公司 2020-08-28 09:02:02 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??不可抗力因素影響下,今年房企中期業(yè)績(jī)的關(guān)注度明顯高于往年。畢竟,上半年業(yè)績(jī)?nèi)绾?,?duì)下半年節(jié)奏影響很大。
??目前,TOP5房企除了恒大以外,均已發(fā)布半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。整體來(lái)看,頭部房企恢復(fù)速度超乎預(yù)期。
??“今年我們是最從容的一年,我們對(duì)市場(chǎng)的判斷一直是對(duì)的”,8月26日融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告,在這之后,孫宏斌給出了他對(duì)今年市場(chǎng)的看法。
??孫宏斌的底氣來(lái)自很多方面。從核心數(shù)據(jù)來(lái)看,2020年上半年,融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入773.4億元?dú)w母凈利潤(rùn)為109.6億元,同比增長(zhǎng)6.5%;歸母凈利率14.2%,高于同等規(guī)模房企平均水平。
??融創(chuàng)對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)判斷,核心體現(xiàn)在兩大數(shù)據(jù)變化。一個(gè)是,基于下半年可售貨源充裕,可售貨值達(dá)6213億元,上半年融創(chuàng)拿地相對(duì)審慎,在土地市場(chǎng)過(guò)熱的前提下,上半年新增土儲(chǔ)貨值2330億元,同比下降約64%;另一個(gè)是上半年末凈負(fù)債率較期初大幅下降23.3個(gè)百分點(diǎn),新增平均融資成本較2019年下降約1.9個(gè)百分點(diǎn),提高安全邊際,積極降杠桿。
??01
??合同銷售金額1952.7億元
??2020年受疫情影響,一季度各大房企銷售業(yè)績(jī)相對(duì)較弱,四月開(kāi)始逐步恢復(fù),五月銷售業(yè)績(jī)同比回正。上半年,融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1952.7億元,排名位居行業(yè)第五。
??截至2020年6月底,融創(chuàng)庫(kù)存可售貨值1761億元,預(yù)計(jì)下半年新推貨值4452億元,下半年總可售貨值達(dá)6213億元,分布于667個(gè)項(xiàng)目。
??融創(chuàng)的可售貨源不僅充裕,且質(zhì)量可觀。超過(guò)76%的可售貨源位于核心一、二線城市。其中,一線城市559億元,二線城市4163億元,分別占比9%和67%,一線城市可售貨源占比較去年同期提升3個(gè)百分點(diǎn)。
??從可售貨源的區(qū)域分布來(lái)看,北京、上海和東南區(qū)域合計(jì)占比43%,對(duì)應(yīng)貨值2726億元;西南、華北區(qū)域隨著文旅、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn),可售貨源集中度有所提升,分別占比20%和17%。
??02
??合理控制拿地節(jié)奏,土儲(chǔ)充沛
??在拿地投資方面,融創(chuàng)一直憑借前瞻分析判斷,保持自己的節(jié)奏?;?019年上半年抓住市場(chǎng)窗口期,以合理價(jià)格納儲(chǔ)貨值6483億元,糧倉(cāng)充裕,上半年土地市場(chǎng)過(guò)熱,融創(chuàng)拿地相對(duì)審慎,尤其是二季度開(kāi)始土地市場(chǎng)高位運(yùn)行,合理規(guī)避了成本風(fēng)險(xiǎn)。上半年融創(chuàng)新增土地建筑面積1730萬(wàn)平方米,對(duì)應(yīng)貨值2330億元,同比下降約64%。
??截至2020年6月末,融創(chuàng)擁有土地儲(chǔ)備2.48億平方米,較去年年末增長(zhǎng)21.6%;對(duì)應(yīng)貨值3萬(wàn)億元,足以支撐未來(lái)3-5年的發(fā)展需求。
??從土儲(chǔ)貨值結(jié)構(gòu)來(lái)看,截至上半年融創(chuàng)80%的土地儲(chǔ)備位于一、二線城市,其中一線城市土儲(chǔ)貨值0.3萬(wàn)億元,占比10%;二線城市土儲(chǔ)貨值2.1萬(wàn)億元,占比70%。
??盡管以核心一、二線城市為主,但平均土地成本僅4312元/平方米,利潤(rùn)空間充裕。充足且高質(zhì)量的土儲(chǔ)也為融創(chuàng)現(xiàn)金流的快速釋放及降杠桿提供了有力支持。
??03
??疫情影響下總體利潤(rùn)水平保持穩(wěn)定
??2020年上半年,融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入773.4億元,同比微增0.7%,主要由于受疫情影響,部分已售物業(yè)施工進(jìn)度滯緩,而本期交付物業(yè)的銷售均價(jià)較去年同期有所上升。其中物業(yè)銷售收入730.7億元,與去年同期基本持平,占比94.5%;文旅和物業(yè)管理收入分別占比1.3%和4.2%。
??受疫情影響,上半年實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)177.6億元,結(jié)算毛利率23%。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)117億元,同比增長(zhǎng)3.6%。上半年凈利率15.1%,歸母凈利率14.2%,與去年同期基本持平,高于同等規(guī)模房企平均水平。
??04
??凈負(fù)債率降23.3個(gè)百分點(diǎn)
??截至上半年末,融創(chuàng)的凈負(fù)債率較年初大幅下降23.3個(gè)百分點(diǎn)。其中有息負(fù)債規(guī)模3203億元,較期初基本持平,主要由于凈資產(chǎn)較期初增長(zhǎng)17.4%所致,意味著融創(chuàng)在可自由支配資產(chǎn)的進(jìn)一步增厚,綜合實(shí)力進(jìn)一步走強(qiáng)的同時(shí),控制杠桿的目標(biāo)開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)。
??融創(chuàng)積極推動(dòng)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,以及融資成本的下降。通過(guò)加大銀行類融資占比、用公開(kāi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)行融資成本相對(duì)較低的債務(wù)、嚴(yán)控新增信托類融資規(guī)模并提前償還高成本信托等方式,上半年新增平均融資成本較2019年下降約1.9個(gè)百分點(diǎn)。
??05
??計(jì)劃推進(jìn)融創(chuàng)服務(wù)獨(dú)立上市
??2020年上半年,融創(chuàng)在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí),融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅及融創(chuàng)文化三大“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)板塊的競(jìng)爭(zhēng)能力持續(xù)提升。
??其中,融創(chuàng)服務(wù)截至上半年在管面積1億平方米,86%位于一、二線城市;儲(chǔ)備面積1.26億平方米,核心城市的高質(zhì)量項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富。除了在高端住宅市場(chǎng)建立優(yōu)勢(shì),在商業(yè)辦公、城市公共服務(wù)領(lǐng)域也進(jìn)行了高起點(diǎn)的布局,目前占比達(dá)到27%。
??融創(chuàng)未來(lái)計(jì)劃推進(jìn)融創(chuàng)服務(wù)的獨(dú)立上市,主要基于其有高度的發(fā)展空間。一方面,母公司在潛在儲(chǔ)備、品牌優(yōu)勢(shì)及大量外部合作資源方面提供支持;另一方面,融創(chuàng)服務(wù)自身通過(guò)并購(gòu)整合構(gòu)建子品牌,上半年完成了對(duì)開(kāi)元物業(yè)的收購(gòu)和成都環(huán)球世紀(jì)的整合,進(jìn)一步增強(qiáng)了融創(chuàng)服務(wù)多品牌、多業(yè)態(tài)的外拓能力。
??融創(chuàng)文旅方面,后疫情時(shí)期,在收入、商業(yè)客流、樂(lè)園客流及酒店入住率方面的數(shù)據(jù)全面快速恢復(fù),8月已基本恢復(fù)至正常水平。
??整體來(lái)看,融創(chuàng)上半年成績(jī)很穩(wěn)健。
??頭部房企開(kāi)始放慢速度,并追求穩(wěn)定、持續(xù)、高質(zhì)量的發(fā)展節(jié)奏。以融創(chuàng)為代表的規(guī)模房企已經(jīng)進(jìn)入到“聚焦利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)策略、加強(qiáng)精細(xì)化管理”的發(fā)展階段。接下來(lái),最重要的是多維度強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理,在不斷鞏固土地投資、產(chǎn)品及服務(wù)等優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,打造以利潤(rùn)為核心的管理體系,并通過(guò)調(diào)整優(yōu)化組織架構(gòu)和考核機(jī)制,增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力,進(jìn)一步增厚企業(yè)安全墊。
??預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年內(nèi),融創(chuàng)三大“地產(chǎn)+”板塊業(yè)務(wù)能力將持續(xù)提升,尤其融創(chuàng)服務(wù)獨(dú)立上市后,其發(fā)展空間將有無(wú)限可能。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論