公司徐酒眠 2020-12-09 14:53:29 來源:樂居財經(jīng)
??佳源服務(wù)(01153.HK)歷時五個多月的上市之路,終于塵埃落定。
??12月9日,佳源國際集團(tuán)創(chuàng)始人、董事會主席沈天晴一身西裝利落,迎接其名下第二個H股上市平臺——佳源服務(wù)。
??沈天晴看起來十分輕松,61歲的臉龐寫滿笑意。上午9點(diǎn)30分,沈天晴攜佳源服務(wù)執(zhí)行董事、董事會主席及集團(tuán)總裁朱宏戈等五位高層,各執(zhí)一個紅錘,隨著倒數(shù)聲敲響上市銅鑼。
??此次IPO,佳源服務(wù)厘定每股發(fā)售定價3.86港元,全球發(fā)售1.5億股,香港發(fā)售1500萬股,國際發(fā)售1.35億股,預(yù)計所得款項凈額約為5.17億港元。引入的2名基石投資者,Domking Investment II, L.P.和嘉實國際投資有限公司,合計認(rèn)購2007.6萬股,按發(fā)行價計算,共認(rèn)購7.75千萬港元,占集資額約14.4%。
??首日掛牌,開盤價報3.92港元,較招股價漲1.55%,總市值為23.52億港元。相較于狹路相逢的華潤萬象生活(01209.HK),開盤報30.80港元,漲38.12%,總市值約677.6億港元,差距懸殊。
??截至午間收盤,佳源服務(wù)報價3.85港元,較發(fā)行價3.86港元跌0.26% ,總市值23.1億港元。
??在物業(yè)股扎堆上市的環(huán)境下,體量小、經(jīng)營模式傳統(tǒng)的佳源服務(wù),確實沒有優(yōu)勢。但無論如何,拿到IPO通行證,不管是對沈天晴還是對整個佳源系,都是一個重要事件。
??在管面積2760萬平方米
??雖已叩開資本市場大門,但對佳源服務(wù)的考驗才剛剛開始。
??招股書顯示,截至2020年6月30日,佳源服務(wù)的合約總建筑面積約為4030萬平方米,涵蓋中國42個城市及16個省份,涉及在管項目154個,在管總建筑面積約2760萬平方米。較2019年末,二者漲幅均較小,分別為3.9%、5.7%。
??在目前上市物企中,佳源服務(wù)仍屬于小型企業(yè)。在今年上市物企中,可對標(biāo)正榮服務(wù),同期,正榮服務(wù)合約建筑面積約為4300萬平方米,在管建筑面積約2780萬平方米。在浙系上市物企中,同期,濱江服務(wù)在管面積為1681.5萬平方米,合約建筑面積3020萬平方米。
??多年來,佳源服務(wù)植根于長江三角洲地區(qū)。截至2020年6月30日,其在管總建筑面積約84.5%位于長三角,區(qū)域內(nèi)項目收入占比總收入的82.5%。或存在區(qū)域集中的風(fēng)險。
??據(jù)招股書信息,目前佳源服務(wù)項目布局,北至遼寧、西至新疆、南至海南,但項目數(shù)量均為1。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如此分散的布局,不僅會增加企業(yè)管理成本,同時管理難度也較大。
??與大多數(shù)房企拆分物業(yè)一樣,佳源服務(wù)對關(guān)聯(lián)方依賴度高。 招股書顯示,佳源服務(wù)的七成收入來自母公司,即佳源地產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示,于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月,來自佳源地產(chǎn)品牌開發(fā)的物業(yè)收入分別約占其物業(yè)管理服務(wù)總收入的96.3%、90.8%、79.4%及70.1%。
??與此同時,佳源服務(wù)第三方擴(kuò)張似乎也并不順利。
??2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日,佳源服務(wù)就第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)合共投標(biāo)13項、34項、47項及17項,有關(guān)中標(biāo)率分別為61.5%、38.2%、38.3%及41.2%,逐年降低。
??佳源服務(wù)表示,中標(biāo)率降低最主要原因就是投標(biāo)競爭日趨激烈,越來越多房企重視物業(yè)板塊。換句話說,佳源服務(wù)第三方外拓,競爭力不足。
??“三條紅線”限制之下,在房企中同樣類屬于中小陣營的佳源地產(chǎn)輸血能力或受限。
??入局競爭激烈的資本市場,佳源服務(wù)若母公司依賴癥不解,外拓能力不能有效提升,未來發(fā)展或會逐漸向弱。
??增值服務(wù)成“短板”
??逐漸成為物管企業(yè)的核心業(yè)務(wù)之一的社區(qū)增值服務(wù),卻是佳源服務(wù)的一大“短板”。
??一方面,在業(yè)務(wù)開展上,佳源服務(wù)對于增值服務(wù)業(yè)務(wù)的挖掘力度非常小,在總營收占比中長期處于4.7%左右的低值;另一方面,業(yè)務(wù)發(fā)展中本該有的高毛利率,也不出彩。
??在占比較大的母公司供給的項目中,佳源服務(wù)沒有開展任何的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)。2020上半年,其社區(qū)增值服務(wù)收入占總營收4.7%,毛利率為40.4%。而同期,碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)占總營收9.6%,毛利率高達(dá)65.9%。
??增值服務(wù)“短板”為佳源服務(wù)毛利率埋下隱憂。2017年-2019年,佳源服務(wù)整體毛利率分別為21.8%、23.8%、23.9% ,均低于上市物企均值。
??2020年上半年,佳源服務(wù)的整體毛利率攀升至30.6%,超過行業(yè)平均毛利率28.69%。招股書披露,其有一方面原因是地方政府應(yīng)對COVID-1疫情,出臺監(jiān)管扶持政策,減免社會保險費(fèi)。
??若排除這一因素,佳源服務(wù)的毛利水平維持難度或較大。
??此外,營收與利潤增速也在放緩。2020年上半年,佳源服務(wù)的營業(yè)收入為2.8億元,同比增長33%;凈利潤為0.36億元,同比增長27%。兩者較前3年復(fù)合增長率47.2%、65.4%,分別下降14.2%、38.4%。
??老臣朱宏戈未獲封股份
??據(jù)招股書披露,七名董事組成佳源服務(wù)董事會,包括兩名執(zhí)行董事,兩名非執(zhí)行董事以及三名獨(dú)立非執(zhí)行董事。
??其中,老臣朱宏戈獲任董事會主席兼總裁。在股權(quán)架構(gòu)中,卻未見朱宏戈的身影。
??朱宏戈跟隨沈天晴多年。2009年11月首次加入佳源服務(wù),擔(dān)任總經(jīng)理;2011年1月離開加入沈天晴的私人持股公司海鹽縣佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;2016年4月重新加入佳源服務(wù),擔(dān)任總經(jīng)理,而后升任總裁,負(fù)責(zé)集團(tuán)的整體管理及戰(zhàn)略規(guī)劃。
??資料顯示,成立于2004年的佳源服務(wù),是一家位于浙江省的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商,總部位于嘉興,前身為浙江佳源物業(yè)管理有限公司。
??作為創(chuàng)始股東之一,沈天晴一度淡出。
??直至2012年,沈天晴出資400萬元,獲80%股權(quán);2014年再次出資100萬元,獲20%的股權(quán),才實現(xiàn)對佳源服務(wù)完全控股。
??2018年,以6.9億港元的代價,沈天晴將佳源服務(wù)注入港交所上市平臺佳源國際(02768.HK)。2020年3月5日,佳源服務(wù)于開曼群島注冊成立,隨后展開了一系列的重組和股權(quán)關(guān)系調(diào)配。重組完成后,沈天晴直接或間接持有佳源服務(wù)69.74%股權(quán),公眾股東則持有30.26%股權(quán)。
??資本化發(fā)行及全球發(fā)售完成后,沈天晴于佳源服務(wù)合計持股比例約為52.3%。
??物業(yè)資本市場已然群雄割據(jù),沈天晴攜佳源服務(wù)夾縫求生,未來能謀天下幾分?
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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