán)以及上海農(nóng)工商房地產(chǎn)置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)房置業(yè)”)25%股權(quán)注入上海海博股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“海博股份”),置出海博股份旗下出租車業(yè)務(wù)及不銹鋼器皿業(yè)務(wù),保留第三方冷鏈物流業(yè)務(wù),重組完成后,海博股份更名為“光明地產(chǎn)”,公司主營(yíng)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)、物流兩大業(yè)務(wù),控股股東為光明食品(集團(tuán))有限公司(簡(jiǎn)稱“光明食品”)。
??重組后的光明地產(chǎn),可謂拿到一手好牌。從其土地資源來看,一方面保留了海博股份在上海自貿(mào)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)及冷鏈物流等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),一方面農(nóng)房集團(tuán)所注入的大量農(nóng)業(yè)用地。
??其物流用地主要集中在上海臨港地區(qū)。上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)保稅區(qū)管理局官網(wǎng)顯示,光明地產(chǎn)全資子公司上海海博斯班賽(以下簡(jiǎn)稱“海博斯班賽”)國(guó)際物流有限公司公司占地165畝,擁有自建保稅倉(cāng)庫近6萬平方米。此外,海博斯班賽還以1.03億元,在臨港保稅港區(qū)內(nèi)購(gòu)置有164畝土地,用于建造汽車零配件物流基地。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì),光明地產(chǎn)在臨港地區(qū)擁有地塊面積各約11萬平方米。
??其農(nóng)業(yè)屬性用地主要集中在上海地區(qū)。據(jù)記者梳理,農(nóng)房集團(tuán)與光明食品集團(tuán)旗下上海長(zhǎng)江總公司(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)江總公司”)曾共同出資在上海崇明島開發(fā)2000畝的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,長(zhǎng)江總公司擁有光明集團(tuán)在崇明的全部土地資源,約230平方公里。上海市郊的51.3萬畝土地中,光明集團(tuán)及集團(tuán)所屬子公司產(chǎn)權(quán)土地約12.2萬畝,包括注入資本金土地約9.8萬畝和劃撥土地約2.4萬畝。據(jù)光明地產(chǎn)董秘表示:“公司重大資產(chǎn)重組時(shí),注入資產(chǎn)農(nóng)房集團(tuán)及下屬子公司2011年以來開發(fā)的主要房地產(chǎn)項(xiàng)目公司一共有54個(gè)?!?/p>
??除重組時(shí)注入的農(nóng)業(yè)用地,光明集團(tuán)似乎有意將其旗下其他農(nóng)業(yè)土地資源持續(xù)注入上市公司。
??2019年11月13日,光明地產(chǎn)通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所,協(xié)議收購(gòu)光明食品集團(tuán)、上海崇明農(nóng)場(chǎng)有限供公司所持有的上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場(chǎng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“東平小鎮(zhèn)”)70%股權(quán),東平鎮(zhèn)包括原市屬的四個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)(東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)、長(zhǎng)江農(nóng)場(chǎng)、前進(jìn)農(nóng)場(chǎng)和前哨農(nóng)場(chǎng)),值得關(guān)注的是,光明食品集團(tuán)是崇明農(nóng)場(chǎng)、光明地產(chǎn)的控股股東,崇明農(nóng)場(chǎng)、光明地產(chǎn)屬于同一集團(tuán)下的兄弟企業(yè),交易雙方互為關(guān)聯(lián)人。
??如此大規(guī)模的農(nóng)業(yè)用地,在今年3月12日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》利好下,又給投資者憑添了許多想象空間。同時(shí),其背靠上海市國(guó)資委的先天優(yōu)勢(shì)也使其在融資方面一路“綠燈”,資料顯示,今年2月其發(fā)行的一筆期限3年的5億元中期票據(jù),利率僅為3.70%。
??盡管拿到一手“好牌”,光明地產(chǎn)卻未能打出“同花順”。
??重組后,光明地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)曾在2016年、2017年實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng),財(cái)報(bào)顯示,2015年-2019年,公司分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入123.87億元、207.82億元、208.11億元、204.94億元、136.11億元;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)分別為2.1億元、10.11億元、19.47億元、14.18億元、5.70億元;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為5.03億元、11.53億元19.88億元、13.71億元、8.56億元。但2017年以后便開始一路下滑。
??“重組時(shí)農(nóng)房集團(tuán)做出業(yè)績(jī)承諾,承諾2015-2017年合計(jì)實(shí)現(xiàn)扣非后歸母凈利潤(rùn)不低于35.13億元,如低于承諾凈利潤(rùn)合計(jì)數(shù)光明地產(chǎn)便可以1塊錢直接定向回購(gòu)應(yīng)補(bǔ)償?shù)墓煞莶⒂枰宰N。”中信證券上海公司一工作人員在接受記者采訪時(shí)表示,在他看來,盡管這個(gè)對(duì)賭協(xié)議最終得以達(dá)成,卻是通過出售資產(chǎn)來勉強(qiáng)達(dá)成,據(jù)記者統(tǒng)計(jì),2015-2017年,光明地產(chǎn)過億元的關(guān)聯(lián)交易總額分別為10.09億元、10.47億元和3.96億元,三年數(shù)額逾24億元。加上2018年完成的兩筆關(guān)聯(lián)交易,關(guān)聯(lián)交易額達(dá)到逾35億元。
??負(fù)重狂奔的“5年”前途不明
??“為完成業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議,前兩年光明地產(chǎn)過度透支導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑,但管理層在完成對(duì)賭協(xié)議后卻未在銷售端發(fā)力,而是一味的追求規(guī)模,這也使其資金進(jìn)一步承壓?!鄙虾D匙C券分析師在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。
??據(jù)記者觀察,在諸房企拿地頗為謹(jǐn)慎的2018年、2019年,光明地產(chǎn)卻逆市擴(kuò)儲(chǔ),財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2017年其新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積為94.25萬平方米,同比增長(zhǎng)78.67%,2018年-2019年,其新增面積達(dá)144.52萬平方米、192.09萬平方米,同比增長(zhǎng)53.34%、32.91%。僅2019年通過非招拍掛的新增項(xiàng)目就多達(dá)13個(gè)另有11個(gè)新增的招拍掛項(xiàng)目。
??然而銷售乏力,使其只能通過不斷融資和出售資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。
??財(cái)報(bào)顯示,2018年8月,光明地產(chǎn)通過設(shè)立“上銀光明地產(chǎn)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行不超過10億元的資產(chǎn)支持證券。2019年1月,光明地產(chǎn)通過申請(qǐng)發(fā)行冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(CMBS),發(fā)起設(shè)立不超過6億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃;1月底發(fā)行了2019年度第一期長(zhǎng)期限含權(quán)中期票據(jù)(永續(xù)債),實(shí)際發(fā)行金額為6億元;2019年2月19日,光明地產(chǎn)2018年度第二期中期票據(jù)發(fā)行完成,計(jì)劃發(fā)行總額3.25億元,實(shí)際發(fā)行總額6.5億元,發(fā)行利率6.25%;2月底,其再次發(fā)行了2019 年度第二期中期票據(jù),實(shí)際發(fā)行金額為8億元。
??頻繁發(fā)債的副作用很快體現(xiàn)在光明地產(chǎn)的財(cái)報(bào)中。截至2019年末,光明地產(chǎn)負(fù)債706.39億元,資產(chǎn)負(fù)債率82.30%,比去年同期僅下降了0.08個(gè)百分點(diǎn)?,F(xiàn)金流方面,截至2019年末,光明地產(chǎn)貨幣資金為90億元,流動(dòng)負(fù)債451.89億元,光明地產(chǎn)的現(xiàn)金缺口達(dá)360億元左右。值得關(guān)注的是,自2018年起,光明地產(chǎn)現(xiàn)金流已連續(xù)兩年為負(fù)數(shù),2018年和2019年分別為-87.34億元、-47.89億元。
??盡管對(duì)于現(xiàn)金流的變動(dòng),光明地產(chǎn)方面解釋為是本期支付土地款和支付企業(yè)間往來減少等所致,但從其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看,銷售端乏力也使其無法完成自我“補(bǔ)血”。數(shù)據(jù)顯示,2017年,其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為831.02天,2019年增至2129.08天,2020年一季報(bào)這一數(shù)據(jù)已增至10465.12天。
??“一方面是此前農(nóng)房集團(tuán)注入的資產(chǎn)有很多是保障房,舊改項(xiàng)目,開發(fā)周期長(zhǎng)去化慢,另一方面,這兩年其大力擴(kuò)張也導(dǎo)致其庫存增加?!倍∶惚硎尽?jù)記者統(tǒng)計(jì),2015年至2019年前三季度,光明地產(chǎn)存貨分別為398.81億元、368.39億元、395.61億元、468.23億元和607.41億元。
??頗為微妙的是,在連續(xù)業(yè)績(jī)虧損之下,光明地產(chǎn)管理層開始發(fā)生頻繁變動(dòng)。今年2月,光明地產(chǎn)董原董事張輝明退出光明地產(chǎn)董事名錄,吳通紅新晉董事。4月底,光明地產(chǎn)黨委書記、董事長(zhǎng)、總裁沈宏澤辭去總裁,由郭強(qiáng)接任總裁。隨后,原光明地產(chǎn)董事會(huì)秘書王宏偉辭任,蘇朋程接棒。
??“新的管理層能否為光明地產(chǎn)帶來根本性變革,還需觀察一段時(shí)間,但眼下留給新管理層的最緊要解決的問題是如何盤活手中優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),通過銷售端來改善現(xiàn)金流,調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu),解決眼下資金壓力?!鄙鲜鲎C券分析師說。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
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- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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