??樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，世茂天成物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱世茂服務(wù)）在近日新增了一項(xiàng)投資，標(biāo)的為浙江大學(xué)旗下的一家高校后勤服務(wù)企業(yè)——浙江浙大新宇物業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：浙大新宇物業(yè)）。

??在此之前，世茂服務(wù)的物業(yè)管理類型主要有住宅、政府及公共設(shè)施、康養(yǎng)中心、醫(yī)院、候機(jī)室貴賓廳等，高校業(yè)態(tài)，是第一次涉足。

??作為風(fēng)口行業(yè)，物業(yè)管理引發(fā)了市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，除了傳統(tǒng)的住宅物業(yè)，包括辦公、商業(yè)、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院等業(yè)態(tài)在內(nèi)的非住宅物業(yè)管理服務(wù)，正在成為各物管企業(yè)擴(kuò)張的新目標(biāo)。

??非住宅物業(yè)管理服務(wù)下的細(xì)分賽道，已經(jīng)涌入越來(lái)越多的搶跑者。

??新宇物業(yè)已布局10余省

??世茂服務(wù)新投資的浙大新宇物業(yè)，成立于2000年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，在此之前由浙江翔宇投資有限公司、浙江大學(xué)控股集團(tuán)有限公司、寧波天權(quán)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）共同持股，持股比例分別為40%、34%、26%。

??工商信息顯示的浙大新宇物業(yè)業(yè)務(wù)范圍餐飲服務(wù)（限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)）、物業(yè)管理、停車服務(wù)、餐飲管理、實(shí)業(yè)投資、高新技術(shù)的研發(fā)、成果轉(zhuǎn)讓；自有房產(chǎn)的租賃、維修，酒店管理，計(jì)算機(jī)軟硬件開發(fā)，電子產(chǎn)品、通訊器材、機(jī)械及成套設(shè)備、精密儀器、計(jì)算機(jī)及配件等。

??而在官網(wǎng)中，浙大新宇物業(yè)給自己的定位和介紹，則是浙江大學(xué)所屬的一家集投資、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)為一體，業(yè)務(wù)涵蓋校園后勤綜合服務(wù)、房地產(chǎn)、酒店等多行業(yè)、跨地區(qū)的現(xiàn)代高校后勤企業(yè)集團(tuán)。

??雖然隸屬于浙江大學(xué)，但浙大新宇物業(yè)的規(guī)模卻已立足全國(guó)，目前共有分、子公司近20家，業(yè)務(wù)延伸到北京大學(xué)、南開大學(xué)、中國(guó)海洋大學(xué)、東北大學(xué)、西湖大學(xué)、阿里巴巴、中國(guó)移動(dòng)、浦發(fā)銀行、中國(guó)煙草等全國(guó)200余家單位，布局也擴(kuò)大到了浙江之外的北京、天津、上海、山東、遼寧、吉林、江蘇、山西、廣西等十余個(gè)省市。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，原股東寧波天權(quán)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）已于7月31日退出浙大新宇物業(yè)，世茂服務(wù)取而代之。目前，世茂服務(wù)對(duì)浙大新宇物業(yè)的具體投資金額以及股權(quán)比例尚未明確。

??與此同時(shí)，世茂集團(tuán)副總裁、世茂服務(wù)董事長(zhǎng)兼總裁葉明杰，也成為了浙大新宇物業(yè)新的法定代表人及董事兼總經(jīng)理。

??通過(guò)此次投資浙大新宇物業(yè)，世茂服務(wù)的業(yè)務(wù)版圖再下一城，獲得快速切入高校物業(yè)管理領(lǐng)域的入口。

??萬(wàn)億級(jí)新賽道

??機(jī)構(gòu)研究報(bào)告指出，目前大多數(shù)頭部物管企業(yè)都來(lái)自于房企，收入大比例也來(lái)源于母公司開發(fā)的項(xiàng)目，因而管理的項(xiàng)目大部分都是住宅物業(yè)。相比之下，包括高校、醫(yī)院等在內(nèi)的非住宅物業(yè)的管理服務(wù)，則被視為藍(lán)海市場(chǎng)。

??以其中的高校物業(yè)服務(wù)為例，目前校園物業(yè)市場(chǎng)的管理企業(yè)主要有山東明德、蘇州東吳、丹田物業(yè)、保利天創(chuàng)、新大正等幾家規(guī)模并不算太大的企業(yè)，而截至2018年我國(guó)共有本科院校1245所，高職高專院校1418所，高校共計(jì)2663 所，其他教育機(jī)構(gòu)1350所。

??按一個(gè)校區(qū)的服務(wù)合同規(guī)模2000萬(wàn)元左右來(lái)算，我國(guó)僅高校物業(yè)管理的市場(chǎng)規(guī)模就已在1800億以上，隨著我國(guó)高校后勤社會(huì)化改革的持續(xù)進(jìn)行，未來(lái)這數(shù)字還將繼續(xù)增長(zhǎng)，發(fā)展空間廣闊。

??而整個(gè)非住宅物業(yè)領(lǐng)域，據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，市場(chǎng)規(guī)模在萬(wàn)億之上。一份來(lái)自華創(chuàng)證券的研究報(bào)告指出，以2018年全國(guó)物管面積219億平方米、對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模0.94萬(wàn)億元為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算，2030年我國(guó)物管市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)395億平方米、2.2萬(wàn)億元，其中非住宅物業(yè)管理面積將達(dá)到113億平方米，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)收入規(guī)模1.1萬(wàn)億元，開拓空間極大。

??隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，物管企業(yè)僅依靠住宅物業(yè)，要保持管理面積和營(yíng)業(yè)收入規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，難度也越來(lái)越大。世茂服務(wù)就是最好的案例之一。

??盡管目前世茂服務(wù)的簽約管理面積逾1.2億平方米，管理項(xiàng)目類型有住宅、政府及公共設(shè)施、康養(yǎng)中心、醫(yī)院、候機(jī)室貴賓廳等。但2017至2019年，該公司來(lái)自于世茂集團(tuán)旗下物業(yè)的收入占總比均在八成以上。截止2019年底，世茂服務(wù)管理的物業(yè)面積有96%均為住宅物業(yè)，營(yíng)收占比達(dá)到89.7%。

??中短期來(lái)看，現(xiàn)階段背靠房企的規(guī)模物管企業(yè)之所能能快速擴(kuò)張，主要還是來(lái)源于母公司或關(guān)聯(lián)公司的管理面積貢獻(xiàn)。但長(zhǎng)期而言，住宅物業(yè)業(yè)務(wù)外拓難度會(huì)日漸增大，依賴于母公司資源也將不足以支撐這些物管企業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，一旦增速放緩，容易因此受到資本市場(chǎng)的質(zhì)疑。

??相較于住宅業(yè)態(tài)，非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)具有收繳率更高、定價(jià)承受能力更強(qiáng)、細(xì)分賽道多、專業(yè)門檻更高、政策環(huán)境利好推動(dòng)等優(yōu)勢(shì)，中長(zhǎng)期的發(fā)展?jié)摿Ω蟆?/p>

??例如與收入直接相關(guān)的管理費(fèi)收繳率問(wèn)題，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)及易居統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比500強(qiáng)物管企業(yè)在不同業(yè)態(tài)中的物業(yè)費(fèi)收繳率，非住宅各業(yè)態(tài)均高于住宅，影響因素在于服務(wù)對(duì)象的分散程度和支付能力。

??其中，單一業(yè)主的醫(yī)院和學(xué)校最高，收繳率分別高達(dá)99.4%和99.3%；面向企業(yè)收費(fèi)的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)因企業(yè)支付能力較強(qiáng)，收繳率也分別達(dá)到98.5%和 98.3%。

??不過(guò)，相比于住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)的管理服務(wù)進(jìn)入門檻也會(huì)更高。非住宅業(yè)主對(duì)價(jià)格并不是最敏感的，卻更注重技術(shù)及細(xì)致服務(wù)等水平，有足夠的專業(yè)能力和品牌實(shí)力，同時(shí)對(duì)服務(wù)的細(xì)分領(lǐng)域也有足夠的了解的物管企業(yè)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

??龍頭物企搶灘非住宅市場(chǎng)

??為此，規(guī)模較大的物管企業(yè)都在加大并購(gòu)的力度，希望借此獲得更多第三方物業(yè)，同時(shí)也有意將業(yè)務(wù)范疇擴(kuò)大到非住宅領(lǐng)域。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，目前國(guó)內(nèi)非住宅業(yè)態(tài)可以分為寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、公共場(chǎng)館、商業(yè)物業(yè)等，其中公共場(chǎng)館包含美術(shù)館、圖書館、科技館、體育館、會(huì)展中心以及機(jī)場(chǎng)等軌道交通樞紐。

??除了世茂服務(wù)，萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等行業(yè)頭部公司，其實(shí)也早已將目標(biāo)瞄準(zhǔn)非住宅物業(yè)管理市場(chǎng)的企業(yè)。

??萬(wàn)科物業(yè)2018年就已經(jīng)和珠海大橫琴投資有限公司聯(lián)手開創(chuàng)“物業(yè)城市”的管理模式，借此參與到珠海橫琴的城市公共空間、公共資源經(jīng)營(yíng)、公建項(xiàng)目等的管理業(yè)務(wù)。

??今年5月份，萬(wàn)科物業(yè)再度宣布將負(fù)責(zé)廈門鼓浪嶼的市政、園林、市容、環(huán)衛(wèi)等城市基礎(chǔ)服務(wù)，還首次涉足公有房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和歷史建筑保護(hù)文化提升，參與的方式，則是與廈門思明區(qū)財(cái)政局下屬企業(yè)共同出資組建公司。

??據(jù)悉，萬(wàn)科物業(yè)已經(jīng)搭建了一個(gè)由社區(qū)空間、商企空間、城市空間組成的“三駕馬車”模型，其中城市空間包括傳統(tǒng)市政、城管兩大部分，被視作未來(lái)物業(yè)發(fā)展的“更大機(jī)會(huì)”。

??如今港股上市物管企業(yè)中市值最高的碧桂園服務(wù)，在上市之前就已經(jīng)開始拓展政府層面的合作，例如道路清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理等城市服務(wù)。至今該公司已在陜西、遼寧、貴州等地區(qū)的近十個(gè)城市開展了城市服務(wù)，同時(shí)還有10多個(gè)城市正在洽談。

??碧桂園服務(wù)還推出了一個(gè)包括城市公共服務(wù)、數(shù)字城市綜合管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同運(yùn)營(yíng)服務(wù)三大服務(wù)模塊在內(nèi)的“城市共生計(jì)劃”，將城市公共空間服務(wù)場(chǎng)景數(shù)字化……

??據(jù)嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)中，有過(guò)半都已有布局辦公、商業(yè)、學(xué)校等非住宅物業(yè)，其中九成以上物管企業(yè)涉足了辦公物業(yè)，七成以上有商業(yè)物業(yè)。