[克而瑞]金科股份:歸母凈利同比增長40%,布局更加平衡

房玲 洪宇桁2020-09-02 11:07:35

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2020-09-02
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??導(dǎo)讀:       

??銷售穩(wěn)健增加,全國化布局穩(wěn)定推進顯成效,財務(wù)仍有優(yōu)化空間。

??【銷售規(guī)模穩(wěn)步增加,華東貢獻首次超過西南】2020年上半年,金科及其投資的公司實現(xiàn)全口徑合約銷售金額約868億元,同比增長了6.3%,高于TOP20房企平均0.19%的增長率,完成了全年2200億元銷售目標的39.5%。上半年銷售回款達到了846億元,回款率高達97%;華東地區(qū)的銷售額貢獻首次超過了西南地區(qū)(包括重慶),全國化布局效果顯現(xiàn)。

??【大幅增加二線城市拿地,區(qū)域布局更加平衡】2020年上半年新增土地建筑面積1370萬平方米,新增土地總價546億元,企業(yè)在二線城市的拿地占比大幅提升至45%,繼續(xù)保持較為積極的拿地態(tài)勢。金科2020年上半年增加了在長三角地區(qū)的投資力度,全國化布局持續(xù)穩(wěn)定推進,總土儲布局結(jié)構(gòu)更加合理,各大區(qū)域的占比漸趨平衡。

??【成本控制有所加強,歸母凈利同比增長40%】上半年金科實現(xiàn)營業(yè)收入303.06億元,毛利率則同比降低了4.35個百分點至25.95%,主要是因為營收占比較高的西南地區(qū)和華東地區(qū)的毛利率同比大幅降低。上半年實現(xiàn)歸母凈利潤36.15億元,同比增長39.58%,凈利率14.05%,同比提升了1.92個百分點,主要原因在于對合聯(lián)營企業(yè)的投資收益同比由負轉(zhuǎn)正以及企業(yè)的成本控制有所優(yōu)化。

??【授信額度充足,財務(wù)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)仍有改善空間】截至2020年中,金科的持有現(xiàn)金為367.62億元,較于期初略微增長了2.2%,現(xiàn)金短債比則較于期初略微下降至1.01,現(xiàn)金能覆蓋短期負債;凈負債率為124.62%,仍有改善空間。剩余銀行授信額度在2020年中為1263.42億元,三家評級機構(gòu)也上調(diào)金科的主體信用評級至AAA,有助于維持企業(yè)資金鏈穩(wěn)定。

??【分拆金科智慧服務(wù)上市,推動“四位一體”發(fā)展戰(zhàn)略】金科在2018年底正式提出了“四位一體”的發(fā)展戰(zhàn)略,將民生地產(chǎn)開發(fā)、科技產(chǎn)業(yè)投資運營、文化旅游康養(yǎng)以及生活服務(wù)四大板塊作為未來的重點發(fā)展方向。金科智慧服務(wù)在6月29日正式向港交所遞交了上市申請,在上市之后有望借助香港資本市場的力量加速發(fā)展,有利于集團“四位一體”協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進。

??1銷售

??銷售規(guī)模穩(wěn)步增加

??華東貢獻首次超過西南

??2020年上半年,金科及其投資的公司實現(xiàn)全口徑合約銷售金額約868億元,同比增長了6.3%,高于TOP20房企平均0.19%的增長率,完成了全年2200億元銷售目標的39.5%。合約銷售面積則達到了860萬平方米,同比增長了2.5%,銷售面積仍然位居行業(yè)前列。此外,金科在2020年上半年實現(xiàn)的銷售回款達到了846億元,回款率高達97%,相比于2019年全年的銷售回款率提高了10個百分點。

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         從銷售金額的區(qū)域分布來看,上半年金科在華東地區(qū)的銷售額為371.79億元,對集團的銷售額占比達到了43%,首次超過了西南地區(qū)(包括重慶),企業(yè)近年來不斷推進的全國化布局效果明顯,對于大本營地區(qū)的依賴降低,有利于降低單一市場波動帶來的風(fēng)險。

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       從近年來金科銷售規(guī)模的增速來看,企業(yè)銷售規(guī)模的增長主要與其持續(xù)加大開工力度有關(guān)。2016年開始連續(xù)幾年的新開工面積增速都保持在70%以上,為企業(yè)銷售規(guī)模發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ),也使得2017-2019年間企業(yè)每年銷售增速都超過了50%。2020年上半年金科新開工面積為1200萬平米,僅完成了全年計劃的三分之一,一方面是因為疫情帶來的影響,下半年企業(yè)將繼續(xù)加大開工施工力度;另一方面,隨著企業(yè)規(guī)模的進入新的階梯,未來新開工面積不太可能持續(xù)爆發(fā)式增長。


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??2投資

??大幅增加二線城市拿地

??區(qū)域布局更加平衡

??2020年上半年金科新增土地建筑面積1370萬平方米,同比減少了10.45%,新增土地總價546億元,同比增長了29.23%,主要原因在于企業(yè)上半年在二線城市的拿地占比由2019年上半年的26%大幅提升至45%,拿地均價因此同比提高了44.4%至3987元/平米。 

??從地塊權(quán)益來看,金科在2020年上半年的新增土儲建面權(quán)益占比為69.9%,相比于2019年的64.1%略有增加。整體來看金科在通過合作進行規(guī)??焖贁U張時仍然需要適當增加項目的權(quán)益比例,來維持銷售規(guī)模和營收增長的平衡。

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        在區(qū)域分布方面,金科繼續(xù)堅持以國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向,聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點城市進行深耕發(fā)展。相比于2019年,2020年上半年金科在大本營成渝城市群的拿地占比降低了10%,轉(zhuǎn)而主要增加了在長三角地區(qū)的投資力度,使長三角的新增土儲建面占比大幅提高了15個百分點,企業(yè)對于長三角地區(qū)的重視程度明顯提高,全國化布局持續(xù)穩(wěn)定推進。

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       截至2020年中,金科的總土儲中重慶地區(qū)的面積占比降至25.11%,華東、西南(不含重慶)、華中、華南、華北以及其他地區(qū)占比分別達到24.94%、15.89%、16.66%、8.03%、4.41%、4.96%,布局結(jié)構(gòu)更加合理,各大區(qū)域的占比漸趨平衡,這就更加有利于企業(yè)分散市場風(fēng)險,更加健康穩(wěn)定發(fā)展。

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       截至2020年中,金科土地儲備可售建面約為7413萬平米,相較于年初增加了10.79%。按照金科在2020年的銷售目標規(guī)模計算,這些土儲足夠滿足企業(yè)超過3年的開發(fā),較為充足。

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      3盈利

??成本控制有所加強

??歸母凈利同比增長40%

??2020年上半年金科實現(xiàn)營業(yè)收入303.06億元,同比增長16.09%,主要來自西南、華東和華中三個區(qū)域,其中西南區(qū)域的營業(yè)收入為184.92億元,占比高達61.02%,華東區(qū)域的占比也達到了21.13%。而在毛利率方面,上半年企業(yè)的毛利率同比降低了4.35個百分點至25.95%,主要是因為營收占比較高的西南區(qū)域和華東區(qū)域的毛利率分別為26.84%和17.1%,同比降低了3.63和2.19個百分點,企業(yè)在積極擴張的同時也要注意盈利平衡。 

??金科在2020年上半年實現(xiàn)凈利潤42.59億元,同比增長34.48%;歸母凈利潤36.15億元,同比增長39.58%,凈利率14.05%,相比于2019年中提升了1.92個百分點。金科能夠在毛利率下降的同時提升凈利率的主要原因有兩點,一是對合聯(lián)營企業(yè)的投資收益同比由負轉(zhuǎn)正,達到了5.84億元;二是由于企業(yè)的成本控制有所優(yōu)化,銷管費用率相比于2019年中降低了2.11個百分點至6.98%,有較大的進步,未來需要繼續(xù)保持。

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??4償債

??授信額度充足

??財務(wù)結(jié)構(gòu)仍有改善空間

??截至2020年中,金科的持有現(xiàn)金為367.62億元,較于期初略微增長了2.2%,現(xiàn)金短債比為1.01,現(xiàn)金能覆蓋短期負債。與此同時,2020年中金科的凈負債率為124.62%,未來仍需要繼續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。 

??2020年上半年末金科的剩余銀行授信額度為1263.42億元,同時中誠信、聯(lián)合評級、大公國際三家評級機構(gòu)也上調(diào)金科的主體信用評級至AAA,體現(xiàn)了資本市場對企業(yè)的看好。在房企融資環(huán)境預(yù)期將長期保持收緊的背景下,未雨綢繆的授信額度、資本市場的認可以及強力的銷售回款都是對企業(yè)資金鏈穩(wěn)定有力的保證。

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??5多元化

??分拆金科智慧服務(wù)上市

??推動“四位一體”發(fā)展戰(zhàn)略

??金科在2018年底正式提出了“四位一體”的發(fā)展戰(zhàn)略,將民生地產(chǎn)開發(fā)、科技產(chǎn)業(yè)投資運營、文化旅游康養(yǎng)以及生活服務(wù)四大板塊作為未來的重點發(fā)展方向。作為“四位一體”協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成,金科智慧服務(wù)在6月29日正式向港交所遞交了上市申請。從企業(yè)招股書來看,截至2019年底金科智慧服務(wù)集團已進入了全國115個城市,服務(wù)754個項目,合同管理面積2.46億平方米。與此同時,金科智慧服務(wù)的收入也穩(wěn)定增加,2019年實現(xiàn)營業(yè)收入23.28億元,同比增長52.74%。金科智慧服務(wù)上市之后有望借助香港資本市場的力量加速發(fā)展,有利于集團“四位一體”協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進。

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