??7月1日，今年一度持續(xù)低迷的地產(chǎn)股集體大漲，10余只地產(chǎn)個(gè)股漲停，房地產(chǎn)板塊當(dāng)日漲幅超5%；7月2日，地產(chǎn)股再次延續(xù)前一日趨勢(shì)普遍實(shí)現(xiàn)上漲。連續(xù)兩日上漲，為2020年的三季度迎來開門紅。

??“7月前兩日，A股H股房地產(chǎn)板塊整體漲幅明顯，最主要的原因在于央行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率，疊加上半年房地產(chǎn)整體銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步回暖，尤其是近兩個(gè)月銷售持續(xù)超預(yù)期，雙重利好下市場(chǎng)信心逐步修復(fù)，行業(yè)回暖態(tài)勢(shì)明顯并有望在三季度持續(xù)?！? 中指研究院上海分院研究總監(jiān)方頏表示。

??實(shí)際上，在剛剛過去的二季度，隨著疫情逐步得到控制，房地產(chǎn)行業(yè)迎來全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，滯后的需求被釋放，地產(chǎn)股就已經(jīng)迎來硬核反彈。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月30日收盤，二季度百強(qiáng)市值房企市值總和為50577億元，與一季末相比，百強(qiáng)總市值漲超2700億元。從漲跌數(shù)量上來看，二季度超六成房企市值上漲，僅39家房企市值下跌。

??此前，在中國房地產(chǎn)報(bào)發(fā)布今年一季度百強(qiáng)市值報(bào)告時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，二季度地產(chǎn)股大概率會(huì)反彈補(bǔ)漲。

??“一季度雖然受疫情影響，房地產(chǎn)線下銷售受限，但與旅游、餐飲等消費(fèi)需求不同，房屋居住需求只可能延遲，不可能消失，因此隨著疫情緩解，房地產(chǎn)積壓的需求是有望釋放暴發(fā)的。二季度也證實(shí)了這一點(diǎn)，只不過市場(chǎng)行情比預(yù)期恢復(fù)得更快，表現(xiàn)更好?！币晃婚}系房企財(cái)務(wù)官表示。

??然而，由于疫情暴發(fā)以及全球環(huán)境劇變，一季度房企市值總和下跌超12000億元，總體而言二季度補(bǔ)漲有限，上半年百強(qiáng)市值總規(guī)模仍未恢復(fù)到2019年末的水平。

??經(jīng)過7月初連續(xù)兩日大漲后，多家證券研究均對(duì)地產(chǎn)股下半年走勢(shì)持有樂觀態(tài)度。光大證券認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)政策面平穩(wěn)，資金環(huán)境相對(duì)寬松，為基本面持續(xù)修復(fù)奠定基礎(chǔ),，地產(chǎn)板塊短期升勢(shì)明顯，外需沖擊下具備較強(qiáng)防御性。建議下半年對(duì)地產(chǎn)股可更加積極配置。

??不過，也有投資機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)股估值見底，不會(huì)再往下跌，但由于房地產(chǎn)行業(yè)固有發(fā)展邏輯限制，新的預(yù)期并不存在，因此地產(chǎn)股漲幅依然有限。

??復(fù)工復(fù)產(chǎn)經(jīng)營恢復(fù)超預(yù)期

??同花順數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊指數(shù)從一季度末1548.88上漲至二季度末1719.41，季度漲幅達(dá)到11%。

??一般而言，房地產(chǎn)股票走勢(shì)首先與國內(nèi)大勢(shì)息息相關(guān)，最顯而易見的關(guān)聯(lián)就是政策導(dǎo)向。

??由于疫情影響，本應(yīng)在3月召開的全國兩會(huì)推遲至二季度，雖然今年的政府工作報(bào)告中依然堅(jiān)持“房住不炒”的原則，但從政策面而言，業(yè)內(nèi)人士均預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)政策層面不會(huì)更加嚴(yán)格，為了緩解疫情影響，政府均采取積極的財(cái)政政策及寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，充裕的流動(dòng)性對(duì)于開發(fā)商經(jīng)營、房價(jià)以及購房需求的釋放均帶來正面影響。

??同時(shí)，房地產(chǎn)板塊近一年來整體走勢(shì)偏弱，跑輸大盤，在一季度遭受重挫之后，板塊估值已經(jīng)處于底部區(qū)間，二季度本來就會(huì)存在補(bǔ)漲的空間。此外，依賴于房地產(chǎn)行業(yè)良好的基本面，在復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，房地產(chǎn)行業(yè)自3月下旬以來銷售出現(xiàn)明顯回升，且相比日常品、餐飲、旅游等行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)速度較快、回升彈性較大。當(dāng)前較為理想的行業(yè)景氣度以及持續(xù)改善的經(jīng)營表現(xiàn)，都加劇了投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

??從國家統(tǒng)計(jì)局公布的5月數(shù)據(jù)也可看出，四大一線城市、31個(gè)二線城市以及35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上漲，且漲幅在逐漸擴(kuò)大。

??此外，上半年房企業(yè)績表現(xiàn)較好，也為資本市場(chǎng)帶來明顯拉動(dòng)作用。

??雖然房企半年經(jīng)營數(shù)據(jù)還未官方發(fā)布，但剛剛過去的6月30日，不少第三方機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)布了上半年房企銷售排行榜。從各大機(jī)構(gòu)公布數(shù)據(jù)來看，房企5、6月銷售已進(jìn)一步恢復(fù)，尤其是部分標(biāo)桿房企表現(xiàn)出足夠韌性，恒大、金茂、禹洲等房企半年度銷售額已經(jīng)達(dá)到去年同期水平，甚至同比逆勢(shì)增長。

??以克而瑞數(shù)據(jù)為例，2020年6月單月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額14517億元，同比增長13.8%，環(huán)比增長33%。6月單月實(shí)現(xiàn)銷售面積10371萬平方米，同比增長10.3%，環(huán)比增長33.6%。值得一提的是，2020年1—6月百強(qiáng)房企累計(jì)銷售金額同比下降2.7%，降幅較1—5月的7.9%明顯縮窄。

??在不少券商人士看來，房企半年度的銷售成績已經(jīng)超乎預(yù)期，這也直接導(dǎo)致地產(chǎn)股在7月初實(shí)現(xiàn)連續(xù)上漲。

??格力地產(chǎn)大漲近180%

??SOHO中國領(lǐng)跌

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)二季度市值百強(qiáng)榜單顯示，從個(gè)股表現(xiàn)來看，由于二季度多數(shù)地產(chǎn)股均實(shí)現(xiàn)上漲，因此千億市值的房企數(shù)量本季度內(nèi)有所增加，已達(dá)到16家。其中，會(huì)德豐、世茂房地產(chǎn)、九龍倉置業(yè)是季度內(nèi)新晉的三家千億市值房企。

??在百強(qiáng)市值房企中，二季度市值漲幅超過50%的有四家企業(yè)，分別是格力地產(chǎn)、張江高科、寶龍商業(yè)以及中國恒大；而二季度市值縮水最嚴(yán)重的房企則有SOHO中國、大名城、首開股份、富力地產(chǎn)以及融信中國，跌幅均超過10%。

??其中，格力地產(chǎn)二季度市值上漲引發(fā)業(yè)界關(guān)注。5月11日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告顯示，其將收購珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)，在收購?fù)瓿珊螅窳Φ禺a(chǎn)也將正式獲得免稅牌照，并注入相關(guān)業(yè)務(wù)。

??格力地產(chǎn)收購珠海免稅這一事件也被市場(chǎng)解讀為“重大利好”。受此利好影響，5月25日至6月3日格力地產(chǎn)股價(jià)連拉八個(gè)漲停，也使得公司成為二季度市值漲幅最高的企業(yè)。

??不過，股價(jià)的異動(dòng)也引來上交所問詢其是否存在內(nèi)幕交易。針對(duì)交易所問詢，格力地產(chǎn)于6月18日回復(fù)稱并不存在內(nèi)幕交易。

??實(shí)際上，除了格力地產(chǎn)，也有少部分企業(yè)在二季度受益于重組事件而導(dǎo)致股價(jià)出現(xiàn)異動(dòng)，比如6月22日、23日、24日連續(xù)三個(gè)交易日收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過20%的南國置業(yè)，出現(xiàn)異動(dòng)原因是中國電建子公司電建地產(chǎn)將與南國置業(yè)進(jìn)行吸收合并。

??SOHO中國二季度市值卻下跌超過30%，成為二季度市值縮水最嚴(yán)重的房企。

??今年3月份，有傳言稱黑石集團(tuán)有意私有化SOHO中國，該消息在當(dāng)時(shí)也刺激SOHO中國股票一時(shí)間大漲至40%。但5月又有報(bào)道稱，黑石與SOHO中國的私有化談判基本停止，SOHO中國股價(jià)又瞬間跳水，跌超25%。

??不管傳言是否真實(shí)，僅從SOHO中國自身業(yè)績來看，近幾年?duì)I收基本維持在20億元左右，整體利潤率從2012年至今已下降了30%左右。加上今年疫情的影響，在各大機(jī)構(gòu)的銷售排行榜上早已看不見SOHO中國的身影，股價(jià)暴跌、市值縮水一切也在情理之中。