景業(yè)名邦:陳思銘要傍上金科了

公司曾樹佳 2020-10-29 08:56:27 來源:樂居財經(jīng)

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??頂著“地產(chǎn)二代”的光環(huán),景業(yè)名邦(HK:02231)的掌舵者陳思銘,于去年年底,帶領(lǐng)著公司登上了港股市場。

??在這個躍動的資本舞臺,他有了較大的發(fā)揮空間,然而企業(yè)的一舉一動,也都能引發(fā)人們的猜想。

??10月27日,景業(yè)名邦發(fā)布公告,大概意思為,其通過一系列的關(guān)聯(lián)交易,在全資子公司廣州意濃與金科股份旗下的廣州金科,兩者的合資公司廣州景譽(yù)之上,增設(shè)另一控股公司(廣州鑫澤),據(jù)此進(jìn)行架構(gòu)重組。

景業(yè)名邦:陳思銘要傍上金科了

??樂居財經(jīng)了解,廣州景譽(yù)對應(yīng)的項目,為今年7月14日,景業(yè)名邦聯(lián)手金科,以底價10億元拿下的廣州增城中新鎮(zhèn)坑貝地鐵站南側(cè)地塊,彼時成交樓面價為10381元/平方米。

??該宗地塊出讓面積為32110平方米,規(guī)劃建設(shè)用地面積32110平方米,容積率3.0,建筑面積96330平方米,用地類型為二類居住用地(R2)。

??此次項目架構(gòu)調(diào)整之中,股權(quán)往來交錯,稍顯復(fù)雜;但通過層層穿透,或許就能明白景業(yè)名邦的用意所在。

??加一道“保險”

??廣州意濃在景業(yè)名邦的業(yè)務(wù)布局中,有著重要的地位,也具有特殊的意味。

??2014年,景業(yè)名邦以1.39億元的代價收購廣州濃意,獲得了首個住宅物業(yè)開發(fā)項目景業(yè)荔都;自此,景業(yè)名邦一直從事住宅物業(yè)的開發(fā)及品牌推廣。

??換言之,將廣州意濃攬至麾下之后,景業(yè)名邦才真正開始業(yè)務(wù)的拓展歷程;目前公司的多個項目,也都是透過廣州意濃持有。因此,眼下的交易事項,自然也要落到它的身上。

??今年10月11日,廣州意濃與廣州金科訂立細(xì)則,同意成立廣州鑫澤,注冊資本為5000萬元,兩者分別持有其51%、49%股權(quán);以收購及持有廣州景譽(yù)的全部股權(quán)。

??10月27日公告稱,廣州鑫澤與廣州金科正式訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;據(jù)此,廣州鑫澤以2450萬元,收購廣州金科持有的廣州景譽(yù)49%股權(quán)。與此同時,在另一項協(xié)議中,廣州鑫澤還收購了廣州意濃持有的廣州景譽(yù)51%股權(quán),代價為現(xiàn)金2550萬元。

??總體來說,7月,廣州意濃與廣州金科聯(lián)合拿地,并成立廣州景譽(yù),對其直接控股;但這番交易操作后,子公司變成孫公司,二者通過廣州鑫澤間接控制廣州景譽(yù)。

??交易完成后,廣州鑫澤及廣州景譽(yù),均仍為景業(yè)名邦附屬公司,且其財務(wù)資料將繼續(xù)于公司財務(wù)資料綜合入賬。繞了一圈,對于項目的權(quán)益仍然不變,景業(yè)名邦的意圖在哪?

??IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜,對樂居財經(jīng)表示,同一旗下的公司股權(quán)變動,一般是出于資產(chǎn)或者業(yè)務(wù)整合目的。

??景業(yè)名邦通過自己旗下子公司的股權(quán)變更,在子公司與自身之間再增加了一個公司,有可能是出于資本與業(yè)務(wù)整合目的,將該子公司整合于新增加的那一層公司,以便于管理與運(yùn)作。

??不過,也有可能是出于與該子公司風(fēng)險隔離目的,而增加這一層架構(gòu);因?yàn)橛邢挢?zé)任公司,通??梢杂脕韺?shí)現(xiàn)具體業(yè)務(wù)層面的子公司與母公司之間的風(fēng)險隔離。

??資料顯示,廣州景譽(yù)成立于2020年7月22日。根據(jù)未經(jīng)審核財務(wù)報表,它于2020年9月30日的資產(chǎn)總值及資產(chǎn)凈值,分別約為5.505億元及4970萬元;期間產(chǎn)生虧損凈額為28.6萬元。

??在房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)持續(xù)的當(dāng)下,合作開發(fā)項目,是房企分散風(fēng)險、促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)的慣用路徑。但合作形成后的具體運(yùn)轉(zhuǎn),顯然也要費(fèi)一番思量。陳思銘憑借此舉,除了便于管理與運(yùn)作之外,還畫出一道“安全線”。

??不過,也有業(yè)內(nèi)人士對樂居財經(jīng)透露了另一種猜想:此次新設(shè)立的公司,有可能將景業(yè)名邦與金科深度捆綁,以便做大廣州這片區(qū)域,后續(xù)在這家公司之下,與廣州景譽(yù)并行,可能會有更多子公司,也就是有更多的合作項目。

??7月份,聯(lián)手金科競得了增城中新鎮(zhèn)坑貝地鐵站南側(cè)地塊之后,陳思銘欣喜之情溢于言表,他表示集團(tuán)投得增城坑貝地塊,標(biāo)志著集團(tuán)成功進(jìn)軍新領(lǐng)域,積極開拓新市場,推動業(yè)務(wù)向前發(fā)展。

??截至今年半年度,景業(yè)名邦以廣州為中心的大灣區(qū)土儲占比為54%;或許正因?yàn)殛愃笺憣^(qū)域的“重視”,才會費(fèi)盡周折,促成上述項目架構(gòu)調(diào)整的形成。

??土儲考量

??眾所周知,陳思銘是雅居樂集團(tuán)副主席陳卓賢之子。景業(yè)名邦上市當(dāng)天,陳卓賢、陳卓林等雅居樂陳氏家族五兄弟,悉數(shù)到場,為其站臺?,F(xiàn)場,陳思銘坦言不會被“家族標(biāo)簽”而困擾。

??有雅居樂做背書,景業(yè)名邦的管理團(tuán)隊、發(fā)展資源皆有著落。

??據(jù)招股書披露,除陳思銘外,董事會的其他成員都有雅居樂的任職背景。比如,廣州意濃、廣州景譽(yù)的法定代表人薛雙有,他現(xiàn)為景業(yè)名邦的執(zhí)行董事兼副總裁,但曾于雅居樂任職,擔(dān)任區(qū)域總裁。

??除此之外,景業(yè)名邦執(zhí)行董事兼公司副主席劉華錫、執(zhí)行董事兼財務(wù)中心總經(jīng)理韋妙嫦、總裁鄭紅、副總裁吳新平等人,也都有雅居樂的任職履歷。

??今年年初,在媒體見面會上,劉華錫回應(yīng)景業(yè)名邦和雅居樂關(guān)系時表示,兩者都是公平競爭的同時面對市場的上市房企,在很多方面都有競爭和合作,比如海南清水灣,綠城也在,富力也在,當(dāng)然也不排除跟雅居樂合作。

??登上由一些合作資源筑成的“高臺”,站在雅居樂一幫老臣的肩膀上,陳思銘更能夠抽出精力,著眼于公司的業(yè)務(wù)、土儲層面。

??景業(yè)名邦將自身定位為“生態(tài)人文地產(chǎn)發(fā)展商”,在城市周邊獲取土地項目,利用自然資源、景觀風(fēng)貌,向買家兜售住宅;在生意場上,它主要打造改善型住房、第二套住房或度假屋。

??即使陳思銘表態(tài)不會刻意強(qiáng)調(diào)規(guī)模,但在土地儲備的擴(kuò)充上,景業(yè)名邦還是有著較強(qiáng)的訴求。招股書中,它就已提及“不斷投入可用資金以維持我們的營運(yùn),例如擴(kuò)大我們的土地儲備及開發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)”。

??然而,截至2020年中期,景業(yè)名邦在10個城市共擁有32個物業(yè)項目,土儲備約400萬平方米;與上市之際相比,僅增加了100萬平方米。

??為了加快擴(kuò)儲的速度的體量,景業(yè)名邦還借用了發(fā)債之力。3月5日,景業(yè)名邦宣布發(fā)行于2021年到期金額為1.5億美元的7.5%優(yōu)先票據(jù)。其所得款用途就在于,收購或開發(fā)物業(yè)項目、為現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資等。

??該月底,景業(yè)名邦就通過公開拍賣的方式,以總代價5.08億元投得云南騰沖市共9幅地塊。九幅地塊均位于曲石鎮(zhèn),屬騰沖市以北曲石度假旅游生態(tài)圈,整體計容面積可達(dá)100.6萬平方米。

??它將把上述地塊開發(fā)精品旅居度假項目, 此前它已在騰沖落地景業(yè)高黎貢小鎮(zhèn)項目。

??除了招拍掛之外,景業(yè)名邦還在舊改領(lǐng)域?qū)ふ疑婵臻g。它未來三年內(nèi)計劃在廣州的番禺、南沙、黃埔、增城、從化,以及佛山多個行政區(qū)內(nèi)部署12-15個項目,整體規(guī)劃體量約400萬方,目前已經(jīng)簽約了6個項目。

??今年上半年,景業(yè)名邦的合約銷售總額約為10.90億元,同比減少9.8%,總銷售面積約為10萬平方米,同比增長1.0%。如今新增的土儲,將為業(yè)績帶來怎樣的加持,還需要它證明自己。

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