公司 2020-08-20 09:28:53 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??2011年,綠地董事長張玉良跟幾個(gè)高管一起去了韓國濟(jì)州島度假。
??大批中國游客在這個(gè)素有“韓國夏威夷”之稱的地方觀光旅游,把一派火熱景象看在眼里的張老板靈光一現(xiàn),踏破鐵鞋無覓處,得來全不費(fèi)工夫,這不就是綠地一直在尋找的海外熱土么?
??判斷來自于,從上海到這個(gè)韓國第一大島,飛行路程僅為去海南島的大約一半。更為關(guān)鍵的是,這里的地價(jià)比國內(nèi)便宜不少,買房還不限購。
??郎有情妾有意。巧的是,濟(jì)州島政府也正需要一個(gè)能充門面的大項(xiàng)目,雙方一拍即合。
??一年后,綠地首個(gè)自主開發(fā)的海外地產(chǎn)項(xiàng)目在此落地了,總投資60億元,現(xiàn)在的項(xiàng)目名叫綠地韓國漢拿山小鎮(zhèn)。
??在被視為綠地海外擴(kuò)張?jiān)甑?012年,它還迎來了成立20周年。雄心勃勃的張老板說,第一個(gè)十年做上海的綠地,第二個(gè)十年做中國的綠地,第三個(gè)十年要做世界的綠地。
??怎么做世界的綠地?首先是成為房地產(chǎn)行業(yè)的全球化經(jīng)營領(lǐng)跑者,把在中國做舊改、超高層、城市綜合體的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到國外去,建好的房子再賣給中國人。
??一晃8年過去了,先人一步的國際化步伐迸發(fā)出巨大能量。綠地官網(wǎng)顯示,已在海外廣泛布局,遍布四大洲九國十三城,海外開發(fā)項(xiàng)目達(dá)15個(gè)之多,海外投資累計(jì)已達(dá)1240億元。
??過往的高光時(shí)刻依然閃現(xiàn)眼前,然而,出海注定是一條風(fēng)高浪急的航途,似乎逃脫不了戛然而止的命運(yùn)。
??有朋友說,步萬達(dá)、泛海等后塵,綠地最近也在悄悄跟海外中介接觸,盤算如何處置那些海外地產(chǎn)項(xiàng)目。但鑒于目前海外地產(chǎn)市場低迷,綠地的項(xiàng)目又大多為住宅,處理起來很困難,當(dāng)然,主要還是價(jià)格問題,不少項(xiàng)目的市場價(jià)已經(jīng)低于收購價(jià)。
??要知道這些海外項(xiàng)目幾乎都是張老板親自過問、實(shí)地調(diào)研過的。當(dāng)初有多看好,如今割舍的心情就有多糾結(jié)。綠地終究還是沒能成為夢想中“世界的綠地”。
??壹
??張玉良可能是那個(gè)出海夢做得最早,一度做得最大,也做得最好的人之一。
??據(jù)聞早在1992年創(chuàng)業(yè)之初,他就萌生了出海的夢想。當(dāng)時(shí)舍棄了上海市農(nóng)委住宅辦主任的鐵飯碗,張老板拿著上海市政府劃撥的2000萬元下海,帶著十幾個(gè)年輕人,成立了綠地開發(fā)總公司。在這一年,他曾試圖在澳大利亞組建海外公司,還派人去調(diào)研了兩三年,當(dāng)時(shí)探索的業(yè)務(wù)范圍便包括了銷售房屋。由于經(jīng)驗(yàn)不足,這一次的出海試水鎩羽而歸。
??2004年,綠地得到了一個(gè)機(jī)會(huì),參與中俄合作的典型工程——圣彼得堡波羅的海明珠項(xiàng)目,這個(gè)項(xiàng)目涵蓋城市基建、辦公、會(huì)展、酒店、餐飲和住宅等業(yè)態(tài),一度是中國對(duì)俄羅斯最大的直接投資項(xiàng)目。綠地是5個(gè)參建企業(yè)中唯一的房企,最后承擔(dān)了項(xiàng)目建設(shè)重任。
??這個(gè)項(xiàng)目最終成為了張老板揚(yáng)帆出海的奠基石。2007年,綠地制定了《加快推進(jìn)國際化戰(zhàn)略若干意見》,并決定成立海外事業(yè)部。參與波羅的海明珠項(xiàng)目的員工日后都成為了綠地海外項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和骨干。
??真正讓出海夢想落地,并照進(jìn)現(xiàn)實(shí)的是2011年那次韓國濟(jì)州島度假之旅。
??第一步邁出去了,以后的步子就越走越快。不到三年時(shí)間,綠地的足跡就遍布澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等地,成為中國在海外投資最大的房企。
??貳
??孫宏斌曾說過看不懂為什么這么多房企要走出去。張玉良有自己的小算盤。
??理由是,既然那么多中國的投資者、移民群體、留學(xué)生有在海外置業(yè)的需求,為什么不能把市場從國內(nèi)延伸出去,由中國的房企繼續(xù)為他們提供服務(wù)呢?
??他說,這怎么算都是一門好生意,不做的是傻瓜。
??所以,綠地的海外商業(yè)模式總結(jié)起來就是一句話,利用中國市場資源實(shí)施全球化戰(zhàn)略。比如說,韓國漢拿山小鎮(zhèn)大概有2000多套住宅,70%打算賣給中國人。
??有人歸納了綠地海外項(xiàng)目的幾個(gè)特點(diǎn):首選抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的市中心板塊;項(xiàng)目的規(guī)模必須超過五萬平方米;最快要在六個(gè)月內(nèi)可實(shí)現(xiàn)開工或銷售。
??綜合起來,就是主打市中心、以住宅為主的大型綜合體,通過高周轉(zhuǎn)快速回籠資金。跟綠地在國內(nèi)的開發(fā)套路如出一轍。
??當(dāng)然,綠地喜歡建地標(biāo)的愛好也復(fù)制到了海外市場,張老板看中的項(xiàng)目,要么大,要么高。比如,紐約布魯克林大西洋廣場項(xiàng)目,總建筑面積60萬平方米,總投資達(dá)332億元,是紐約20年多來最大規(guī)模房地產(chǎn)單體項(xiàng)目,也是中國房企在美最大投資項(xiàng)目。
??這是紐約的一個(gè)社區(qū)改造項(xiàng)目,由于體量大,改造難度高,原項(xiàng)目開發(fā)商Forest City做得很吃力,在轉(zhuǎn)讓70%股權(quán)給綠地前,就承認(rèn)項(xiàng)目已投資了5億美元,預(yù)計(jì)要虧損2.5億美元至3.5億美元。
??擅長啃硬骨頭的張老板卻信心十足,在項(xiàng)目奠基時(shí)放出豪言,稱將加速開發(fā),把大西洋廣場項(xiàng)目打造成紐約市的住宅項(xiàng)目楷模。
??他還曾跟王健林在倫敦展開一場住宅最高樓的競賽。2013年,萬達(dá)宣布要投資7億英鎊在倫敦開發(fā)住宅最高樓,名為“倫敦ONE”,高約203米。一年后,綠地來了,買了倫敦金絲雀碼頭金融區(qū)西北角的一個(gè)地塊,準(zhǔn)備建設(shè)一座241米高的綜合大樓,比萬達(dá)高38米。這就是后來的倫敦綠地中心項(xiàng)目,號(hào)稱英國最高的高檔公寓。
??叁
??對(duì)于海外市場空間,張玉良一開始畫了很大一張餅。如今再?zèng)]人提起了。
??去年綠地并未披露海外的具體銷售數(shù)據(jù)??晒﹨⒖嫉氖牵?014年綠地有高管曾透露,國內(nèi)銷售與海外銷售的最佳比例為3:1。對(duì)照2019年綠地3880億元的銷售額,按這一比例,海外應(yīng)該有近1000億元的銷售貢獻(xiàn)。但從收入表現(xiàn)來看,現(xiàn)實(shí)還是很骨感的。2019年,綠地海外地區(qū)的收入僅為33.6億元,毛利率8.46%。
??收入少,利潤率低,很多項(xiàng)目還虧了不少錢。2019年,綠地計(jì)提了23.31億元的存貨跌價(jià)損失,海外項(xiàng)目占了11.01億元。例如,位于洛杉磯的美國大都會(huì)二期、三期項(xiàng)目,計(jì)提了2.9億元。原因是,2019年洛杉磯銷售公寓市場銷量出現(xiàn)大幅下降,全年該項(xiàng)目只交付了30套,而2018年7月~12月交付了91套。去化時(shí)間的延長使得項(xiàng)目剩余房源折現(xiàn)到2019年年底的價(jià)值低于成本。
??再比如,位于倫敦西南Wandsworth區(qū)的綠地蘭姆公館項(xiàng)目二期。這個(gè)以住宅為主包含商鋪、保障房、公共配套設(shè)施等的綜合體項(xiàng)目,目前尚未正式開工建設(shè)。但受脫歐結(jié)果不確定性影響,倫敦房地產(chǎn)市場低迷,量價(jià)齊跌。第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估,該項(xiàng)目要虧2.5億元。
??會(huì)虧錢的核心是銷售周期和開發(fā)周期比預(yù)期要長。海外的開發(fā)商評(píng)價(jià)說,中國開發(fā)商都是奔著高周轉(zhuǎn)的目標(biāo)來,希望4~5年完成拿地、賣樓的動(dòng)作,但這是不可能的。尤其是,中國房企扎堆涌入,項(xiàng)目一多,分包的資源也就是施工隊(duì)就不夠用了,要么加錢要么把開工時(shí)間往后推,大家的進(jìn)度都受影響。
??在美國操盤地產(chǎn)項(xiàng)目的朋友說:中國房企都想著把美國的房子賣給中國人,是極其不現(xiàn)實(shí)的。一來,中國人的購買力畢竟有限,還有大量房源需要本地消化。二來,本地人不喜歡中國人買了房子就空著,空置率很影響樓盤估值。這里存在一個(gè)死循環(huán)。
??還有就是經(jīng)驗(yàn)主義導(dǎo)致的市場錯(cuò)判?;谠谥袊拈_發(fā)經(jīng)驗(yàn),中國房企在海外也喜歡投資住宅項(xiàng)目,但海外住宅項(xiàng)目的不確定性很大,反而不如寫字樓的估值穩(wěn)定。
??相對(duì)其他中國房企,綠地在海外的攤子鋪的非常開,而且是由總部來驅(qū)動(dòng)開發(fā),本土化程度低,非常自信,在沒有當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)的前提下就敢投資,也不用顧問機(jī)構(gòu),投了后也不按市場常規(guī)來,很少和本地企業(yè)合作,一套模式就想打遍全世界。
??肆
??2018年開始,綠地的海外投資策略發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變,對(duì)現(xiàn)有的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目,加快銷售去化和商業(yè)模式轉(zhuǎn)型。調(diào)整產(chǎn)品定位和銷售策略,主攻海外當(dāng)?shù)乜腿?,并運(yùn)用大單銷售、資本運(yùn)作等方式加快項(xiàng)目去化,著力探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。
??一年前,綠地還強(qiáng)調(diào)要積極開展海外房地產(chǎn)項(xiàng)目并購,獲取土地資源,將公司打造成具有領(lǐng)先優(yōu)勢的本土跨國公司,努力從“中國的綠地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆澜绲木G地”。
??也是在2018年,綠地開始出售海外地產(chǎn)項(xiàng)目,在6月份出售了美國舊金山半島北圣馬迪奧縣的生命科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),12月份又傳出要轉(zhuǎn)讓布魯克林項(xiàng)目部分資產(chǎn)的消息。
??據(jù)聞,綠地美國大都會(huì)項(xiàng)目的酒店已經(jīng)在當(dāng)?shù)刂薪槟抢锓胚^兩輪盤了,只是市場價(jià)跟成本價(jià)差得太遠(yuǎn)了,一直沒法成交。綠地投入這個(gè)酒店的造價(jià)達(dá)到70萬美元/間,市場估值卻僅為40萬美元~50萬美元/間。
??朋友說,綠地目前還沒有任何項(xiàng)目正式委托出售,但都在尋求處置方案。該公司大部分海外住宅項(xiàng)目都已動(dòng)工,處置比較困難,如果是土地還好賣些。而且現(xiàn)在海外的地產(chǎn)行業(yè)也不景氣,資產(chǎn)賣不起價(jià)格,國企處理國有資產(chǎn)還有很多顧慮。因此,最先轉(zhuǎn)讓的可能是那些未開發(fā)的項(xiàng)目。
??現(xiàn)在看來,通過在全球建房子打造“世界的綠地”的路子已經(jīng)走不通了。
??張老板想必心有不甘。今年4月份,綠地酒店旅游集團(tuán)海外運(yùn)營中心揭牌。目前,綠地的住宿項(xiàng)目已經(jīng)遍布澳大利亞、美國、加拿大、德國、日本、韓國、中國等全球5大洲14國100城,未來3年,規(guī)模計(jì)劃翻一番。
??也是,房子賣不了,能租出去也是好的。
德州綠地綠州置業(yè)有限公司
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央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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